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Les 10 meilleures SCPI en 2019 : Le choix de Patrimea

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Comme chaque année, Patrimea publie sa liste de SCPI recommandées.

Au troisième trimestre 2018, le marché des SCPI de rendement confirme sa bonne santé avec une collecte nette en hausse de 2,7% sur un an. Le taux de distribution 2018 est attendu autour de 4,35%.

Face au succès de la pierre papier, vers quelles SCPI se tourner  ? Quelles seront les meilleures SCPI en 2019 ?

Patrimea vous expose ses convictions avec une liste des meilleures SCPI pour 2019.
 

Meilleures SCPI : Quels critères à prendre en compte ?


Pour établir sa liste de valeurs préférées, Patrimea s'appuie sur une analyse pointue des chiffres clés de chaque SCPI. Tous les fonds sont analysés pour publier un avis concret.

Les éléments suivants par ordre d'importance sont pris en compte :

  • Taux de distribution (rendement) : Même si les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, l'immobilier offre une visibilité et une pérennité de la rentabilité forte.
  • Ecart valeur de réalisation / prix de souscription : Pour déterminer si la SCPI est chère ou sous-évaluée
  • Expérience et réputation des équipes de la société de gestion pour gérer l'investissement de la collecte
  • Evolution du dividende : Part du revenus provenant des loyers vs part du revenu provenant des plus values latentes ou du report à nouveau.
  • Taux d'occupation financier et Taille de la SCPI
  • Etude des biens immobiliers : Age, travaux (Provisions pour travaux), localisation ..
     

Nous vous rappelons que l'investissement dans une SCPI, SCI ou OPCI n'est pas garanti tant du point de vue de ces dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.


Les SCPI recommandées par Patrimea en 2019


Selon les critères mentionnés ci-dessus, Patrimea établit une liste des SCPI de rendement privilégiées pour cette année.  Le classement SCPI 2019 est intégré selon la catégorie : Commerces, bureaux, spécialisées et investies hors de France.


Catégorie : SCPI investies hors de France





CORUM XL



  • Meilleur taux de rendement 2018 de l'ensemble des SCPI : +7.91% (avant fiscalité étrangère et française). Le taux passe à +6,62% après fiscalité étrangère et avant fiscalité française.
  • Capitalisation : 226 millions d’euros.
  • SCPI investie hors de France (17% - Allemagne, Irlande, Portugal, Espagne, Pays-Bas) et hors zone euro (59% au Royaume Uni et  24% en Pologne)
  • Répartition sectorielle : Bureaux (51%), Commerces (42%), Activités (4%), Hôtels (3%)
  • Taux d’occupation financier : 100%
  • Prix de souscription : 189 € (tous frais compris)
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6e mois suivant la souscription
  • Le dividende est versé mensuellement
  • Non disponible en assurance vie
 

L'avis de Patrimea

7,91% mais plutôt 6,62% après fiscalité étrangère et avant fiscalité française. La performance reste remarquable pour une SCPI qui va fêter ses 2 ans et dont la taille a été multipliée par 6 en 2018 !

La société de gestion montre sa capacité à investir une forte collecte sur la période. Attention tout de même à l’évolution du profil de la SCPI sur l’année 2018, passant d’une répartition géographique en zone euro à 100% à un profil investi à 83% au Royaume Uni et en Pologne.

Les épargnants verront dans ces acquisitions une confirmation du caractère opportuniste de la SCPI et pour les plus contrariants, une prise de risque prématurée sur le Royaume Uni, zone sous le feu des projecteurs avec le Brexit. Le zloty, monnaie polonaise, s’avère assez stable avec des variations dépassant rarement les 5% autour d’un cours équilibre avec l’euro indiquant une gestion du change peu contraignante.

Patrimea apprécie la stratégie de Corum XL pour son côté opportuniste vers des marchés immobiliers nouveaux pour les SCPI. Une société de gestion ne doit-elle pas gérer activement son patrimoine pour créer plus de valeurs pour ses associés, impliquant de prendre des paris ?

Corum ne fait qu’appliquer la stratégie déterminée au départ à savoir investir hors de la zone Euro avec comme objectif une hausse régulière du prix de part autour de 5% par an et un rendement du même ordre.
 


