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SCPI Européennes : Pourquoi attirent-elles les investisseurs ?

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En 2014, seuls 7% de la collecte des SCPI étaient investis hors de France. En 2017 c’est près d’un tiers des investissements des SCPI qui est effectué en Europe (hors de France).

Les records de collecte ont obligé les sociétés de gestion à se diriger vers d’autres marchés. La diversification sectorielle en France (commerce, bureaux, santé, Ehpad, habitation) ne suffisant plus, il a fallu se tourner vers l’étranger pour répondre à la demande des épargnants.

L’Europe a été privilégiée par les grandes sociétés de gestion. La monnaie unique facilitant les transactions, il était logique que les investissements se fassent dans la zone euro.

Le succès des SCPI européennes est-il pour autant justifié auprès des épargnants ?

 

Diversification géographique du patrimoine

Diversification opportuniste pour les SCPI

Les SCPI ont très longtemps été investies exclusivement en France et notamment en île de France (SCPI PF Grand Paris, SCPI Elysées Pierre). Le marché français devenant trop limité, elles ont fini par s’ouvrir aux autres pays en zone euro, en grande majorité.

Le secteur de la SCPI française est très concurrentiel. Les sociétés de gestion ont dû se renouveler pour attirer les investisseurs. Sur le marché français, les biens immobiliers de qualité sont devenus une denrée rare. L’ouverture sur la zone européenne était donc indispensable pour répondre à la demande des épargnants.

Les sociétés de gestion (La Française, Corum, Sofidy, Périal, Paref Gestion...)  ont alors mis en place des équipes internationales expérimentées sur les places d’investissement à privilégier ou ont noué des partenariats avec des assets managers ou des property managers externes.

Certaines SCPI ont su également profiter de la crise immobilière subie dans certains pays pour effectuer des placements opportunistes (Espagne, Portugal). En se positionnant rapidement sur ce marché en transition, les SCPI ont générés de fortes plus-values sur ces actifs immobiliers. 

>> Lire aussi : Actualités SCPI spécialisées (Santé, Allemagne, Hôtellerie)

Diversification positive pour les investisseurs

En investissant dans des SCPI européennes vous respectez l’adage « Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ».

Non seulement, votre patrimoine est diversifié d’un point de vue sectoriel (commerce, bureaux, habitation, santé), mais également d’un point de vue géographique (France, autres pays d’Europe).

Par exemple, la SCPI européenne Corum XL (société de gestion Corum AM) permet de se positionner sur plusieurs marchés immobiliers de qualité : Allemagne, Irlande, Espagne, Pays-Bas et très récemment Grande Bretagne. Grâce à cette stratégie d’investissement, elle accède à des structures de baux attractives, différentes de celles en France, tout en limitant le risque locatif.

La SCPI Immorente (société de gestion Sofidy) s’est également ouverte aux investissements européens en Allemagne, en Belgique et aux Pays-Bas.

La SCPI LF Europimmo (société de gestion La Française AM) vise quant à elle à détenir près de 80% de ses actifs hors de France.

En élargissant leurs horizons d’investissement, les SCPI Européennes mutualisent les risques géographiques et captent des cycles économiques différents. Cela permet de rassurer les épargnants sur leurs investissements.

>> Lire aussi : SCPI Corum XL ou Corum (Convictions) : Le comparatif

Investissement dans de l’immobilier de qualité

Localisation et locataires de renom

Par l’ouverture sur le marché extérieur, les sociétés de gestion des SCPI visent le dynamisme des pays voisins. Elles cherchent à investir sur des grandes capitales et métropoles européennes reconnues pour la stabilité de leur marché. L’Allemagne apparaît comme l’un des pays les plus privilégiés par les investisseurs. Au total en 2017, ce n’est pas moins de 1,3 milliard d’euros qui ont été investis outre-rhin pour le compte des SCPI.

En élargissant leur zone d’investissement, les SCPI accèdent également à de grands locataires européens de renom.

Quelques illustrations

La SCPI Novapierre Allemagne a tout misé sur ce marché allemand avec l’immobilier de commerce. Avec une distribution de 4,71% en 2017, cette SCPI exclusivement allemande se classe parmi les meilleures SCPI de rendement du marché. Les locataires significatifs de ces actifs sont Lidl, Aldi, Netto.

La SCPI LF Europimmo a préféré investir sur d’autres régions européennes. Ces pays cibles sont l’Allemagne, la France, la Belgique et les Pays-Bas. Elle a ainsi acquis des biens immobiliers situés à Paris, Berlin et Amsterdam. Elle a également jeté son dévolu sur des grandes métropoles telles que Munich, Hambourg, Düsseldorf, Frankfurt.

La SCPI Corum, leader sur le marché des SCPI, est présente dans 11 pays de la zone euro. Parmi les 169 locataires (selon bulletin du 1er trimestre 2018), il y a KPN, Novotal, PSA Banque, General Electric et bien d’autres sociétés de renom.

La SCPI Corum XL souhaite quant à elle développer ses investissements en dehors des places classiques. Elle a pour projet d’investir en Andorre, Norvège, Suisse, Serbie, Islande, Monaco. Elle a d’ailleurs fait sa première acquisition au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble de bureaux proche de Birmingham donc le locataire est Automobile Association Developments Ltd (une société de service automobile).

Ces zones géographiques possèdent des caractéristiques communes : la lisibilité et la pérennité de leur marché immobilier. Ce sont toujours plus de bons points pour les SCPI européennes.

Rendement meilleur grâce à une fiscalité adoucie

Fiscalité française trop lourde

Les pays sont sélectionnés pour leur potentiel d’investissement, leurs cycles locatifs différents mais aussi leur cadre fiscal attractif.

En France, les revenus fonciers sont soumis à une fiscalité plutôt lourde. Taxées au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2% depuis le 1er janvier 2018), les recettes locatives peuvent être amputées jusqu’à 62,2% (si tranche marginale d’imposition de 45 %). Le rendement des SCPI franco-française se retrouvent alors sérieusement amoindri.

>> Lire aussi : Fiscalité des SCPI sur les revenus et sur les plus-values

Fiscalité internationale allégée

En revanche, en dehors de nos frontières, la pression fiscale sur les revenus fonciers est en général moins forte.

Dans un contexte international, l'immobilier, à la différence des actifs financiers, fait l’objet d’une fiscalité locale. Cela signifie par exemple que les loyers d'un immeuble allemand détenu par une SCPI française seront imposés en Allemagne ( les revenus fonciers allemands sont taxés à 15,825%).

Grâce aux conventions fiscales en vigueur entre Etats européens, l’investisseur français ne subira pas une double imposition. Il sera partiellement exonéré de fiscalité française sur la quote-part d'une SCPI française investie à l'étranger. L’élimination de la double imposition est effectuée soit par le biais d'un crédit d'impôt, soit par le mécanisme d’exonération des revenus de source étrangère mais pris en compte dans le taux effectif d’imposition.

En profitant de la fiscalité foncière attractive hors de France et l’élimination de la double imposition, les SCPI européennes offrent un rendement sensiblement plus élevé que les SCPI investie à 100 % en France.

>> Lire aussi : Novapierre Allemagne : Meilleure SCPI 2018 pour la fiscalité ?

Cette analyse est d’autant plus valable pour les non-résidents fiscaux français.
 

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