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Impôt immobilier en 2018 : Durcissement de la fiscalité ?

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IFI, plus-values immobilières, revenus immobiliers, rien n’y échappe !

2018 sera synonyme de durcissement de la fiscalité applicable au patrimoine immobilier.

Cela s’inscrit dans la volonté de réorientation de l’épargne vers l’investissement productif émis par Emmanuel Macron.

Les réformes menées et à venir doivent être surveillées de près afin d’établir des stratégies patrimoniales adaptées, que l'on soit résident fiscal en France ou non résident.

 

IFI : La grande nouveauté !

Le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF).  L’assiette taxable est désormais constituée des seuls actifs immobiliers (détenus en direct ou en indirect). Le seuil d’imposition reste le même à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier. Le barème d’imposition est également inchangé.

Même si l’IFI suit les grandes lignes de l’ISF, certaines mesures sont inédites.

IFI et démembrement de propriété

Le principe général de l’ISF a été transposé à l’IFI : Les biens immobiliers grevés d’un usufruit sont pris en compte dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (CGI, art. 968). Cette règle offre des opportunités patrimoniales évitant l’imposition sur la fortune.

Toutefois dans le cadre de l’IFI, l’origine du démembrement peut entraîner une répartition de l’imposition entre l’usufruitier et le nu propriétaire :

  • Lorsque le démembrement résulte de la loi : Usufruit du conjoint survivant en présence d’enfants ou descendants de l’époux prédécédé (C. civ., art. 757 et 767), en l’absence d’enfant et de descendant (C. civ., art. 1094) ou en présence d’enfants d’un premier lit (C. civ., art. 1098)
  • Lorsque le démembrement résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et que l’acquéreur n’est pas n’est pas réputé faire partie de la succession de l’usufruitier
  • Lorsque le démembrement résulte d’une donation ou d’un legs fait à l’État ou à certaines personnes morales telles que les associations reconnues d’utilité publique


En revanche, si le démembrement est d’origine conventionnelle (testament par exemple), aucune répartition de l’imposition n’est possible.

Ainsi deux situations en apparence identiques peuvent aboutir à une imposition différente :

  • L’usufruit résulte d’une succession : Usufruit légal, répartition de l’imposition entre le nu propriétaire et l’usufruitier selon le barème de l’article 669 CGI
  • L’usufruit résulte d’une donation entre époux : Usufruit conventionnel, l’usufruitier sera seul redevable de l’IFI pour la valeur en pleine propriété du bien immobilier (en direct ou papier type SCPI)


Cette répartition de l’imposition peut autant être avantageuse, en ce qu’elle répartit la valeur imposable d’un bien entre plusieurs foyers, que dommageable pour des héritiers nus propriétaires taxés sur des biens qui ne leur rapportent aucun revenu.

Attention aux pièges : Un nu-propriétaire peut être redevable de l’IFI tandis qu’il échappait à l’ISF les années précédentes !

Il convient d’intégrer ses nouvelles mesures dans la préparation de la transmission du patrimoine.
 

IFI et déductibilité des dettes

La valeur taxable correspond à la valeur des biens immobiliers détenus déduction faite du passif supporté par le contribuable et lié aux biens soumis à l’IFI.

Les dettes déductibles

Les dettes déductibles sont celles existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées et effectivement supportées par les membres du foyer fiscal, afférentes à des actifs imposables (CGI, art. 974).

Elles se rattachent à 5 catégories :

  • Acquisition des biens ou droits
  • Réparation et entretien
  • Amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement
  • Impositions se rattachant à ces propriétés, autres que celles incombant normalement à l’occupant et à celles dues à raison des revenus générés par ces propriétés
  • Acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs imposables
Les mesures limitant la déductibilité
  • Les dettes contractées, soit auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, soit auprès d’un proche ne sont pas déductibles, sauf si le redevable peut justifier des conditions normales du prêt. (CGI, art.974, III)
  • Les dettes issues d’un crédit in fine ne sont pas déductibles telles quelles. Pour éviter les abus, le gouvernement a mis en place “une fiction fiscale”. Le prêt in fine sera déductible comme un prêt amortissable.
    Pour exemple :  Si le contribuable contracte un prêt in fine sur 20 ans, la valeur déductible de ce prêt sera diminuée de 5% chaque année.
  • Pour les patrimoines immobiliers de plus de 5 millions d’euros : si le montant total des dettes admises en déduction dépasse 60% de la valeur de l’actif immobilier, alors le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent. La déductibilité est totale si le redevable justifie que ces dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal (CGI, art. 974, IV)
     

IFI et non résidents

Pour les non résidents, le législateur a conservé les mêmes règles de base que celles qui existaient pour l’ISF. En revanche il n’a pas repris les dispositions de l’ISF qui leurs étaient favorables.