 





CORUM Origin


  • TDVM (rendement) 2018 : +7,28% (avant impôt étranger et français) soit 6,14% (après impôt étranger et avant français)
  • Capitalisation (taille) : 1,4 milliards d'euros
  • Présence géographique : Pays-Bas (28%), Italie (15%), France (11%), Allemagne (11%), Finlande (11%), Espagne (9%), Irlande (4%), Slovénie (4%), Portugal (3%), Belgique (2%), Estonie (1%), Lettonie (1%).
  • Répartition sectorielle : bureaux (45%), commerces (22%), activité (10%), hôtels (14%), logistique (8%) et santé (1%).
  • Taux d’occupation financier : 99,5%
  • Prix de souscription: 1075€
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6e mois suivant la souscription
  • Le dividende est versé mensuellement
  • Non disponible en assurance vie

 

L'avis de Patrimea

Pour la 7ème année consécutive depuis sa création, Corum Origin génère un rendement supérieur à son objectif annuel de 6%. Avec 6,14% de rendement annuel en 2018 (après fiscalité étrangère), la performance historique de CORUM Origin est la plus élevée pour une SCPI « zone euro ».

Pionnier de l’investissement en zone euro (au sens large), Corum montre sa capacité à investir dans le temps.

La SCPI est très diversifiée sur plusieurs pays (12 au total) ce qui implique de suivre au plus près la gestion des immeubles et des locataires  mais aussi l’évolution de la législation et de la fiscalité.

Outre la maîtrise de la collecte, Corum va devoir gérer l’investissement et plus précisément la zone d’investissement. Si la France et l’Allemagne ne semblent plus être des pays cibles, le nombre d’actifs en Finlande, Lettonie, Slovénie ou autres pays de cette taille est plus réduit surtout pour des montants supérieurs à 20M€. Sur les pays comme l’Italie, l’Espagne ou les Pays-Bas, le marché est plus profond mais aussi plus compétitif et sélectif.

Avec une capitalisation proche de 1,5 milliard d’euros, l’effet dilution du rendement est moins marqué. Les associés existants sont donc plutôt protégés sur le rendement !

Corum fait coup double avec ses 2 SCPI aux profils différents qui ont leur place dans une diversification immobilière !
 


 


NOVAPIERRE ALLEMAGNE


  • TDVM (rendement) 2018 : +4,71%
  • Capitalisation (taille au 30/09/2018) : 404,8M€
  • SCPI 100% murs de commerces en Allemagne
  • Prix de souscription : 260€
  • Taux d'occupation financier : 98%
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Délai de jouissance : premier jour du 5e mois
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Frontière Efficiente


L'avis de Patrimea

Dans l’univers des SCPI investies hors de France, Novapierre Allemagne tient toute sa place par sa singularité. Avec un profil 100% murs de commerces en Allemagne, le positionnement de la SCPI offre une bonne visibilité.

Le rendement 2018 ressort à 4,9% net de frais, après fiscalité allemande et avant fiscalité française, soit un rendement avant toute fiscalité de 5,82%. Dans une optique de diversification sectorielle en commerces, Novapierre Allemagne avance ses pions, un véhicule simple : murs de commerce en Allemagne.

La fiscalité est aussi simple : pas de prélèvements sociaux et un impôt en France réduit par rapport à une SCPI investie en France.

La SCPI a connu un vif succès l’année dernière avec le cap des 6000 associés au capital. Au troisième trimestre 2018, Novapierre Allemagne a atteint un niveau d’investissement record avec plus de 80 millions d’euros d’acquisition.

Nous serons attentifs à la qualité des acquisitions et surtout à la maîtrise de la collecte pour éviter de dégrader le rendement existant.
 



 

Catégorie : SCPI de commerces




FONCIA PIERRE RENDEMENT


  • TDVM (rendement) 2018 : 4,59%
  • Capitalisation : 416,9M€
  • SCPI investie majoritairement en France : 35% à Paris, 30% en région parisienne, 30% en province, 4% hors de France.
  • Répartition sectorielle : Commerces (70%), Bureaux (10%),  autres (20%).
  • Taux d'occupation financier 2018 : 95,45%
  • Prix de souscription: 960€
  • Délai de jouissance: 1er jour du 5e mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie
     

L'avis de Patrimea

En 2018, la SCPI a ouvert la 14ème augmentation de capital de 22 000 parts au prix de souscription de 960 €. Cette collecte lui a permis de poursuivre ses investissements.

Foncia Pierre Rendement affiche un rendement dans le haut de la fourchette des SCPI de commerces avec +4,59% pour 2018. Une aubaine pour les investisseurs au profil sécuritaire et probablement l'une des meilleures SCPI de commerces disponibles sur le marché.

Autre atout de la SCPI : Elle est à capital fixe ce qui implique une totale maîtrise de la collecte et donc de l’investissement.
La SCPI n’a investi que 11,5 millions d’euros sur l’année 2018, un chiffre en deçà des montants collectés prouvant ainsi la difficulté de trouver des biens de qualité à des prix raisonnables.
 




