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Liste 2017 des meilleures SCPI de rendement - Patrimea

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Comme tous les ans en début d'année, Patrimea publie sa liste de SCPI recommandées.

L'année 2016 a une nouvelle fois attiré de nouveaux investisseurs et confirmé le succès de la pierre papier sous toutes les formes : SCPI, SCI ou OPCI.

Ce succès a été peu freiné par la note de prudence du HCSF publiée mi 2016 et qui mettait l'accent sur une certaine surchauffe du marché immobilier tertiaire. Les professionnels de l'immobilier ont abondamment commenté ce document comportant selon eux, des lacunes et imprécisions importantes.

Passé ces considérations, les véhicules immobiliers font tout de même face à de grands défis en 2017 dont le principal, l'investissement de la collecte dans des actifs de qualité.

Meilleures SCPI : Comment choisir ?

Pour établir sa liste de valeurs préférées, Patrimea s'appuie sur une analyse pointue des chiffres clés de chaque SCPI (voir la page Choix SCPI).

Les éléments suivants par ordre d'importance sont pris en compte :

  • Taux de distribution (rendement) : Même si les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, les chiffres passés donnent une image assez précise du futur.
  • Ecart valeur de réalisation / prix de souscription : Pour déterminer si la SCPI est chère ou sous-évaluée
  • Expérience et réputation des équipes de la société de gestion pour gérer l'investissement de la collecte
  • Evolution du dividende : Part du revenus provenant des loyers vs part du revenu provenant des plus values latentes ou du report à nouveau.
  • Taux d'occupation financier et Taille de la SCPI
  • Etude des biens immobiliers : Age, travaux (Provisions pour travaux), localisation ..
  • Impact des fusions de SCPI (ex Immofonds 4 et Multimmobilier 2 ou Ficommerce et BTP Immobilier)
     

Nous vous rappelons que le placement en SCPI, SCI ou OPCI n'est pas garanti en capital et les rendements futurs ne sont pas garantis. Les véhicules immobiliers cités sont soumis aux risques de fluctuations du marché financier et immobilier.
 

Les SCPI recommandées par Patrimea en 2017


Selon les critères mentionnés ci-dessus, Patrimea vous livre ses préférences pour l'année à venir. Le classement SCPI 2017 est intégré selon la catégorie : Commerces, bureaux, spécialisées et investies hors de France.
 

Catégorie : SCPI de commerces


FICOMMERCE
  • Capitalisation de plus de 550M€
  • Faible collecte donc moins de dilution et maintien du rendement si bonne gestion
  • TDVM (Rendement) 2016 : 4,76%
  • Délai de jouissance : 3 mois
  • Rapport entre prix de souscription et valeur de réalisation : +14,8%
  • Fusion avec la SCPI BTP Immobilier relutive pour les associés
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Premium, Patrimea Netlife
     

L'avis de Patrimea

Malgré son statut de 2ème SCPI de commerces du marché, Ficommerce n'a pas encore la notoriété qu'elle mérite. Elle n'a collecté en 2016 qu'autour de 20M€ évitant des problématiques d'investissement douloureuses de la collecte. La fusion en cours avec BTP Immobilier va renforcer le patrimoine existant et sera bénéfique pour les associés.

Il faudra surveiller la capacité de la société de gestion à maintenir son dividende au dessus de 11,5€ par part sans réduire le report à nouveau.


IMMORENTE

  • Capitalisation de plus de 2,4 milliards d'euros
  • TDVM 2016 : +4,84%
  • Taux d'occupation financier autour de 94%
  • 15,5% du patrimoine investi à l'étranger (Belgique, Allemagne, Pays-Bas)
  • Rapport entre prix de souscription et valeur de réalisation : +21,9%
  • Investie à plus de 30% en bureaux
  • Plus values de cession d'immeubles = 7,6% du dividende global en 2015 (vs 11,6% en 2014)
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Frontière Efficiente ou Liberalys vie
  • Voir la localisation de tous les biens immobiliers de la SCPI en cliquant sur le lien suivant : Carte du patrimoine
     

L'avis de Patrimea

Avec une collecte de près de 240M€ en 2016, Immorente est toujours très plébiscitée par les épargnants. Nous continuons de penser que la SCPI dispose d'actifs de qualité et d'une bonne visibilité pour les années à venir. La société de gestion a augmenté significativement son exposition à l'étranger. Cette situation résulte d'un contexte d'investissement français sous tension de valorisation.

