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SCPI et la réforme des plus values immobilières 2011-2012

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La réforme des plus-values immobilières annoncée le 24 août 2011 et qui sera présentée en septembre dans le projet de loi de finances rectificative s'appliquera aux cessions de parts de SCPI.

Quels sont les changements ?

La mesure propose de modifier l’abattement dérogatoire de 10% par an par une cadence progressive jusqu'à exonération totale au bout de 30 ans et de supprimer l'abattement fixe de 1.000 €.

En outre, le taux des prélèvements sociaux passe de 12,3% à 13,5% soit une hausse de 1,2%. Ainsi le taux d'imposition des plus values est de 32,5% contre 31,3% auparavant.
 

Une réforme applicable à partir du 1er février 2012

Les cessions de parts de SCPI seront imposées selon le nouveau barème des plus values immobilières à compter du 1er février 2012.

Toutefois, et « afin d’éviter que le report de la date d’application du nouveau régime de taxation des plus-values immobilières conduise à une optimisation fiscale » les nouvelles règles s’appliquent (rétroactivement) depuis le 25 août 2011 aux plus-values réalisées en cas d’apport de parts de SCPI à une société (SCI familiale) dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport.
 

Le calcul de la plus-value de cession

Les plus-values immobilières sur les cessions de parts de SCPI seront exonérées au bout de 30 ans de détention selon une cadence progressive.

Les contribuables pourront appliquer un abattement de :

  • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième
  • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième
  • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième

Aucun abattement ne serait pratiqué au titre des cinq premières années de détention.
 

Comment calculer votre imposition à partir du 1er février 2012 ?

Prix d'achat des parts de SCPI en juin 2003 : 50.000 €
Prix de cession des parts de SCPI le 15 février 2012 : 70.000 €

Nombre d'années de détention : 8 années révolues

Calcul de l'abattement
2% par an entre la 5ème et la 8ème année soit un abattement global de 6%

Calcul de la plus value immobilière nette imposable
(70.000 € - 50.000 €) x 0,94% (correspondant à l'abattement de 6%) = 18.800 €

Impôt sur la plus value

18.800 € x (19% + 13,5%) = 6.110 €
 

Les porteurs de parts non touchés par cette nouvelle réforme

Deux catégories de contribuables ne sont pas lésées par cette réforme

1/ Ceux qui cèdent leur part de SCPI détenue depuis moins de 5 ans. En effet, le dispositif antérieur ne prévoyait un abattement qu'au-delà de la 5ème année. Ils perdent uniquement l'abattement fixe de 1.000 €.

2/ Ceux qui détiennent des parts de SCPI depuis plus de 30 ans..
 

Quid des expatriés ou non résidents ?

La réforme s'applique de la même façon.
Nous contacter pour en savoir plus en cliquant ici.


Quel est l'avenir des SCPI de plus-value ?

Les SCPI de plus-value ou de capitalisation, comme la SCPI Pierre 48, ont la particularité de ne pas distribuer de dividendes (hormis les dividendes exceptionnels). Si la réforme est approuvée en l'état, le rendement espéré sera réduit du montant de l'imposition des plus values immobilières soit 32,5%. Les SCPI de "plus-value" risque donc de pâtir de cette mesure.
 

Les SCPI dans l'assurance vie : La solution pour diminuer votre impôt à la revente !

Si la réforme est adoptée par la loi de finances rectificative de septembre, la SCPI dans l'assurance vie prendra tout son sens. SCPI et assurance vie sera t-il le duo gagnant de l'année 2012 ?

Taux d'imposition actuel des rachats en assurance vie sur les unités de compte :

  • Entre 4 ans et 8 ans : 15% + 13,5% = 28,5%
  • Au delà des 8 ans : 7,5% + 13,5% = 21%
    (sans compter l'abattement de 4.600 € pour un célibataire et 9.200 € pour un couple et sous réserve que l'assuré choisisse l'imposition au prélèvement libératoire et non à l'impôt sur le revenu)

Il est encore prématuré pour tirer de telles conclusions, attendons de voir le sort réservé à l'assurance vie avant de confirmer cet avantage à la revente !



Enfin, un vrai débat va s'ouvrir sur l'imposition des plus-values des cessions d'immeubles par la SCPI et les sociétés de gestion vont devoir composer avec ce nouveau paramètre.

 

 

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