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Avis sur la SCPI Fructipierre - Forum Patrimea

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Découvrez l'avis de Patrimea sur la SCPI Fructipierre. Faut-il souscrire à l'augmentation de capital lancé en mai 2013 ?

La SCPI Fructipierre gérée par NAMI AEW Europe (filiale du Groupe Banque Populaire et de Natixis) vient de lancer une augmentation de capital au prix de 495 € la part.

Le minimum de souscription est de 15 parts soit un montant minimum de 7.425€ d'investissement.

Vous pouvez acquérir la SCPI en direct ou en assurance vie dans le contrat Patrimea Netlife.

 

Descriptif de la SCPI

Les chiffres clés au 31/12/2012


Rendement (taux de distribution) 2012 : 5,27%

Variation du prix moyen acquéreur de la part en 2012 : + 0,95%
 

Typologie des biens :  Bureaux (96,1%) et locaux commerciaux (3,9%)
Situation géographique des biens : Paris (30,22%), région Parisienne (57,87%) et province (11,91%)

La SCPI affiche un taux d'occupation financier de 94,58% et détient 60 immeubles représentant une capitalisation de 588 M€. Le report à nouveau par part est de 4€.
 

Faut-il souscrire à l'augmentation de capital ?

L'avis de Patrimea

La réponse est oui.

Pour les associés ou épargnants qui investissent dans la SCPI avant le 30 juin 2013, ils pourront bénéficier d'un dividende exceptionnel de 3€ par part en plus du dividende prévisionnel de 25€ par part en 2013 soit un rendement de 5,65% sur l'année.

Cependant, il est nécessaire de préciser que le choix d'une SCPI ne se fait pas sur un dividende exceptionnel versé sur une année précise. Un investissement immobilier est un investissement de long terme et la SCPI Fructipierre est intéressante de ce point de vue.

Le marché de l'immobilier de bureaux est complexe et l'environnement économique actuel nécessite une étude particulière pour choisir les bons véhicules "SCPI". Fructipierre a poursuivi ses investissements en 2012 avec une diversification sur des biens de commerces à Paris intra muros mais sur des niveaux de rendement brut très bas (5% et 4,6%).

Dans une optique de diversification sectorielle d'un portefeuille de SCPI, le choix de la SCPI Fructipierre est opportun. Elle peut venir en complément de la SCPI PFO2, Efimmo 1 ou Rivoli Avenir Patrimoine.
 

Les points positifs

  • Une gestion immobilière en 2012 de qualité :
    • Une collecte maitrisée (52,82 M€) et un investissement de 67% des fonds collectés sur 3 actifs
    • Une cession d'actifs au dessus de la valeur d'expertise (+24,25%)
  • Une hausse de la valeur de réalisation de 2,43% entre 2011 et 2012.
  • Un résultat comptable en hausse de +7,17% retrouvant un niveau de 2010
  • Une hausse du report à nouveau de 43% entre 2011 et 2012
  • Un maintien du dividende sans utiliser le report à nouveau mais avec une distribution de plus value
  • Le rapport prix de souscription/valeur de réalisation dans le bas de la fourchette des SCPI de bureaux à +6,36%
     

Les éléments à surveiller

  • Le report à nouveau. Même si celui-ci a progressé en 2012, il reste inférieur de 25 à 30% des niveaux des années 2007/2009
  • L'évolution du marché secondaire des parts (la contrepartie des atouts d'une SCPI à capital fixe est une volatilité plus élevée sur le prix des parts)
  • Le rendement qui, sans la distribution de plus value de 3€, est proche de 5%
  • Les frais non négligeables pris par la société de gestion :
    • Quand la SCPI achète via un financement bancaire, la société de gestion prend une commission de 2.5% HT
    • Quand la SCPI vend des biens immobiliers, la commission est de 2,5% HT
       

Les perspectives 2013

La société de gestion va poursuivre sa politique d'arbitrages (5 actifs cibles en 2013) et d'investissements dans des immeubles modernes. Elle devrait également réaliser les travaux nécessaires pour la remise en état des actifs immobiliers et enfin la location des surfaces vacantes afin de maintenir un taux d'occupation financier élevé (autour de 95%).

Par conséquent, l'adaptation du patrimoine sera poursuivie pour tenir compte des évolutions du marché locatif et des normes.

Enfin, il faudra rester attentif sur les biens immobiliers dont la SCPI se portera acquéreur avec les fonds de l'augmentation de capital.

 

Recevoir les documents de souscription de la SCPI Fructipierre

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