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Les 5 idées reçues sur les SCPI de rendement

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1 - L'investissement en SCPI est garanti en capital

Faux

Investir dans l'immobilier (en direct ou papier) est très apprécié par les français à tel point que certains ont tendance à penser que le capital investi est garanti.

Cela n'est évidemment pas le cas. Les prix de l'immobilier sont certes en hausse constante depuis plusieurs années mais rien ne laisse présager que cette situation perdure dans les années à venir. Les prix des parts de SCPI étant très corrélés au prix de l'immobilier (bureau, commerce et habitation), ceux-ci peuvent être amenés à baisser et entrainer une perte en capital en cas de revente.

Le prix des parts de SCPI est lié à la valeur de réalisation des SCPI, c'est-à-dire la valeur de marché des actifs de la société (immeubles et actifs financiers). Une baisse des prix de l'immobilier a donc un impact sur la valeur des parts.

Mais il faut également prendre en compte la loi de l'offre et de la demande, notamment pour les SCPI à capital fixe où les cessions et acquisitions se déroulent sur le marché secondaire. Si la demande baisse fortement, les ordres d'achat vont être plus faibles et l'associé, souhaitant sortir, vendra à un prix inférieur à celui qu'il a payé.
 

2 - Le rendement est le seul critère d'investissement

Faux

Le rendement est évidemment un critère important pour tout investisseur. Mais il y a d'autres points à prendre en compte lorsque l'on souhaite investir dans des SCPI.

Certains rendements peuvent être attrayants à première vue, mais il faut regarder comment ils sont décomposés et notamment si le revenu versé comprend une partie du report à nouveau de l'exercice précédent. En effet, les associés peuvent voter la distribution d'une partie de ce report à nouveau pour "booster" des rendements locatifs existants. L'utilisation de ce report à nouveau est alors "l'arbre qui cache la forêt" car il n'est pas inépuisable.

Le rendement doit également être éclairé par d'autres valeurs comptables et statistiques. Le faible rendement passé d'une SCPI peut être dû à des raisons ponctuelles. Certaines SCPI ont ainsi recours à l'emprunt pour acheter des biens immobiliers, ce qui a un impact direct sur les revenus servis aux associés, les charges financières de l'emprunt absorbant une partie des revenus locatifs de la SCPI. Une analyse approfondie de la structuration des prêts permet de savoir à quel moment les derniers intérêts seront remboursés et de réaliser une projection du rendement à l'expiration de la charge financière. Il peut en effet se cacher derrière ces emprunts des SCPI aux perspectives de rendement très intéressantes. 

Il faut aussi évaluer le rendement d'une SCPI en fonction de son taux d'occupation. Une SCPI avec un taux d'occupation à 100% n'a à priori pas de perspectives d'évolution positive de son rendement sauf si elle achète de nouveaux biens immobiliers à des rendements supérieurs. Une SCPI avec un taux d'occupation de 90% avec des immeubles vacants pour cause de travaux à une marge de progression intéressante. À contrario, la SCPI avec un taux d'occupation physique et financier à 100% peut être gage d'une gestion de meilleure qualité et d'une pérénité du rendement sur les années à venir.

D'autres critères sont également à prendre en compte, voir la page comment choisir une scpi de rendement.
 

3 - Il faut privilégier les anciennes SCPI du marché par rapport aux récentes

Faux

Les SCPI "historiques" du marché ont l'avantage de présenter certaines garanties, tant au niveau de la philosophie de gestion que des performances passées. Les gérants en place ont souvent une expérience du marché de l'immobilier très forte et savent investir avec raison. Ces SCPI ont traversé plusieurs décennies, et ont donc su se forger une expérience des différents cycles haussiers et baissiers du marché. L'historique de leur performance et de leur taux d'occupation est un bon indicateur de la qualité de la gestion, même si les performances passées ne présagent pas des performances futures. D'autre part, elles ont souvent une capitalisation importante et présente donc un profil rendement/risque plus intéressant que les SCPI récemment lancées.

Les SCPI "nouvelles" sur le marché ont un court historique de performance à présenter aux investisseurs. Elles possèdent néanmoins des avantages par rapport à leurs ainées. Elles investissent en effet dans des immeubles aux normes environnementales et qui ne devront pas subir d'importants travaux dans les années à venir. Cette donnée est à prendre en considération car la remise aux normes des immeubles a un coût important qui a un impact sur le rendement futur des SCPI.

Ainsi, nous vous recommandons de diversifier entre des SCPI "historiques" et "nouvelles" afin de profiter des avantages des unes et des autres.
 