Plusieurs points seront à surveiller : 1/ La capacité de la SCPI à investir la collecte rapidement et sans dégrader le dividende par part, 2/ L'arrêt de la hausse du % entre charges et recettes locatives (28.38% en 2015 soit 5 points de plus qu'en 2011), 3/ Le suivi des investissements indirects (Forte hausse des participations dans des fonds du type SCI ou OPCI) et des biens à l'étranger et enfin, 4/ Les plus values dégagées pour maintenir le dividende.


FONCIERE REMUSAT

  • SCPI à capital fixe créée en 1989 de 50M€ de capitalisation
  • En cours d'augmentation de capital
  • TDVM 2016 : +5,38%
  • Taux d'occupation financier autour de 95%
  • Investissement à 78% en commerces essentiellement en région.
  • Rapport entre prix de souscription et valeur de réalisation : +15,8%
  • Des charges de gestion en dessous de la moyenne de SCPI (18.9% des revenus en 2015)
  • Non disponible en assurance vie
     

L'avis de Patrimea

La SCPI fait son entrée dans notre liste (en diversification) pour deux raisons principales : 1/ L'arrivée de nouveaux gérants en provenance de Périal qui ont fait le succès de PFO2 et 2/ Le profil de la SCPI : Capital fixe (Maitrise de la collecte), investissement en région et qualité de la société de gestion. 

Patrimea sera attentif à l'évolution du report à nouveau (en baisse depuis 2 ans) et le rendement/qualité des biens acquis après clôture de l'augmentation de capital.


Catégorie : SCPI de bureaux


RIVOLI AVENIR PATRIMOINE

  • Capitalisation proche de 2 milliards d'euros
  • TDVM 2016 : +4,14%
  • Investie à plus de 60% dans Paris
  • Taux d'occupation financier de 92,2%
  • Rapport entre prix de souscription et valeur de réalisation : +16%
  • Plus de 20 immeubles vendus en 2016
  • Un % charges / revenus locatifs en forte amélioration en 2015 (18.78% vs 30% en 2014)
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Netlife, Frontière Efficiente et Premium
  • Découvrir l'immeuble 136 avenue des Champs Elysées détenu par la SCPI. Voir la vidéo.
     

L'avis de Patrimea

La SCPI patrimoniale de référence dite de "père de famille". Vous cherchez des immeubles très bien placés, Rivoli Avenir Patrimoine répond à vos attentes. En contrepartie, le rendement attendu est plus faible.

Depuis la fusion en 2012 et le passage en capital variable, la SCPI a changé de dimension et de taille. Pour adapter ces évolutions, la SCPI investit désormais dans des immeubles parisiens (Ex : Avenue de l'Opéra ou Quai d'Orsay) et, pour la première fois, à l'étranger (Pays-Bas). Les derniers investissements ont été réalisé avec des taux de rendement à 4% voire en-dessous et pour des montants d'acquisitions supérieurs à 15M€.

Nous serons attentifs à l'évolution du report à nouveau et du dividende par part après les récentes acquisitions et l'objectif raté de 12€ par part en 2016.


PRIMOPIERRE

  • Capitalisation proche de 1,6 milliard d'euros
  • TDVM 2016 attendu : +5,00%
  • Investie à plus de 98% en bureaux et à 83% sur Paris et région parisienne
  • Taux d'occupation financier attendu autour de 90% pour avril 2017
  • Rapport entre prix de souscription et valeur de réalisation : +16,7%
  • Un % charges / revenus locatifs de 23,4% dans la moyenne en 2015
  • Près de 3,8M€ de travaux soit 0,24% de la capitalisation
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Netlife, Frontière Efficiente et Premium
     

L'avis de Patrimea

Misez sur cette SCPI pour une hausse du prix de la part en 2017. En effet, il ne serait pas surprenant que la société de gestion décide d'aligner son TDVM (Rendement) sur celui du marché et donc décide de remonter le prix de la part de +3% à +5%.

Au delà de ces considérations de revalorisation, Primopierre est un véhicule de bureaux de qualité. Primonial a engagé quelques cessions d'immeubles en 2015 pour céder des actifs trop gourmands en travaux. Ces cessions se sont faites sous les valeurs d'expertise. Surveiller le travail de gestion des immeubles  (Property management) sur 2017.