 


IMMORENTE




 


  • TDVM (rendement) 2018 : 4,70%
  • Capitalisation (taille) : 2,9 milliard d’euros
  • Présence géographique : Paris et région parisienne (44,3%), province (30%), étranger (Allemagne, Belgique, Pays-Bas)(21%), autres investissements indirects (4,6%).
  • Répartition sectorielle : Commerces de périphérie (31,4%), commerces de centre ville et milieu urbain (30,1%), bureaux (30,9%), autres activités commerciales (7,6%)  
  • Taux d'occupation financier de 93,33%
  • Prix de souscription : 330€
  • Délai de jouissance: 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Frontière Efficiente
     

L'avis de Patrimea

3 milliards d’euros … c’est la capitalisation d’Immorente. Elle a doublé en 6 ans.

Le profil de la SCPI a aussi évolué : la part du commerce est passée de 68,8% à 61,5% au profit du bureau (+2,4%) et autres actifs (+4,8%). Il en est de même sur la répartition géographique avec une part à l’étranger passant de 8,3% à 21%, une tendance de fonds pour investir une collecte toujours aussi forte (200 millions d’euros en 2018) tirée par la forte pondération de l’assurance vie (et du réinvestissement automatique des loyers)

En 2018, Sofidy, gérant de la SCPI, a été racheté par Tikehau. Quelle sera la nouvelle stratégie ? Tikehau pourrait-il mettre en pause la collecte sur Immorente et lancer de nouvelles SCPI thématiques, dont le développement semble plus porteur à l’avenir.

Rassurante par sa visibilité et la récurrence de ses loyers, Immorente est aussi troublante par la complexité de sa gestion liée à son historique.  Un profil classique diversifié pouvant perturber les associés par son manque de transparence !
 




Catégorie : SCPI de bureaux




 



PFO




 

  • TDVM (rendement) 2018 : 4,87%
  • Capitalisation (taille) : 628,3M€
  • Présence géographique : Province (49%), Paris et région parisienne (34%), Europe (17%)
  • Répartition sectorielle : Bureaux (58%), commerces (29%), enseignement et crèches (4%), Ehpad (4%), hôtels (4%), activités (1%)   
  • Prix de souscription : 946 €
  • Taux d'occupation financier 2018: 94,29%
  • Délai de jouissance : 6 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie

L'avis de Patrimea

Vous connaissez PFO2 mais connaissez vous PFO ?

Avec un travail de gestion important, Perial remet en lumière cette SCPI : Taux d’occupation financier au plus haut depuis 10 ans, objectif d’expansion en Europe (17% du patrimoine à fin 2018), rendement proche de 5% en 2018 soit le haut de la fourchette moyenne …

PFO est aussi un véhicule immobilier responsable et entend bien postuler pour le label immobilier ISR.

Point important : la somme des dividendes annuels en 2018 (46,10€) a connu une évolution de +0,2% par rapport au montant distribué en 2017 (46€). La stratégie locative adoptée par les gérants a donc porté ses fruits. En effet, cette évolution est dûe à une campagne d’arbitrage qui a permis la cession d’immeubles n’étant pas loués intégralement et l’acquisition de nouveaux biens immobiliers. Aussi, l’effet de levier a augmenté ce qui a permis d’améliorer la rentabilité de la SCPI.
 
L'objectif 2019 pour Perial sera de prolonger cette tendance et proposer des dividendes orientés à la hausse (jusqu'à 47,50 €), à prix constant, et de faire encore progresser le rendement.
 




 

 

EFIMMO 1


 


 


  • TDVM (rendement) 2018 : 5,06%
  • Capitalisation (taille) : 1,1 milliards d’euros.
  • Présence géographique : Paris et région parisienne (60,8%), province (26,2%), étranger (Belgique, Pays-Bas, Allemagne)(11%), investissements indirects (2%).
  • Répartition sectorielle : Bureaux (85,9%), commerces de centre ville et milieu urbain (7,2%), autres locaux commerciaux (5,9%), divers (1%).
  • Prix de souscription : 230€
  • Taux d'occupation financier 2018 : 94,58%
  • Investie à plus de 85% en bureaux
  • Délai de jouissance: 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Disponible en assurance vie :  Patrimea Premium
     

L'avis de Patrimea


La belle surprise de 2018 dans la catégorie de bureaux avec un rendement en hausse à 5,06% (sans acompte exceptionnel)

Moins connue que sa grande soeur Immorente, Efimmo présente de sérieux atouts pour un placement en 2019.

Sofidy a mis l’accent sur la gestion des locataires avec une hausse du taux d’occupation financier (TOF) sur l’année passant ainsi de 93,83% à 94,58%. (En 2017, le taux était proche de 92%). En 2019, ce taux va-t-il encore progresser ?

