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SCPI Primovie : L'avis des experts de Patrimea en 2018

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Lancée en 2012, la SCPI Primovie a été une des premières à se positionner sur l'acquisition de biens immobiliers de santé et liés à l'éducation.

Un positionnement qui s'avère gagnant au regard des résultats obtenus depuis ce lancement.

Les principaux indicateurs du fonds sont toujours orientés dans le vert et l'année 2019, sauf accident exceptionnel, devrait continuer à être mise à profit pour soutenir une collecte toujours forte et pour consolider les investissements réalisés.

Les experts immobiliers de Patrimea seront toutefois attentifs à la politique d'investissement de la société de gestion et à l'évolution des indicateurs financiers.

Faut-il investir dans la SCPI Primovie en 2018 ? Découvrez notre avis sur la SCPI.


La SCPI Primovie est un fonds (non coté en bourse) qui achète des biens immobiliers loués, les gère et reverse des loyers à ses associés.

Un particulier, porteur de parts en 2017, a reçu un loyer brut (avant impôt sur le revenu) de l'ordre de 489€ pour un investissement de 10.000€. Le rendement (ou TDVM) distribué en 2017 a été de 4,89%.

L'intérêt d'acheter des parts de cette SCPI est de pouvoir investir, pour la somme de votre choix (à partir de 2030€), dans l'immobilier de la santé et de l'éducation. La majorité des épargnants n'ayant pas la possibilité d'acquérir les murs d'une clinique, d'une maison de retraite ou d'un Ehpad, la solution immobilière Primovie est tout à fait adaptée.
 

Principaux indicateurs de la SCPI


  1er semestre 2018  2017 2016
Capitalisation 2 124 216 157 € 1 849 767 465 € 941 027 586 €
Collecte nette 274 448 692 € 818 163 027 € 489 944 605 €
Loyer brut (par part) NC 11,1 € 11,64 €
Charges (par part) NC 1,66 € 2,09 €
Résultat (par part) NC 9,44 € 9,55 €
Loyer distribué (par part) 4,6 € 9,56 € 9,55 €
Répartition sectorielle (% valeur vénale)      
Bureaux (dont pépinières d'entreprises) 27% 37% 13%
Santé (murs de cliniques ...) 35% 30% 27%
Senior (murs de résidences senior ...) 29% 26% 50%
Education (murs d'école, de crèches ...) 6% 6% 10%
Divers (Hôtels, résidences étudiantes, commerces ..) 3% 1% 0%
Répartition géographique (% valeur vénale)      
Paris 7% 8% 11%
Région parisienne 46% 52% 30%
Province 29% 26% 50%
Espagne 3% 1% 0%
Allemagne 7% 4% 4%
Italie 8% 9% 4%
Taux d'occupation financier * 93,6% 98,8% 98,1%
Valeur de réalisation (par part) NC 172,56 €  169,12 €
TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) NC 4,89% 5%

(Source rapport annuel 2017 et 2016 et bulletin trimestriel de Primovie)

* Le taux d’occupation financier exprime la part des loyers, indemnités d’occupation facturées et indemnités compensatrices de loyers dans l’ensemble des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI était louée.
 



Opinion de Patrimea
sur la SCPI Primovie
ACHAT
   
Les éléments positifs Les points à surveiller
  • SCPI leader sur le marché de l'immobilier du médico-social, de l'éducation et de l'hébergement des seniors
  • Diversification en zone Euro en croissance (18% du patrimoine au 30/06/2018)
  • Qualité des équipes d'acquisitions de la société de gestion
  • Rendement au-dessus de la moyenne des SCPI : TDVM 2017 : +4,89%
  • Bonne maîtrise des charges de gestion
  • Stabilisation du revenu distribué par part (entre 2016 et 2017)
  • Pondération des actifs de bureaux dans le patrimoine
  • Poursuite de la diversification dans les secteurs socialement utiles
  • Maîtrise de la collecte en 2018 et 2019
  • Plus de transparence de la part de la société de gestion sur les rendements AEM des biens achetés
  • Evolution de la dette et surtout des coûts liés
  • Maintien de l'abandon d'une partie de la commission de gestion en 2018
  • Evolution du taux d'occupation financier
  • La bonne santé du Groupe Korian, premier locataire de la SCPI

Une année 2017 hors norme !