4 - Les SCPI à capital fixe sont "meilleures" que les SCPI à capital variable

Faux

Les SCPI à capital fixe et à capital variable présentent toutes les deux des avantages et des inconvénients. Les SCPI à capital variable font souvent face à la problématique d'investir vite et bien. Certaines d'entre elles collectent beaucoup de fonds sur une période très courte. Elles se retrouvent donc dans l'obligation d'acheter rapidement sous peine de laisser ces fonds dormir en trésorerie et mécaniquement de faire chuter le rendement.et de diluer l'associé existant. Le danger est alors que le gérant agisse dans la précipitation et achète des biens de moins bonne qualité.

Les SCPI à capital fixe n'ont pas ce problème car elles ne collectent que lorsqu'elles le désirent par l'intermédiaire d'augmentation de capital. Elles anticipent donc leurs investissements et ciblent les biens qui les intéressent. L'enveloppe de l'augmentation de capital est votée par les associés de manière à ce qu'il n'y ait pas de sur-collecte.

À contrario, les SCPI à capital variable sont plus réactives pour saisir les opportunités du marché de l'immobilier. Là où une SCPI à capital fixe a besoin de lancer une procédure d'augmentation de capital pour pouvoir acquérir de nouveaux biens, la SCPI à capital variable collecte toute l'année et peut se positionner très vite sur un immeuble.

L'autre principale différence concerne la liquidité des parts. Les cessions et acquisitions de parts de SCPI à capital fixe se font sur le marché secondaire. En cas de forte demande pour la SCPI, l'associé n'a aucun mal à vendre et peut même dégager d'intéressantes plus-values. Mais en cas de forte offre et de faible demande, l'associé peut avoir des difficultés à revendre ses parts, et devoir baisser fortement son prix de vente. Pour les SCPI à capital variable, le mécanisme est différent puisque la valeur de retrait est fixée par la société qui rachète elle-même les parts. En cas de forte demande de retrait, certaines SCPI à capital variable disposent même d'un fonds de remboursement pour garantir une certaine liquidité.
 

5 - Il faut concentrer son patrimoine sur Paris

Faux

Les immeubles situés dans Paris sont souvent très recherchés par les entreprises et/ou les commerçants. L'attractivité de la capitale réduit le risque de vacances des immeubles et assure un taux d'occupation élevé. Mais il faut toujours veiller à diversifier son allocation d'un point de vue géographique.

Concentrer le risque sur une seule ville n'est pas judicieux lorsqu'il existe un panel large de SCPI. L'un des conseils de base est d'obtenir un portefeuille de SCPI repartit sur toutes les zones géographiques : Paris, région parisienne et province. La province est en effet une zone qui a des caractéristiques différentes de celles de Paris, avec des rendements plus intéressants pour un risque plus élevé. Le tissu économique y est en effet plus fragile et la demande plus volatile.

 


1) L'investissement en SCPI est garanti en capital

Faux

Investir dans l'immobilier pierre ou papier est très apprécié des français, les prix semblant être en constante en augmentation sur les dernières années. A tel point que certains ont tendance à penser que le capital investi est garanti.

Cela n'est évidemment pas le cas. Les parts de SCPI peuvent, à l'instar d'une actions, connaitre des dévalorisations.

Le prix des parts de SCPI est lié à la valeur de réalisation des SCPI, c'est-à-dire la valeur de marché des actifs de la société (immeubles et actifs financiers). Une baisse des prix de l'immobilier a donc un impact réel sur le prix des parts.

Il faut également prendre en compte la loi de l'offre et de la demande, notamment pour les SCPI à capital fixe où les cessions et acquisitions s'opèrent sur le marché secondaire. Si la demande baisse fortement, les associés désirant  sortir du capital doivent baisser leur ordre de vente, à un niveau parfois inférieur au prix de souscription.

2) Le rendement est le seul critère d'investissement

Faux

Le rendement est évidemment un critère important pour tout investisseur. Mais il faut savoir l'analyser et parfois même le nuancer.

Certains rendements peuvent être attrayants à première vue, mais il faut regarder ce qui les compose. En premier lieu vérifier si le revenu versé comprend une partie du report à nouveau de l'exercice précédent. En effet, les associés peuvent voter la distribution d'une partie de ce report à nouveau pour "booster" des rendements locatifs insuffisants. L'utilisation de ce report à nouveau est alors "l'arbre qui cache la forêt", car il n'est pas inépuisable.