Efimmo poursuit sa diversification hors de France (Allemagne, Pays-Bas et Belgique) avec une part de 11% du patrimoine. En 2012, cette part était marginale.
 



 

EPARGNE PIERRE

 

  • TDVM (rendement) 2018 : 5,97%
  • Capitalisation (taille) : 521M€
  • Présence géographique : Nord est (37,01%), île de france (19,03%), nord (15,67%), nord ouest (12,97%), sud ouest (7,76%), sud est (7,56%)
  • Répartition sectorielle : Commerces (49,92%), bureaux (44,40%), activités (3,98%), entrepôts (1,70%)
  • Prix de souscription : 205€
  • Taux d'occupation financier 2018 : 98,94%
  • Délai de jouissance de 6 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie
     

L'avis de Patrimea

En 2017, une partie de l’équipe de gestion de PERIAL partait chez Voisin !

En 2018, la SCPI Epargne Pierre a collecté … 319 millions d’euros. Une performance incroyable puisque la capitalisation de la SCPI a été multiplié par 2,6. Une performance d’autant plus remarquable que le rendement 2018 est resté élevé à 5,97%. et que l’ensemble des acquisitions ont été réalisées en France uniquement.

2019 sera-t-elle une année plus sereine pour l’investissement ? Même s’il n’est pas surprenant d’avoir un taux d’occupation financier proche de 100%, nous serons attentifs à l’évolution du rendement.

Étonnamment, Epargne Pierre fait l’acquisition d’actifs de petites tailles entre 1 et 10 millions d’euros. Cette stratégie permet d’éviter de se confronter à d’autres SCPI qui visent des actifs au delà des 10 millions.

Nous estimons qu’une hausse du prix de la part est possible en 2019 : un bon timing pour investir ?
 

 

Catégorie : SCPI spécialisées
 



PIERVAL SANTE


  • TDVM (rendement) 2017 : 5,05%
  • Capitalisation (taille) : 514,9M€
  • Investie à 39,5% en Allemagne, 5% en Irlande et 55,5% en France
  • Secteur d'activité : 100% santé (Ehpad et Clinique)
  • Prix de souscription : 1 000€
  • Taux d'occupation financier : 97,84%
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie
     

     

L'avis de Patrimea

Avec une thématique 100% santé, la SCPI Pierval Santé profite à fond du succès des SCPI thématiques.

Un succès qui se confirme par le franchissement des 500 millions de capitalisation à fin 2018 soit un doublement de la taille sur l’année. Toute la collecte a été investie en immobilier de la santé : Ehpad, résidence sénior, cliniques …
Cette forte collecte ne s’est pas traduite par une baisse du rendement puisque il est stable à +5,05%.

L’Irlande est devenu le deuxième pays hors de la France où Pierval investit. La part du patrimoine hors de France est désormais de 52% ce qui confère un atout non négligeable sur la fiscalité des revenus pour les associés.
Avec une durée des baux restant à courir de 11,5 années, l’immobilier de la santé offre visibilité et récurrence.

Nous restons optimistes sur Pierval Santé en 2019 avec un suivi particulier sur le niveau de la collecte et de l’investissement.
 


 


ATREAM HOTELS


  • TDVM (rendement) 2018 : 4,60%
  • Capitalisation (taille) : 61,7M€
  • Présence géographique : Allemagne (46%), Pays-Bas (39%), France (15%)
  • Répartition sectorielle : 100% hôtels.
  • Prix de souscription : 1 000€
  • Taux d'occupation financier : 69,9% avec 30,14% de franchise de loyer
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie

 

L'avis de Patrimea

La SCPI Atream Hôtels est la première société pierre-papier orientée uniquement sur l’immobilier hôtelier au sein de la zone euro.

Nous apprécions le positionnement thématique unique de la SCPI sur les murs d’hôtels en zone euro qui offrent visibilité et récurrence des loyers.

La montée en puissance est progressive avec une capitalisation qui atteint 62 millions d’euros et 6 hôtels soit 737 chambres.

La concurrence est très forte puisque d’autres SCPI ou fonds immobiliers s’intéressent aussi à cette classe d’actifs.
Si la SCPI Atream souhaite se démarquer par rapport à la concurrence et attirer de nouveaux investisseurs, elle devra réaliser des acquisitions opportunistes pour améliorer le rendement en explorant d’autres zones géographiques ou en menant des partenariats stratégiques avec des chaînes d’hôtels.

Avec un revenu majoritairement hors de France, la fiscalité liée à ce dividende est favorable aux investisseurs qui doivent aussi tenir compte de ce paramètre lors de leur choix d’investissement. Autre point notable, le délai de jouissance fixé à 3 mois qui est un des plus bas du marché !

 

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