PFO

  • Capitalisation de 450 M€ (Création en 1998)
  • TDVM 2016 : +4,94%
  • Investie à plus de 68% en bureaux et 55% en province
  • Taux d'occupation financier : 91,52% (vs 84,9% à fin 2015)
  • Rapport entre prix de souscription et valeur de réalisation : +9,26%
  • Un % charges / revenus locatifs de 32.21% très élevé en 2015
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Non disponible en assurance vie
     

L'avis de Patrimea

En passant en capital variable, Perial souhaite remettre à la lumière la SCPI PFO. Investir dans cette SCPI, c'est profiter d'une valorisation abordable, d'un taux d'occupation financier en constante hausse (91,52%) et d'un des rares fonds à maintenir son dividende par part stable entre 2015 et 2016 (46€).

Un satisfecit à la société de gestion dans sa capacité à investir la totalité de la collecte, soit 110M€ en 2016. Surveiller la variation du report et l'évolution des provisions pour gros travaux sur cette SCPI qui a pour ambition de restructurer son patrimoine. A noter le montant des charges qui est bien au dessus de la moyenne des SCPI.


EPARGNE PIERRE

  • Capitalisation de 38 M€ (Création en 2013)
  • TDVM 2016 : +6,03%
  • Investie à plus de 87% en province, à 54% en bureaux et 31% en commerces
  • Taux d'occupation financier : 100%
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Non disponible en assurance vie
     

L'avis de Patrimea

Une nouvelle histoire à raconter pour cette SCPI gérée par Voisin. L'arrivée de nouveaux gérants en provenance de Périal n'est pas sans rappeler le développement de PFO2. Quelques chiffres sur Epargne Pierre : Capitalisation x4 en 12 mois, 21 actifs en portefeuille (vs 4 à fin 2015) et un résultat supérieur à la distribution.

Concernant les chiffres, nous serons attentifs à la publication du rapport annuel pour vérifier la valorisation et le poids des charges dans la distribution des revenus. Investir pour diversifier et participer à un nouveau projet.


Catégorie : SCPI spécialisées


PRIMOVIE

  • Capitalisation proche de 900 M€
  • TDVM 2016 : +5,00%
  • Investie à plus de 54% en senior et 24% en santé à 59% en région parisienne
  • Taux d'occupation financier : 97,3%
  • Rapport entre prix de souscription et valeur de réalisation : +13,7%
  • Un % charges / revenus locatifs de 23,12% dans la moyenne en 2015
  • Report à nouveau faible (Equivalent de 0,2% de rendement 2015)
  • Poste travaux quasi nul en 2015
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Netlife, Frontière Efficiente et Premium
     

L'avis de Patrimea

Une collecte record en 2016 de plus 450 M€.  La SCPI a donc doublé de taille en 2016 soit une performance très "bluffante". Mais le plus impressionnant dans ces chiffres est la capacité de la société de gestion à investir la collecte sur l'année. Primovie est donc devenu l'un des premiers propriétaires français dans la santé.

Y a t-il encore des marges d'investissement ? Primovie n'a t-elle pas asséché le marché de l'immobilier de la santé et éducation en France ? La question se pose surtout si la collecte 2017 est à la hauteur de celle de 2016.

A priori, la SCPI devrait relever son prix de part pour s'aligner avec un rendement moyen de 4,7%. Cette position ferait du sens dans l'environnement actuel de surcollecte et de baisse généralisée des rendements. Une SCPI à détenir pour son positionnement sectoriel.



PIERVAL SANTE

  • Capitalisation de plus de 100M€
  • TDVM 2016 : +5,15% (dont 0,2% prélevé par le report à nouveau)
  • Investie à 43,85% en Allemagne et 56,15% en France
  • Secteur d'activité : 100% santé (Ehpad et Clinique)
  • Rapport entre prix de souscription et valeur de réalisation : +20,2%
  • Taux d'occupation financier : 99%
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Non disponible en assurance vie
     

L'avis de Patrimea

Le secteur est plébiscité par les épargnants pour l'image de visibilité et de stabilité qu'il dégage. Mais contrairement aux bureaux ou commerces, le nombre de biens accessibles est plus limité d'où l'importance de suivre l'investissement de la collecte et d'aller chercher des actifs hors de France.

Primovie n'est plus la seule SCPI sur le secteur de la santé, ce qui permet de diversifier ses investissements pierre papier. Chiffres financiers à confirmer avec le prochain rapport annuel car la SCPI a doublé de taille en 2016.