Une collecte de ... 800 millions d'euros

Plus précisément, 818 millions d'euros collectés sur l'année 2017.  Les investisseurs (particuliers ou institutionnels) ont investi massivement dans ce fonds. Un chiffre record qui donne le tournis à tous les professionnels du secteur de l'immobilier.

Pourquoi un tel succès ? Plusieurs facteurs l'expliquent. D'abord, la SCPI a toujours le vent en poupe, avec 6 milliards d'euros drainés en 2017 (un nouveau record !). Primovie représente 14% de la collecte globale.

Ensuite la SCPI Primovie est référencée dans de très nombreux contrats d'assurance vie, qui contribuent ainsi à augmenter la collecte. Vous remarquerez que les assureurs Oradea vie, Suravenir et MACSF sont d'ailleurs membres du conseil de surveillance.

Enfin, le point clé de ce succès est principalement lié à la hausse du prix de la part le 1er avril 2017. Le prix de la part est passé de 191€ à 203€, soit une hausse de 6,28%. Résultat : 500 millions d'euros collectés sur le premier trimestre de l'année avant la hausse du prix et 3592 nouveaux investisseurs dans le capital du fonds !

Une excellente nouvelle pour la société de gestion et sa rémunération (commissions de souscription et gestion)... mais est-ce que l'argent a été investi dans les temps, et sur des biens immobiliers de qualité, sans diluer le rendement des associés existants ?!
 

Un bon cru pour les acquisitions

Un satisfecit à la société de gestion pour son plan d'acquisitions : 863 millions d'euros investis en 2017 (frais et droits inclus) répartis sur 23 biens immobiliers distincts. Un satisfecit pour avoir pu investir l'ensemble de la collecte sur une durée courte.

La SCPI a acquis 6 actifs de bureaux pour un montant de 416 millions d'euros, soit 50% du montant global. 

De notre avis, le marché de l'immobilier de santé ou de l'éducation n'est pas aussi profond que celui de l'immobilier d'entreprise et voir Primovie investir massivement sur du tertiaire n'est pas surprenant. Attention à ne pas galvauder la nature même de la SCPI à savoir la thématique du senior, de la santé et de l'éducation. La part du bureau est passée de 13% à 37% en % de la valeur vénale entre 2016 et 2017. Cette tendance a été inversée sur le premier semestre 2018 puisque la part du tertiaire ne représente plus que 27% au 30 juin 2018.

Cet élément est à surveiller de près. Selon l'avis des experts de Patrimea, Primovie ne doit pas devenir une SCPI de bureaux !

Concernant les investissements, on remarque le renforcement des acquisitions à l'étranger avec 7 biens acquis en 2017 en Allemagne, en Italie et en Espagne, et 5 autres sur le premier semestre 2018. Au 30 juin 2018, la SCPI Primovie est investie à 18% hors de France (cf. tableau ci-dessus). Primonial se doit d'élargir son exposition à l'international surtout pour des montants d'opérations supérieurs à 10 millions d'euros en santé ou en éducation.

Patrimea n'a pu analyser le rendement AEM (Acte En Main) des actifs acquis en 2017 et 2018. En effet, la SCPI ne communique pas sur ces chiffres. Il nous est donc impossible d'évaluer à ce stade l'impact financier sur 2018.
 

Tout est (presque) au vert ?

A notre grande surprise, le taux d'occupation financier annoncé au 30 juin 2018 est en forte baisse à 93,6% (vs 98,8% au 31 décembre 2017). Un effet franchise ? Nous serons attentifs à l'évolution de cette donnée et à l'impact sur les revenus pour la SCPI.

Un autre élément est à prendre en considération : la dette.  La SCPI ne peut pas s'endetter à plus de 30%. Sur l'année 2017, la SCPI a emprunté en in fine 170 millions d'euros venus s'ajouter aux 818 millions d'euros collectés. Ces sommes permettent de couvrir les investissements réalisés mais aussi de régler les frais d'acquisition des immobilisations et les commissions de souscription.

