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Fonds euros immobilier : Il est encore temps d'investir

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Définition d'un fonds euros immobilier

La performance de l'immobilier professionnel tout en garantissant le capital

Les fonds euros immobilier sont des supports que l'on trouve dans de rares contrats d'assurance vie. Ils possèdent les mêmes caractéristiques qu'un fonds euro classique en matière de liquidité, garantie du capital et effet cliquet (les intérêts acquis sont à leur tour garantis).

Contrairement aux fonds euros classiques qui sont composés principalement d'obligations, ils sont investis majoritairement en immobilier professionnel (bureaux, commerces, locaux d'activité...) à travers des véhicules tels que des SCPI, SCI et OPCI.

Leur perspective de rendement est supérieure à celle des fonds euros classiques. Historiquement ils ont surperformé les autres fonds euros de +1%.

Les fonds euros immobilier accessibles actuellement

Peu de choix malgré de belles performances

Nom de l'assureur Nom du contrat Rendement 2015 Encours Part d'immobilier Investissement maximum
Suravenir Serenipierre 4% 1.245 milliards d'euros 87% 35%
Spirica Patrimea Netlife 3,51% 200 millions d'euros 80% 60%
ACMN Vie Diade Evolution 3,2% 550 millions d'euros 65% 60%

Les contraintes pour investir

Plus de performance en contrepartie d'une prise de risque sur d'autres supports

Il faut posséder le contrat d'assurance vie dans lequel le fonds euros immobilier est référencé. Par ailleurs, on ne peut accéder à chacun de ces fonds qu'en versement (initial ou complémentaire), il n'est en effet pas possible d'y abonder par arbitrage au sein même du contrat.

La contrainte la plus forte est pour le fonds Sécurité Pierre Euro, pour lequel on ne peut placer que 35% du versement au maximum avec un minimum de 50% sur des supports risqués (non garantis en capital).

Pour Europierre, le maximum est de 60% avec une obligation d'investir au moins 40% du versement sur des supports risqués.

Le plus flexible est aujourd'hui encore le fonds Euro Allocation Long Terme avec un maximum de 60% par versement, le reste pouvant être ventilé sur un des 3 autres fonds en euros. On peut donc accéder à ce support au sein d'un contrat 100% capital garanti. En cas de retrait des sommes avant 3 ans, il y a une pénalité de sortie de 3%. A noter qu'à partir du 1er septembre 2016, chaque versement devra contenir au minimum 25% de supports risqués (ce qui reste l'exigence la moins forte au regard des trois fonds). 

Les risques liés aux fonds euros immobilier

Pas près de se matérialiser à moyen terme

Le premier risque et le plus important est le risque lié à une baisse du marché immobilier et des rendements locatifs de l'immobilier professionnel. Dans ce cas, le rendement de ces fonds sera amené à baisser. Le capital reste garanti car il s'agit de fonds en euros. Ce risque est faible aujourd'hui en raison du niveau très faible des taux d'intérêt, et de l'activité économique plutôt bien orienté même si la croissance reste faible.

Les rendements sont par ailleurs relativement sécurisés par les baux long terme des actifs immobiliers. Une baisse des loyers n'aurait pas un impact immédiat sur les rendements de ces fonds; cela serait en effet plus visible lors du renouvellement des baux.

Le deuxième risque est sans doute un risque de liquidité. On pourrait envisager un changement des modalités de sortie de ces fonds en cas de problème de liquidité. Enfin, ces fonds sont encore jeunes avec des encours globaux assez faible (de l'ordre de 2 milliards d'euros soit 0.2% de l'encours des fonds en euros environ), on a peu de recul.
 

Les raisons d'investir dans un fonds euro immobilier

Beaucoup d'avantages, peu de contraintes

Patrimea recommande de s'y intéresser pour diversifier son épargne moyen long terme sur de l'immobilier à capital garanti sans contrainte de gestion.

Les rendements de ces fonds sont souvent supérieurs de l'ordre de 1% par rapport à un fonds euro classique de type actif général de l'assureur. C'est à l'heure actuelle sans aucun doute le placement qui offre le meilleur couple rendement/risque du marché. Le capital reste assez disponible contrairement à l'immobilier classique.

Enfin, la baisse du rendement de ces fonds est et sera moins marquée que celle des fonds en euros classiques (parce que la baisse des rendements des obligations a été plus rapide que celle des rendements locatifs). Par exemple, sur le fonds euro allocation long terme, en 4 ans, le fonds a vu sa rémunération baisser de 0.5% quand celle de l'actif général de Spirica perdait 1%.
 

Le meilleur fonds euro immobilier pour 2016

L'avis de Patrimea

Notre préférence cette année va au fonds Euro Allocation Long Terme.

En effet, il offre la possibilité d'avoir un contrat 100% capital garanti pour les souscriptions prenant effet avant le 01/09/2016. Après cette date, l'exigence de fonds risqués n'est que de 25% (40 voire 50% pour les autres). C'est un fonds qui travaille en architecture ouverte en immobilier non coté (contrairement aux autres fonds dont les partenaires immobilier sont quasi exclusif).

Ce fonds est par ailleurs plus flexible pour investir sur d'autres classes d'actifs. Il ne se défini pas comme un fonds immobilier mais un fonds opportuniste. Certains contrats (comme Patrimea Netlife ou Epargne Evolution) dans lesquels il est proposé n'ont pas de frais d'entrée et les frais de gestion des unités de comptes sont inférieurs à ceux des autres contrats.

 

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