Ainsi les non résidents seront soumis à l’IFI à raison des biens et droits immobiliers situés exclusivement en France et détenus directement ou indirectement (et ce quel que soit le niveau d’interposition) par le contribuable et les membres de son foyer fiscal.

Les titres représentant des droits immobiliers ne bénéficient plus de l’exonération relative aux placements financiers en France des non résidents.


Revenus immobiliers

Location meublée : hausse des plafonds micro-BIC

La loi de finances de 2018 a augmenté les plafonds du régime micro-BIC.

Ainsi pour les locations meublées (hors locations saisonnières classées), le seuil passe de 33 200 € jusqu’à présent, à 70 000 € par an Pour les locations meublées saisonnières classées, le seuil passe de 82 800 € à 170 000 € par an.
Si le montant des loyers bruts perçus ne dépasse pas ces seuils, l’option pour le micro-BIC est ouverte. Le bénéfice imposable est alors obtenu après un abattement de 50%.

A noter que les revenus n’échappent pas à la hausse de la CSG faisant passer les prélèvements sociaux de 15,5% à 17,2%.
 

Les propositions à venir

Le Conseil des Prélèvements Obligatoires (CPO), institution associée à la Cour des comptes, a remis un rapport en janvier 2018. Il a formulé des recommandations qui pourraient bien remettre en cause des stratégies patrimoniales.

Suppression des abattements pour durée de détention

Le CPO préconise la suppression de l’abattement pour durée de détention sur les plus-values immobilières. Il serait remplacé par un correctif monétaire.

Régime fiscal actuel

Actuellement, les plus-values immobilières sont imposées à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%) après un abattement pour durée de détention.
Plus la durée de détention est longue, plus l’abattement est important. Ainsi, au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.

Instauration d’un correctif monétaire

Afin d’encourager la fluidité du marché immobilier, le rapport propose la suppression de l’abattement pour durée de détention. Ce dernier serait remplacé par un coefficient d’érosion monétaire neutralisant l’inflation.
Si elle venait à s’appliquer, cette mesure fiscale engendrerait de grands bouleversements.

En effet, des plus-values immobilières partiellement ou totalement exonérées se retrouveraient du jour au lendemain intégralement imposable ! Affaire à suivre ...
 

Fiscalité de la location meublée alignée sur la location nue

Le CPO préconise un régime foncier unique pour le traitement fiscal des revenus immobiliers.

Il fait le constat suivant “Le régime de la location meublée est plus avantageux en ce qu’il permet de déduire des loyers perçus, au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire représentatif des charges à hauteur de 50 %, [...], alors que l’abattement n’est que de 30 % au régime micro foncier qui régit la location nue. De plus, le régime de la location meublée non professionnelle ouvre la possibilité de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n’est ensuite pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable.”

Distorsion fiscale injustifiée

Deux caractéristiques du statut de loueur meublé, considérées comme trop avantageuses, sont contestées :

  • Les revenus sont souvent peu voire pas fiscalisés pendant de nombreuses années grâce à l’amortissement de l’immeuble et la déductibilité des charges
  • Les amortissements déduits du revenu imposable ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.
     

L’unification entre le régime fiscal de la location meublée et celui de la location nue permettrait de supprimer cette distorsion fiscale injustifiée. Un changement radical impactant de manière durable les montages immobiliers de nombreux épargnants comme les expatriés.  (Voir la rubrique : Fiscalité de l'immobilier pour les non résidents)

 

Régime fiscal unique

Le régime fiscal unique se rapprocherait du régime de la location nue. Les charges de la location meublée pourraient être déduites des loyers imposables, au réel ou par abattement forfaitaire en cas d'option pour le micro-foncier. Les déficits constatés pourraient être imputés sur l'ensemble des revenus du contribuable (et non plus sur les seuls revenus de location), dans la limite du plafond actuellement prévu par le régime foncier (10 700 €).
 

Conclusion

Il convient de porter une attention particulière à ces mesures fiscales, qu’elles soient en vigueur ou simplement en projet. En effet, elles peuvent avoir un impact non négligeable sur des stratégies patrimoniales mises en place par les résidents et les non résidents.
 

Tags: immobilier, impot
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