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SCPI : Encore le placement star pour 2016 et 2017 ?

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Les statistiques de l'Aspim-IEIF viennent d'être publiés pour le premier semestre 2016 et elles confirment le grand succès des fonds d’investissement en immobilier SCPI et OPCI.

L'immobilier papier rentre petit à petit dans l'épargne des français au même titre que l'assurance vie, le PEL ou les livrets.

Pas de contraintes de gestion, accessibles à partir de quelques milliers d'euros, un rendement moyen autour des 4,7% font le succès des produits immobiliers papiers.

 
Au cours des six premiers mois de 2016, plus de 2,45 milliards d'euros ont été investis dans les SCPI, soit une augmentation sensible par rapport à la première moitié de 2015 (+ 32 %), étant déjà un record historique.

Les chiffres s'affolent si on les compare par rapport à la période de 2010 à 2013 où la moyenne annuelle de collecte était de ... 2,56 milliards d'euros.

Les catégories de SCPI qui ont le plus collectées sont les SCPI spécialisées  (+ 124%) ainsi que les SCPI de commerces (+ 71%).

Au 30 juin 2016, la capitalisation globale des SCPI dépassait, un record pour leur création il y a 40 ans, les 40 milliards d'euros. En 5 ans, la capitalisation des SCPI a augmenté de +63%.

Les OPCI dits « grand public » confirment aussi leur succès avec une collecte nette globale sur les 6 premiers mois de l’année de 2 milliards d'euros, soit une augmentation de +60 % par rapport au premier semestre de 2015. La collecte est tirée par Opcimmo et LFP Opsis Patrimoine essentiellement en assurance vie dans des contrats comme Patrimea Netlife ou Epargne Evolution. Le contrat Patrimea Premium va référencer le fonds Opcimmo courant le mois de septembre 2016.

Au 30 juin 2016, la capitalisation des OPCI était de 6,6 milliards d'euros soit une hausse de +45,4 % par rapport au 31 décembre 2015.

Quelles sont les conséquences de ce succès ?

On vend et on achète sereinement !

Une hausse de la collecte entraîne une hausse du nombre d'associés et du nombre de parts. Ainsi, la liquidité des parts est mécaniquement meilleure. On entend par liquidité, le nombre de parts achetées et vendues et donc la facilité de vendre ou d'acheter des parts.

Ce point est important car de nombreux investisseurs nous posent la question :"Oui mais comment puis je revendre mes parts ? A quel prix et au bout de combien de temps ?"

La revente des parts (la liquidité) est un élément important dans le choix d'une SCPI.

Avec 334,6 millions d'euros de parts échangées sur le premier semestre de 2016, le volume de parts échangées a légèrement augmenté (+5% par rapport au premier semestre 2015). Cependant, ce volume est très faible. Il représente 0,82% du taux de rotation semestriel des parts. Ce chiffre montre que le marché est serein et les investisseurs gardent leurs parts.

Même commentaire du côté des parts en attente de cessions des SCPI à capital fixe (94,9 millions d'euros soit 0,91% de la capitalisation cumulée des SCPI à capital fixe) et les retraits non compensés des SCPI à capital variable à seulement 12,6 millions d'euros (soit 0,04 % de la capitalisation cumulée des SCPI à capital variable).
 

Des rendements en baisse

Le succès oblige les sociétés de gestion à investir l'argent placé dans des actifs immobiliers de qualité et offrant le meilleur couple rendement/risque. Cette tâche est de plus en plus difficile car la compétition est grande parmi les 174 SCPI gérées et tous les autres investisseurs particuliers et institutionnels. De ce fait, les prix augmentent et donc les rendements baissent d'où l'importance de bien choisir les SCPI dans lesquelles on investit.

Les sociétés de gestion prennent aussi certaines mesures pour mieux appréhender cette forte collecte en fermant temporairement l'accès (Exemple de Novapierre Allemagne), en réduisant le montant maximum d'investissement (Efimmo ou Immorente) ou en allongeant le délai de jouissance (Epargne Foncière).
 

>>>  Lire aussi :    Liste des SCPI de rendement recommandées par Patrimea en 2016


 

Doit-on craindre une bulle immobilière sur les SCPI ?

Courant le premier semestre 2016, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a mis en garde les épargnants sur une surévaluation du marché de l'immobilier commercial et une possible bulle spéculative.

Nous pensons que cette prise de position est excessive au regard de certains éléments de marchés :

  • Les SCPI, SCI ou OPCI sont essentiellement des acteurs de long terme se positionnant sur le rendement et moins sur la plus-value à court terme
  • La prime de risque mesurant l’écart de rentabilité attendue entre le marché de l’immobilier et l’OAT 10 ans (actif sans risque-obligation d’État) se situe à un niveau record. En période de bulle spéculative, les investisseurs achètent tous les actifs et la prime de risque est nulle voire négative. En cas de remontée des taux, les SCPI auront la capacité de réagir et seront moins vulnérables que les actions. De plus, une remontée de taux serait perçue positivement avec une amélioration de la conjoncture économique entrainant une stabilité voire une hausse des loyers.
  • Les SCPI sont peu ou pas endettées et investissent hors de France : Corum Convictions, Novapierre Allemagne, Actipierre Europe et dans une moindre mesure certains véhicules de Sofidy et Amundi.

Conclusion

La conclusion pour Frédéric Bôl, président de l’Aspim, « il y a lieu de se réjouir de la dynamique commerciale de ces fonds d’épargne que sont les SCPI et les OPCI qui doivent être considérés avant tout comme des outils de préparation à la retraite des particuliers.

Face à cette collecte abondante, les gestionnaires réunis au sein de l’Aspim ont la responsabilité d’acquérir de nouveaux actifs immobiliers dans des conditions permettant à ces fonds de servir une performance durable au bénéfice des investisseurs. Le professionnalisme de plus en plus affirmé de ces acteurs est la clé de la réussite de cette mission qui s’inscrit par définition dans le très long terme ».

 

 

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