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Revenus Fonciers : Choisir le régime réel ou micro foncier ?

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Les revenus fonciers, au sens de l'administration fiscale, concernent l'ensemble des revenus des propriétés : Maison, appartement, terrain... Mais aussi les revenus issus des droits d'affichage ou de l'exploitation d'un terrain. Les parts de SCI, lorsque la SCI est fiscalement transparente (lorsque l'imposition se fait au niveau des associés), sont aussi à ranger dans la catégorie des revenus fonciers.

A savoir que les locations et sous locations en meublé sont exclus de cette catégorie, et font l'objet d'un autre type d'imposition : Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les sous locations d'immeubles nus relèvent quant à eux des bénéfices non comerciaux (BNC).

Les revenus fonciers sont soumis à imposition. Afin de déterminer une base taxable, deux régimes distincts s'appliquent : le régime micro foncier et le régime réel.

 

Le régime micro foncier

Le régime micro foncier s'applique lorsque les revenus fonciers bruts, charges non comprises, sont inférieurs au plafond de 15.000 € par an. Aucune déclaration de revenu annexe n'est alors à founir. Le montant des revenus bruts étant à reporter sur la feuille d'imposition 2042, ligne 4BE.

Un abattement forfaitaire de 30% sera alors automatiquement appliqué, pour l'ensemble des frais.

Il existe néanmoins quelques exceptions à cette règle générale. Effectivement, les investissements réalisés dans le cadre d'un dispositif particulier ne sont pas toujours éligibles à ce régime (Monuments historiques, dispositifs "Malraux ancien", "Périssol", "Besson-neuf", "Robien", "Borloo neuf", "Besson ancien", "Borloo ancien", "Conventionnement Anah", "Scellier ZRR" ou "Robien ZRR"...).

 

 

Détenir des parts SCPI n'est pas rédhibitoire pour bénéficier du régime micro foncier. Il faut cependant respecter ces deux conditions :

  • Avoir des revenus fonciers autres que ceux des parts SCPI (Louer un appartement en direct...)
  • Respecter le plafond de 15.000 € pour l'ensemble des revenus fonciers (Immeuble en direct + SCPI de bureaux par exemple)

Les revenus de parts de SCPI fiscales ("SCPI Malraux", "SCPI Robien") ne sont pas éligibles au régime micro foncier. Dans ce cas, il faudra compléter une déclaration 2044 spéciale lors de la déclaration d'impôt.

Note : Le dispositif "Scellier" est éligible au régime-foncier. Toutefois, le revenu foncier brut ne bénéficie que d'un seul abattement de 30%. Ainsi, les 30% de réduction en cas de location dans le secteur intermédiaire ne peuvent s'appliquer.
En outre, le dispositif "Malraux" peut également bénéficier du régime micro-foncier lorsque la demande de permis de construire ou de déclaration de travaux a été déposé après le 01.01.2009.
 

Le régime réel

Le régime réel s'applique lorsque le régime micro foncier ne peut être appliqué. Il peut aussi découlé d'un choix du contribuable,qui se traduit par le simple dépôt d'une feuille d'imposition 2044. L'option sera alors irrévocable pendant 3 ans. Passé ce délais, il sera possible de repasser au régime micro foncier, et même de déduire lors de la première année, les déficits fonciers d'années antérieures non encore imputés.

Dans ce régime, les charges réelles viennent en déduction des loyers perçus. Les charges comprennent :

  • L'ensemble des travaux réalisés (réparation, entretien, amélioration...)
  • Les impôts fonciers 
  • Frais de gestion
  • Honoraires de gérance
  • Les primes d'assurance de l'immeuble
  • Les intérêts d'emprunt (contracté pour l'achat ou la réalisation de travaux)

Il peut arriver, certaines années, que le montant des charges dépassent le montant des loyers perçus. On parle alors de déficit foncier.

Le déficit foncier qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans les conditions de droit commun, dans la limite de 10 700 €. Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que sur les revenus fonciers. Ils sont reportables sur les 10 prochaines années.

C'est pourquoi il peut être préférable d'avoir des loyers perçus supérieurs aux intérêts d'emprunt, car ils ne pourront s'imputer sur le revenu global, et seront reportés. Néanmoins, il n'est pas préjudiciable d'avoir des intérêts d'emprunt légèrement supérieurs aux loyers durant les premières années, du fait que la part des intérêts dans les mensualités diminuent au fil du temps.

Note : Le déficit foncier dans le cadre des dispositifs "Perissol" et "Besson" peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 15.300 €. Aussi, les investissements dans les Monuments historiques et le dispositif "Malraux ancien" permet d'imputer son déficit foncier sans limitation sur le revenu global.
 

Simulation d'un investissement immobilier à crédit, au régime réel

Données retenues :

  • Revenus fonciers perçus : 6.000 €
  • Montant des travaux la première année : 18.000 €
  • Montant des charges annuelles : 2.000 €

Caractéristiques de l'emprunt :

  • Montant : 150.000 €
  • Durée : 10 ans
  • Taux : 4.2%
  • Date : 01.01.2012

Tableau d'amortissement (en euros)
 

Année

Revenu brut

Travaux et charges

Montant des intérêts

Déficit ou revenu foncier

Imputation
sur le
revenu global

Déficit à
reporter (1)

Impôt
à payer

2012 6.000 20.000 6064 - 20.064 10.700 9.364 (9.364) 0
2013 6.000 2.000 5536 - 1.536 1.536  0 (9.364) 0
2014 6.000 2.000 4986 - 986 986 0 (9.364) 0
2015 6.000 2.000 4412 - 412 412 0 (9.364) 0
2016 6.000 2.000 3813 187 0 0 (9.177) 0
2017 6.000 2.000 3188 812 0 0 (8.365) 0
2018 6.000 2.000 2537 1.463 0 0 (6.902) 0
2019 6.000 2.000 1858 2.142 0 0 (4.760) 0
2020 6.000 2.000 1150 2.850 0 0 (1.910) 0
2021 6.000 2.000 411 3.589 0 0 (0) 1.679


(1): Entre parenthèse, le montant total restant à déduire

 

Quel taux d'imposition ?

Quel que soit le régime choisi, le mode d'imposition est le même. Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux de 15,5% et sont imposés ensuite à la tranche marginale d'imposition (TMI).

Afin de réduire le montant d'imposition, il faudra choisir le régime permettant de réduire au maximum son assiette taxable.
 

Comment choisir son option ?

Si l'ensemble des revenus fonciers est inférieur à 15.000 €, il est possible d'opter pour le régime micro foncier. Le choix de l'option se révèle déterminant afin d'optimiser sa fiscalité. 

En fait, si les charges réelles représentent un montant supérieur aux 30% d'abattement prévu par le régime micro foncier, alors il pourrait être judicieux de se tourner vers le régime réel.

Il ne faut cependant pas oublier que le choix de cette dernière option engage le contribuable sur 3 ans. Le calcul doit donc porter sur au moins trois années.

Si le bénéfice des charges réelles pour travaux peut mettre en évidence un avantage certain pour le régime réel la première année, il arrive parfois que l'abattement proposé par le régime micro foncier soit plus intéressant au final, notamment dans le cas de charges courantes relativement faibles.

 

 

 
 

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