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SCPI : Vers un rendement en hausse et de meilleures garanties ?

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Une révolution discrète mais majeure


Depuis la création de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), le cadre réglementaire n'avait pas ou que très peu évolué. Les sociétés de gestion étaient liées à des conditions d'investissement strictes et bien plus contraignantes que d'autres investisseurs immobiliers hors SCPI.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a profité de la transposition en droit français de la directive européenne AIFM (Alternative Investment Fund Managers) pour réformer et moderniser le mode de fonctionnement des SCPI (ordonnance n° 2013-676 du 25 juillet 2013) . Les sociétés de gestion concernées disposent jusqu’au 22 juillet 2014 pour appliquer ces nouvelles règles.

En contrepartie d’une transparence et d’une protection accrues pour les investisseurs, les SCPI se voient doter de nouveaux outils d’investissement.
 

Assouplissement des règles d’investissements

L’assouplissement des règles d’investissements des SCPI donne un nouveau souffle au placement pierre papier.

Certaines SCPI qui avaient, à juste titre, des immeubles vieillissants ne sont plus contraintes de les céder mais peuvent envisager des travaux de rénovation, de mise aux normes énergétique (BBC…), des projets de démolition et de reconstruction. Ainsi, certains actifs encombrants et peu valorisés pourront devenir des trésors d'avenir. Il faut donc regarder au plus près le patrimoine de chaque SCPI pour détecter les terrains ou immeubles obsolètes mais disposant d’un potentiel immobilier important de part certains critères tels que l'emplacement.

Celles désirant tout de même céder un actif bénéficient de règles de cessions plus souples. Les actifs n’entrant plus dans la stratégie de la société de gestion ou constituant d’importantes réserves de plus-values peuvent à présent, s’ils représentent moins de 2% du patrimoine ou sont détenus depuis plus de 5 ans, être arbitrés.

Les SCPI voient également leur périmètre d’acquisition élargi et ouvert à de nouveaux types d’investissements. Auparavant restreintes aux seuls immeubles locatifs et détenus en directs, les SCPI peuvent dorénavant acquérir des immeubles en VEFA (Vente en l'État Futur d’Achèvement) ou indirectement via l'achat de parts de SCI ou d'OPCI voire d'autres parts de SCPI. Ces innovations offrent aux sociétés de gestion la possibilité d’élaborer de nouvelles stratégies immobilières pour valoriser leur patrimoine et rivaliser avec d’autres investisseurs immobiliers.

Pour les sociétés de gestion innovantes avec une vraie vision immobilière, le rendement et la valorisation des parts de SCPI pourront être positivement impactés par ces changements. Pouvons nous présager d'une révision à la hausse des rendements sur les années à venir si le marché immobilier d'entreprise reste porteur ?
 


Un exemple concret ...

Au 4ème trimestre 2012, la société de gestion Perial (PFO, PF1, PFO2) enregistre le départ d'un de ses locataires, la compagnie Gunnebo, de l'immeuble situé Avenue Morane Saulnier à Velizy.

Cet immeuble est vieillissent mais idéalement situé au pied du futur tramway sur l’avenue principale. Après étude de différentes possibilités et suite aux nouvelles normes AIFM, la société de gestion décide de ne pas vendre ce bien immobilier mais de réaliser d’importants travaux de rénovation.

Grâce à cette nouvelle stratégie de la société de gestion Perial, la SCPI va pouvoir transformer une libération en une opportunité de valorisation pour la SCPI et donc pour les porteurs de parts. Une signature d'un bail ferme de 6 ans est actuellement en cours de négociation.
 

                                  

 

Une sécurité et une transparence accrues pour les investisseurs

En échange d’un assouplissement des règles de gestion des SCPI, le législateur a souhaité renforcer la protection et la transparence de l’information pour l’investisseur.

La SCPI en tant que FIA (Fonds d’Investissement Alternatifs) a l’obligation de désigner une banque dépositaire. Cette mesure assure le contrôle de la bonne tenue des comptes et l’évolution du passif par un organisme extérieur et indépendant.

Le délai de validité d'un ordre de vente a été diminué à 1 an. Jusqu'à présent, les ordres de vente passés étaient sans durée de validité. Un ordre trop ancien ne correspondait plus à la réalité du marché secondaire de la SCPI.

La mesure phare concerne la transparence des SCPI sur les frais et les commissions de la société. En effet, l’affichage des commissions d’arbitrage relatives à l’achat et à la vente des biens immobiliers ainsi que les commissions concernant le suivi et le pilotage des travaux sur le patrimoine immobilier doit être rendu public au préalable à tous les associés.

Ces évolutions renforcent la pertinence de l’investissement pierre papier et offrent de meilleures garanties pour les investisseurs. Les SCPI disposent maintenant de nouvelles armes pour offrir du rendement sur la durée, valoriser leurs actifs grâce à de nouvelles stratégies et rester compétitives sur un marché très concurrentiel.

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