Le rendement doit également être éclairé par d'autres valeurs comptables et statistiques. Le faible rendement passé d'une SCPI peut être ponctuel. Certaines SCPI ont ainsi recours à l'emprunt pour acheter leurs biens, ce qui a un impact direct sur les revenus servis aux associés car les charges financières de l'emprunt amputent une partie des revenus locatifs de la SCPI. Une étude approfondie de la structuration des prêts permet de savoir à quel moment les derniers intérêts seront remboursés et quel sera le rendement atteint à cette date. Il peut en effet se cacher derrière ces emprunts des SCPI aux perspectives de rendement très intéressantes. 

Il faut aussi évaluer le rendement d'une SCPI en fonction de son taux d'occupation. Une SCPI avec un taux d'occupation de 100% n'a à priori peu de potentiel de croissance de son rendement, alors qu'une SCPI avec un taux d'occupation de 90%, et dont certains immeubles sont vacants pour cause de travaux par exemple, a une marge de progression intéressante. 

D'autres critères sont également à prendre en compte comme la durée des baux et la qualité des locataires...

3) Il faut privilégier les anciennes SCPI par rapport aux nouvelles du marché

Faux

Les SCPI "historiques" du marché ont l'avantage de présenter certaines garanties, tant au niveau de la philosophie de gestion que des performances passées. Les gérants en place ont souvent une expérience du marché de l'immobilier très forte et savent investir avec justesse. Ces SCPI ont traversé plusieurs décennies, et ont su se forger une expérience des différents cycles haussiers et baissiers du marché. Leur track-record est une bonne indication de leurs performances, tandis que pour les SCPI récentes, la visibilité est très faible sur leur potentiel.

Mais les SCPI récente sur le marché présentent également des avantages par rapport à leurs ainées. Elles investissent en effet dans des immeubles déjà aux normes environnementales et où il y a peu de travaux à réaliser dans l'immédiat. Cela évite la réalisation de gros travaux qui ont un coût financier important et qui détériorent le taux d'occupation des SCPI. C'est typiquement le cas des SCPI plus anciennes qui doivent faire face à des travaux importants dans leur patrimoine.

4) Les SCPI à capital fixe sont mieux que les SCPI à capital variable

Faux

Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable présentent toutes les deux leurs avantages et leurs inconvénients.

Les SCPI à capital variable ont une contrainte principale : investir vite et bien. En effet, leur collecte peut être très importante sur une période très courte. Dépassées par leur succès, les gérants doivent investir rapidement le montant des souscriptions sous peine de laisser "dormir" l'argent en trésorerie, et donc faire baisser le rendement. La collecte dépassant parfois en quelques mois la moitié de la capitalisation de la SCPI, le risque est bien évidemment d'investir dans la précipitation. Le gérant peut être tenté d'acheter un bien qu'il n'aurait pas choisi si sa collecte avait été raisonnable.

A contrario, les SCPI à capital fixe n'investissent que quand elles le désirent via des augmentations de capital dont l'enveloppe est fixée à l'avance. Elles peuvent donc cibler les biens qu'elles désirent et préparer les investissements en amont. Il n'y a pas de risque de sur-collecte car le montant de l'enveloppe est votée à l'avance en assemblée générale.

Mais un avantage peut également s'avérer être un défaut. Les SCPI à capital fixe sont ainsi beaucoup moins réactives sur le marché de l'immobilier dans le sens où le délai entre le vote en assemblée générale et la date effective de l'augmentation de capital est long. Les SCPI à capital fixe ne peuvent donc pas saisir les opportunités soudaines du marché, contrairement aux SCPI à capital variable qui collectent de manière continue.

Le problème de la liquidité des parts se posent également. Les parts de SCPI à capital variable peuvent être vendues à tout moment par les associés à la valeur de retrait fixée par la société de gestion. Il existe même parfois un fonds de rachat chargé d'assurer la liquidité des parts en cas de forte demande de sortie. Pour les SCPI à capital fixe, les cessions se font sur le marché secondaire. Si l'offre est très importante par rapport à la demande, la liquidité du marché des parts n'est pas assuré et l'associé peut rester bloqué ou devoir vendre à un prix très en dessous de ses espérances.

5) Il faut acheter des SCPI uniquement investies sur Paris

Faux

Paris est une ville très attractive pour les murs de magasins et les bureaux. Les SCPI n'ont en général aucun mal à y louer leurs immeubles. Mais l'investissement en SCPI se doit d'être diversifié tant d'un point de vue sectoriel que d'un point de vue géographique. La province et le reste de la région parisienne ne doivent pas être abandonné dans votre allocation. Ce sont en effet des zones plus sensibles à la conjoncture car le tissu économique y est plus fragile. Mais ce sont aussi des zones où le rendement est plus intéressant, ce qui permettra de booster les revenus de votre portefeuille.

Patrimea est l'un des rares conseillers à vous construire un portefeuille de SCPI diversifié.

 

 

Tags: scpi
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