Catégorie : SCPI investies hors de France


CORUM CONVICTIONS

  • Capitalisation proche de 833 milliards d'euros
  • TDVM 2016 : +6,45%
  • SCPI Européenne dont 20% en France, 34% aux Pays Bas et 19% en Allemagne
  • Prédominance en bureaux (51%), commerces (17%)
  • Taux d'occupation financier : 99,5%
  • Rapport entre prix de souscription et valeur de réalisation : +17,9%
  • Un % charges / revenus locatifs de 21,4% en deçà de la moyenne en 2015
  • Report à nouveau en hausse (Equivalent de 0,37% de rendement 2016)
  • Délai de jouissance de 5 mois et paiement du dividende mensuel
  • Non disponible en assurance vie
     

L'avis de Patrimea

En 2017, Corum Convictions affiche une très belle image : Une collecte de 339M€, un dividende par part en hausse par rapport à 2015, un report à nouveau au plus haut, une collecte investie.

La société de gestion, pour éviter la surchauffe, va limiter sa collecte. Pour ce faire, elle a déjà allongé le délai de jouissance au 1er jour du 6ème mois.  Attention à l'option mise en place qui consiste à réinvestir les loyers car l'épargnant va payer la fiscalité sur les loyers sans les toucher.

Actuellement, le meilleur véhicule pour investir en immobilier en Europe.

A suivre : La capacité de la société de gestion à assurer la gestion des biens dans les 8 pays européens et ce, sans présence sur place. Le rendement des 5 immeubles acquis au T4 2016 est de +7,56% AEM soit un rendement après charges de l'ordre de 5,94%. Fort de ce succès, que va faire Corum à l'avenir ? Nouvelle SCPI ?


NOVAPIERRE ALLEMAGNE

  • Capitalisation au delà des 150M€
  • TDVM 2016 : +4,80% (après fiscalité allemande)
  • SCPI 100% en Allemagne investie en commerces
  • Taux d'occupation financier : 99%
  • Rapport entre prix de souscription et valeur de réalisation : +13,8%
  • Un % charges / revenus locatifs de 47% en 2015 très élevé et au delà de la moyenne
  • Report à nouveau élevé (Equivalent à 9% de rendement 2016)
  • Délai de jouissance de 4 mois
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Frontière Efficiente
     

L'avis de Patrimea

Une SCPI intéressante pour investir en Allemagne dans des murs de commerces.

La seule SCPI investie à 100% en Allemagne et donc bénéficiant à 100% d'une fiscalité attrayante sur les loyers.

Nous serions sensibles à une amélioration de la qualité de l'information des bulletins trimestriels en particulier sur les biens acquis. Suivre aussi la capacité de la société de gestion à investir la collecte au fil de l'eau afin d'éviter des clôtures temporaires.

Il faudra enfin porter attention à la qualité des biens immobiliers et la volonté de la société de gestion d'investir dans des métropoles plus grandes et des emplacements plus "primes".


LFP EUROPIMMO

  • Capitalisation au delà des 190M€
  • TDVM 2016 attendu : +4,56% (après fiscalité allemande)
  • SCPI en Allemagne (80%) et France (20%) investie en bureaux
  • Taux d'occupation financier : 99,8%
  • Rapport entre prix de souscription et valeur de réalisation : +7,8%
  • Un % charges / revenus locatifs de 6.31% en 2015 très compétitif
  • Report à nouveau élevé (5,97€ par part en 2015)
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Netlife
     

L'avis de Patrimea

Tout comme Novapierre Allemagne et surtout Corum Convictions, Europimmo est victime du succès des SCPI investies hors de France. Cette tendance s'explique par une volonté des épargnants à diversifier géographiquement leur investissement.

Europimmo est une SCPI 100% bureaux avec un fort biais Allemagne mais la société de gestion souhaite aussi s'ouvrir sur la Belgique et les Pays Bas (sans oublier la France). La Française REM dispose d'équipes en Allemagne pour assureur la gestion et l'acquisition des biens immobiliers.

Avec le référencement au sein de contrats d'assurance vie, la collecte devrait encore accélérer en 2017. La société de gestion a l'habitude d'acheter en indivision avec d'autres SCPI ce qui a tendance à nous déplaire. Nous préférons les véhicules "purs" offrant une visibilité en cas de cessions d'actifs ou de changements de gérants.


 

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