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Investissement locatif : Immobilier en direct ou SCPI ?

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Investir dans l'immobilier locatif est une solution pour préparer sa retraite, se constituer un patrimoine et transmettre un bien à ses enfants.

Perçue comme une véritable sécurité, la pierre est plébiscitée par les ménages francais.

Pourtant, la baisse des rendements des actifs immobiliers motivent les investisseurs à s'orienter sur de nouveaux supports à vocation immobilière (OPCI, SCPI, Fonds Euros investis en immobilier..).

Dans ce cas, faut-il investir dans l'immobilier classique ou dans des SCPI ?


Où investir en immobilier ?

Le marché immobilier résidentiel

Nous remarquons une forte progression des prix de l’immobilier d'habitation depuis quelques années alors que les loyers sont de plus en plus encadrés et ont faiblement augmentés. La rentabilité actuelle de l'immobilier locatif a fortement diminué, pénalisée, en outre, par une fiscalité des revenus immobiliers confiscatoire.

L'attractivité d'une telle opération réside alors quasi exclusivement dans l'espérance d'une plus value à terme. Hors, la course à la spéculation est freinée par la fiscalité des plus values et par les prévisions atones du marché immobilier résidentiel.

Le marché immobilier d'entreprise

La France est une cible prioritaire de développement des enseignes internationales. En 2013, elle a été le pays ayant accueilli le plus grand nombre de nouvelles enseignes dans le monde (56 nouveaux entrants) avec Paris en tête de liste (50 nouveaux entrants). La France est le 2ème pays au monde où les enseignes envisagent de se développer après l’Allemagne.

Les métropoles régionales sont aussi plébiscitées par les enseignes déjà implantées en France, notamment pour y développer les nouveaux concepts. Et la tendance devrait se confirmer et s'accentuer en 2014.



Pourquoi privilégier les SCPI plutôt que l'immobilier en direct ?

Investir dans l'immobilier d'entreprise

  • Augmenter ses revenus. Majoritairement investi en immobilier d'entreprise (Commerces, Bureaux, Entrepôts...), les SCPI ont offert un taux moyen de 5.13% brut en 2013. Rappelons que le taux moyen en immobilier résidentiel était de 3.30% brut en 2013

  • Investir dans des zones de reprise économique (Allemagne, Espagne…). Certaines SCPI opportunistes permettent de diversifier son patrimoine à l'étranger et bénéficier des perspectives de croissance Européenne

  • Investir en toute tranquilité. La souscription de SCPI permet de limitter les surcoûts (travaux, assurances, taxes foncières, charges de copropriété...). L'associé d'une SCPI ne supporte aucune charge en direct (mis à part l'impôt sur le revenu). Il ne fait qu'encaisser les revenus nets de son investissement en toute simplicité

  • Eviter les risques d'impayés et la vacance locative. De plus en plus de propriétaires craignent le risque d'impayé. Dans de nombreux cas, les procédures d'expulsion sont longues et contraignantes. Si le particulier adosse son investissement à un prêt, il devra assumer seul l'effort de trésorerie mensuel en compensation des loyers non versés

Pourquoi intégrer les SCPI dans une assurance vie ?

Réduire la fiscalité des revenus

Patrimea propose aux épargnants une solution alterntative à l'immobilier locatif classique. Investir en parts de SCPI via une assurance-vie.

Le régime fiscal de l'assurance vie offre de nombreux avantages pour y loger ses parts de SCPI :

  • Permettre un accès à l’immobilier pour les petits budgets. Dès 1.000 €, un épargant peut investir en immobilier via un contrat d'assurance vie. Contrairement à un bien classique dont le prix d'acquisition est souvent supérieur à 100.000 €

  • Limiter la fiscalité. Elle permet de réduire la taxation des revenus et de gommer la fiscalité liée aux plus-values de cession

  • Effectuer des arbitrages facilement et à moindre frais. En cas de dégradation du rendement d'une SCPI, l'investisseur peut changer de support librement. En revanche, si la rentabilité de son investissement en direct se dégrade, il devra le céder et subir la faible liquidité actuelle du marché immobilier classique

  • Assurer une facilité de transmission/succession à ses héritiers. Le véhicule de l'assurance vie offre de nombreux avantages successoraux. A l'inverse des parts de SCPI, l'immobilier classique est soumis de plein droit à la fiscalité des droits de successions (Art 777 du CGI)




Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier dont l’activité principale consiste à acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Elles collectent des capitaux auprès des particuliers, appelés associés, qui sont investis dans des actifs immobiliers. Les associés sont des porteurs de part de la SCPI, en contrepartie de leur placement, les épargnants perçoivent des revenus réguliers, fruits des loyers perçus par la société, en proportion de la quotepart du capital qu’ils détiennent. Les parts de SCPI ne sont pas garantis en capital et sont soumis aux fluctuations du marché immobilier.

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