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Placement de trésorerie d'entreprise : Achat de SCPI en usufruit

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Le mécanisme

Lors de l'achat de parts de SCPI, vous avez le choix entre acquérir la pleine-propriété ou acheter en démembrement de propriété soit l'usufruit ou la nue-propriété.

L'usufruit est un aspect juridique défini dans le code civil. L'usufruit est le droit de jouir de la chose dont un autre a la propriété, mais à la charge de conserver la substance de la chose démembrée. 

L'achat de l'usufruit de parts de SCPI consiste à obtenir, pour une durée déterminée, le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI.

Dans le cadre de la gestion dynamique d'une trésorerie, recourir à un achat d'usufruit de SCPI permet d'obtenir un rendement élevé sur une durée définie à l'avance (le plus souvent 5 ans ou 10 ans).

L'usufruit est acheté à un prix bien inférieur à celui de la pleine propriété. Cette décote varie selon la durée de l'usufruit et le rendement de la part. Ce montage nécessite de trouver l'acquéreur de la nue propriété qui est en accord avec la durée de l'usufruit temporaire et le montant de la souscription.

Les avantages

  • Le prix de la part est minoré

L'achat des parts se fait à un prix inférieur à celui de la part en pleine-propriété. On parle de décote. Cette décote est décroissante avec la durée de l'usufruit et avec le rendement de la part. Les sociétés de gestion ont généralement des offres d'achat d'usufruit portant sur une durée de 5 ans ou de 10 ans.

  • Le rendement est décuplé

Même si l'achat des parts se fait à un prix inférieur au prix de la pleine propriété, l'usufruitier reçoit l'intégralité des revenus.
Exemple : Une des SCPI commercialisées par Patrimea propose un prix de l'usufruit pour une durée de 5 ans de 22% de la valeur de la part en pleine propriété. Avec 5% de rendement annuel en pleine propriété, le rendement ainsi acquis en usufruit est de  22,7% annuel.

  • La possibilité d'amortir l'achat

L'usufruit est avantageux d'un point de vue fiscal car il est amortissable. En effet l'achat d'usufruit de parts rempli les 3 conditions requises par l'administration fiscale à savoir, une durée de vie limité, une perception de revenus de façon régulière et  une cession possible à tout moment.

La possibilité d'amortir l'usufruit permet à l'entreprise de réduire l'imposition sur les revenus fonciers servis par les parts.

Les inconvénients

  • Les droits aux revenus sont temporaires

A la fin de la durée de l'usufruit, l'entreprise perd tous droits sur les parts. C'est donc un investissement à "fonds perdus".

  • Le rendement n'est pas garanti

Le trésorier doit être conscient que les revenus des parts de SCPI ne sont pas garantis et dépendent, par exemple, du taux d'occupation des immeubles et des rendements locatifs.

  • Le placement peut être étalé dans le temps

Il n'est pas toujours possible de réaliser l'achat d'usufruit en une seule fois car il faut trouver en face un acheteur de la nue propriété s'accordant sur la durée et le montant.

Un exemple pour illustrer le montage

La société Alpha a une trésorerie de 22.000 € à placer pour une durée de 5 ans.
Elle hésite entre acheter des parts de SICAV monétaire et acheter l'usufruit de parts de SCPI.

Les hypothèses :

  • Rendement de la part de SCPI : 5%
  • Rendement de la part de SICAV monétaire : 1%
  • Durée de placement : 5 ans
  • Prix de la part de SCPI : 1.000 €
  • Prix de la part de SICAV monétaire : 1.000 €
  • Prix de la part en usufruit : 220 € (22% du prix en pleine propriété)
  • Amortissement de la part : Linéaire (1/5 de la valeur chaque année)
  • Imposition de la société : 33% 1/3
     
Exemple comparatif de placement de trésorerie
 
Etapes Achat de l'usufruit de parts de SCPI Placement en SICAV monétaire
Placement des 22.000 € Achat de l'usufruit de 100 parts soit 100 x 22% x 1.000 € = 22.000 € Achat de 22 parts de SICAV monétaires soit 22 x 1.000 € = 22.000 €
Revenus annuels 5.000 € (5% x 100.000 €) 220 € (1% x 22.000 €)
Amortissement annuel 4.400 € (22.000 € / 5) Pas d'amortissement
Imposition annuelle 200 € ((5.000 € - 4.400 €) x 33% 1/3) 73 € (220 € x 33% 1/3)
Revenus bruts capitalisés sur les 5 ans 25.500 € (1) 1.122 € (2)
Revenus nets sur les 5 ans 24.500 € (25.500 € - 200 € x 5) 772 € (1.122 € - 73 € x 5)
Gain net sur la période 2.500 € (24.500 € - 22.000 €) 772 € 
Trésorerie disponible à la fin de la période 24.500 € 22.772 €


(1) 5.000 € + 5.000 € x (1 + 1%) + ... + 5.000 € x (1 + 1%)^4 =  25.500 €
(2) 220 € + 220 € x (1 + 1%) +... + 220 € x (1 + 1%)^4 = 1.122 €


Conclusion : L'achat de l'usufruit de parts de SCPI peut être, selon les cas, un investissement particulièrement intéressant pour placer la trésorerie d'entreprise.

Contactez Patrimea pour vous aider à mettre en place ce montage.

 


 

Tags: scpi, usufruit
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