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SCPI pour expatriés : en direct, à crédit ou en assurance vie ? Le comparatif

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L'acquisition de parts de SCPI peut être faite à travers différents modes de détention

La détention en direct est la plus classique. Cela signifie que l'achat de parts SCPI s'effectue directement en tant que particulier ou expatrié, en tant que personne physique. 

L'acquisition à crédit offre la possibilité d'acquérir des parts avec un apport bien moins conséquent, voire inexistant dans l'exemple ci-dessous. Le mode de détention reste le même. Autrement dit, les règles fiscales sont identiques. Cependant, ce mode de financement permet d'imputer les intérêts d'emprunts aux revenus fonciers, générés par les parts de SCPI. De ce fait, l'assiette taxable à l'impôt sur le revenu est considérablement réduite. 

Enfin, il est possible de devenir propriétaire de parts SCPI par l'intermédiaire d'un contrat d'assurance vie. De fait, l'intérêt est de bénéficier des mêmes rendements que ceux de la SCPI, tout en profitant de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie. Le financement à crédit n'est a priori pas possible lors d'achat de parts au sein d'un contrat d'assurance vie.

Le choix du mode de détention peut se révéler parfois délicat pour un investissement en SCPI pour les non résidents. Il dépend essentiellement des objectifs et de la situation fiscale (UE, hors UE, pays non coopératifs) de chacun.

Un cas pratique nous permettra d'apporter une comparaison sur la fiscalité de ces différents types d'acquisition, et de différencier les taux de rendements suivant le choix du support d'investissement.
 

Cas d'un investissement de 100 000 € pour un non résident selon les différents types d'acquisition

  • Investissement : 100 000 euros
  • Rendement annuel : 5,25 % que l'on supposera constant dans le temps.
  • Revalorisation du capital : 1% par an 
    La valeur de notre investissement croît avec le temps. Les rendements se trouvent naturellement augmentés grâce à la revalorisation de l'actif.
  • Durée d'investissement : 15 ans. 
  • Taxation des revenus fonciers du non résident : 20 % (+ 15.5% de prélèvements sociaux)
  • Taxation sur les plus-values : 19% (cas d'un résident de l'Union Européenne + Norvège + Islande + Liechtenstein)

     

Tableau comparatif d'un investissement de 100 000 € sur 15 ans selon le mode de détention


 

En direct

A crédit


En assurance vie
(Patrimea Premium)

Investissement en T0  - 100 000 €

0 €

Investissement en T0

-100 000 €

Revenus fonciers perçus ou effort d'épargne pendant 15 ans : 35.5% de taxation

De 3385 € à 3890 € perçus par an De 4 190 € à 4980€ à épargner par an Aucune rente ni versement, tout a été capitalisé dans le contrat.  
Mensuellement De 280 € à 325 € perçus par mois De 350 € à 415 € à épargner par mois Rachat total ou avance disponible à tout moment en cas de besoin de liquidité  
         

Valeur des parts en T+15

116 097 € 116 097 € Valeur des parts dans le contrat d'assurance vie T+15 (1)
218 285 €
- Frais à la vente 10 % 10 % Valorisation dans le contrat d'assurance vie

95 %

= Valeur de retrait

104 487 €

104 487 € Montant du rachat 209 554 €
         

Montant de la plus-value

 4 487 € 4 487 € Montant des intérêts 109 554 €
- Abattement de 20% (15ans) (2) 897 € 897 € - Abattement si seul 4 600 €
 = Plus-value avant taxation 3 590 € 3 590 € - Abattement si couple 9 200 €

- Si résident UE : 19%+15.5%

 1 239 € 1 239 € = Après abattement (couple) 100 354 €
= Gain après taxation 2 351 € 2 351 € - PFL à 7,5% (3) 7 527 €
      = Après PFL 102 027 €
Total  102 136 €  102 136 € Total 202 027 €
         
TRI net (4)  3.72 %  5.74 % TRI net 4,80 %



(1): Valorisation du montant de 100 000 €, valorisé à 1% par an + 5.25 % de rendement - frais de gestion du contrat Patrimea Premium à 0.908%.

(2): Après 5 ans de détention, les plus-values immobilières bénéficient d'un abattement de 2 % par an jusqu'à la 17e année.