Les intérêts d'emprunt montent désormais à 1,1 millions d'euros sur 2017, soit un impact sur le rendement de 0.06%. Les associés doivent veiller à ce que Primovie produise un effet de levier relutif et non dilutif, c'est à dire que l'utilisation des emprunts doit permettre de relever le taux de rendement moyen, et non le baisser (en prenant en compte tous les frais liés à ces emprunts).

Ainsi, on note une forte hausse des frais bancaires en 2017 à 606 264€ ... contre 970€ en 2016. Des frais bancaires probablement liés aux emprunts réalisés en toute fin 2016 et sur l'année 2017.

Enfin, on s'interroge sur la valeur des actifs immobiliers dit hébergement senior qui, selon le rapport annuel 2017, ont une valeur estimée en baisse de 5% par rapport à la valeur comptable. On aimerait comprendre et lire le rapport d'expertise. Cette baisse a toutefois tendance à se réduire par rapport à 2016.

Rendement : La vérité sur les chiffres

Une jolie prouesse dans un contexte particulier

Avec un Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) de 4,89% en 2017 et un loyer distribué par part de 9,56€, Primovie affiche de bons chiffres.

Pour faciliter la compréhension, assimilons le TDVM au rendement.

Dans un contexte de très forte collecte et de marché immobilier compétitif sur les biens ciblés, nous estimons que le travail d'acquisition de la société de gestion a été de qualité.

Le revenu distribué par part entre 2016 et 2017 n'a pas baissé même si on remarque une baisse de 5% du revenu brut couplé à une baisse des charges de 20%. Le résultat ressort donc en baisse de 1,3% par rapport à 2016, jolie prouesse au regard des conditions exceptionnelles de collecte et d'investissements.

Petit bémol : le revenu distribué sur le premier semestre 2018 est en baisse de 10% par rapport à la même période en 2017. Une première alerte ? Selon Primonial, cette distribution est "en adéquation avec les perspectives du fonds pour 2018".

Les loyers des investissements réalisés en 2017 seront perçus à plein sur 2018 voire 2019. Si on tient compte de l'impact "franchise" pour certains locataires, 2018 sera une année clé pour l'associé de Primovie.
 

Les cadeaux de la société de gestion

Ainsi, après analyse du rapport annuel 2017, le "vrai" rendement de la SCPI est-il vraiment le rendement affiché ?

La société de gestion Primonial REIM indique avoir réduit sa rémunération et ce, afin d’accompagner le développement de la SCPI Primovie de façon exceptionnelle. Un exceptionnel qui commence à devenir la règle puisque déjà constaté en 2016.

Ce qui étonne cette année, c'est le montant de cet abandon de commission : 3,6 millions d'euros TTC ! Soit 0,396€ par part et 0,20% d'impact négatif sur le rendement. Par comparaison, l'abandon de rémunération en 2016 n'impactait le rendement que de 0,09%.

Si la société de gestion avait pris l'ensemble de ses honoraires en 2017, le rendement aurait été réduit de 0,2%.

Mais ce n'est pas tout. En page 25 du rapport annuel, il est précisé : "Fait significatifs en 2017, produits exceptionnels :

Suite à la forte collecte constatée début 2017 et aux différents reports d’investissements, la Société de Gestion a souhaité attribuer à la SCPI Primovie une indemnité exceptionnelle correspondant au décalage de jouissance entre collecte et investissements. Compte tenu du taux moyen d’investissement de 5.10% et du délai d’entrée en jouissance des parts collectées, une participation financière exceptionnelle de 1 289 712 euros a été intégrée au résultat de la SCPI, en compensation du retard d’investissement dû à une sélection qualitative des biens."

Un produit exceptionnel a donc été versé, venant ainsi gonfler le revenu distribué par part de 0,14€ et augmenter le rendement de 0.07%.

Sans ces 2 artifices, le vrai rendement (ou TDVM) 2017 aurait été de 4,62%.

Au final, les associés de la SCPI profitent de ces cadeaux de la société de gestion qui souhaite maintenir un fort taux de collecte (et donc de fortes commissions de souscription) soutenu par un rendement au-dessus de la moyenne des autres fonds immobiliers.
Mais jusqu'à quand ?
 

L'équipe immobilière de Patrimea

 

Recevoir la documentation sur la SCPI Primovie

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