(3): Après 8 ans de détention, le PFL est à 7.5 %..Selon les conventions fiscales entre les pays, il existe des cas d'exonérations: Allemagne, Irlande, Royaume Unis...

(4): TRI : Valeur qui annule la somme des cash flows actualités  C'est un outil d'aide à la décision lors d'un projet d'investissement.

 

Commentaire

En direct 

Après un investissement de 100 000 euros la première année, les revenus sont versés tous les trimestres, pendant 15 ans. Attention, depuis le 17/08/2012 le non résident n'est plus exonéré de prélèvement sociaux (rétroactivement au 1er janvier 2012 sur les revenus fonciers), et se trouve donc taxé au minimum à 35.5% sur les revenus fonciers qu'il perçoit régulièrement.

En considérant une revalorisation de 1% par an, la valeur de son investissement, de 100 000 euros au départ, vaudra un peu plus de 116 000 dans 15 ans. Cependant, il faut soustraire 10% de ce montant pour obtenir sa valeur au moment de la vente des titres. Soit une plus-value d'environ 4500 euros.

Le non résident sera taxé sur cette plus-value selon son pays de résidence : à 19%, 33,33% ou 50%, après abattement et en sus des prélèvements sociaux pour les plus values réalisées à compter du 17 août 2012.

A crédit

Le crédit à été pris en compte pour une durée équivalente à l'investissement, soit 15 ans, à un taux de 4,25% assurance incluse.

Au début de la première année, la totalité du placement est emprunté et placé dans une SCPI. La fiscalité sera la même qu'en détention direct, à la grande différence qu'aucun loyer ne sera perçu mais un effort d'épargne devra être consenti, correspondant à la différence entre les mensualités du prêt et les revenus distribués par la SCPI nets d'imposition aux revenus fonciers.

En assurance vie

Afin d'assurer une comparaison entre ces différents placements, aucun rachat n'a été considéré pendant 15 ans. En cas de nécessité, l'assurance vie permet de récupérer son capital. Les revenus distribués par la SCPI ont été capitalisés et réinvestis en parts de SCPI.

 

Conclusion

Le pays de résidence fiscale joue un rôle considérable dans le choix du mode d'acquisition.

Si l'investissement à crédit semble le plus performant en terme de taux de rentabilité interne (TRI), il convient de noter la sensibilité de ce résultat aux changements de rentabilités de la SCPI. Il faut se méfier des prévisions du taux de rentabilité dans les années à venir. L'effet de levier joue un rôle considérable, et une baisse des taux pourrait grandement pénaliser votre capacité d'épargne. Il faut donc prévoir un matelas financier éventuel en cas de baisse des taux. Ce mode d'acquisition peut-être le plus rentable, c'est aussi certainement le plus risqué.

La différence entre le TRI d'une SCPI acquis en direct et d'une SCPI en assurance vie est significative depuis que les non résidents sont assujettis aux prélèvements sociaux (sur revenus fonciers). Cependant, le taux de rentabilité interne ne doit pas être le seul critère à prendre en compte afin d'optimiser le mode de détention de parts de SCPI.

Ici, il s'agit d'une hypothèse se basant sur un résident fiscal de l'UE : taxation à 20% sur les revenus fonciers, et 19% sur les plus-values. Un résident fiscal hors UE sera soumis à des taux supérieurs en terme de taxation sur les plus-values. Aussi, l'hypothèse d'un retour en France dans les 10 ou 15 prochaines années est à prendre en considération. Effectivement, en détention direct, les prélèvements sociaux augmentent sensiblement le poids de la fiscalité sur les revenus fonciers, et impacte fortement le taux de rendement net du placement.

L'assurance vie semble ainsi mieux armée pour répondre aux objectifs de rentabilité des non résidents, tout en préservant une certaine sécurité face aux aléas futurs, tel qu'un changement de résidence fiscale. Elle a en plus l'avantage d'une faible taxation au taux de 7,5% (prélèvement libératoire forfaitaire) après 8 ans de détention du contrat. Ce placement semble être le plus judicieux, d'autant que l'on bénéficiera des abattements de, 4600 euros pour un célibataire ou 9200 euros pour un couple, au moment des rachats (et après 8ans). C'est également un formidable outil de transmission du patrimoine en France.



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