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Corum XL : Avis sur la SCPI par les experts de Patrimea

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En 2018, Corum XL porte bien son nom.

XL par son rendement, le meilleur rendement du marché des SCPI à +7,91% (avant fiscalité étrangère) et par sa rentabilité globale à +10% sur l'année due à une hausse du prix de la part de +2,16%.

XL par sa stratégie immobilière tournée vers l'Europe mais aussi vers l'international. Elle est la seule SCPI à investir dans des devises autres que l'euro.

Quel est le secret de ce succès ? Est-il trop tard pour investir ? Quels sont les risques pour l'année 2019 ?

Patrimea vous apporte un avis éclairé sur cette SCPI.

Nous vous rappelons que l'investissement en SCPI nécessite un horizon de long terme et aucune garantie en capital n'est accordée.


L'intérêt d'acheter des parts de cette SCPI est de pouvoir investir, pour la somme de votre choix (à partir de 189€), hors de France et ainsi de réduire sa fiscalité sur les dividendes immobiliers et d'éviter des contraintes de gestion.

La majorité des épargnants n'ayant pas la possibilité d'acquérir des murs situés à l'étranger, la solution immobilière Corum XL est tout à fait adaptée.
 

Principaux indicateurs de la SCPI


 

2018

2017

Capitalisation 226 M€ 37,8 M€
Collecte nette 187 M€    37 M€
Distribution par part 14,85 €     9,13 € (sur 9 mois)
Répartition sectorielle (% valeur vénale)    
Bureaux 37% 29%
Activité 30% 25%
Commerce 26% 25%
Hôtels 6% 21%
Répartition géographique (% valeur vénale)    
Allemagne 4% 30%
Irlande 4% 29%
Espagne 3% 21%
Pays-Bas 3% 20%
Portugal 3% 0%
Royaume-Uni 59% 0%
Pologne 24%  
Taux d'occupation financier * 100% 100%
Valeur de réalisation (par part) 158,58 €  159,36 €
TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) brut 7,91% 6,58%

(Source : Bulletin trimestriel et rapport annuel 2017 et 2018 de Corum XL)

* Le taux d’occupation financier exprime la part des loyers, indemnités d’occupation facturées et indemnités compensatrices de loyers dans l’ensemble des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI était louée.

 


 

Opinion de Patrimea
sur la SCPI Corum XL
ACHAT
   
Les éléments positifs
Les points d'alerte ou à surveiller
  • Meilleur TDVM (rendement) 2018 : +7,91% net de frais de gestion et +6,62% net de fiscalité étrangère
  • Fiscalité réduite sur les dividendes (différente du revenu foncier classique français)
  • Positionnement unique hors de la zone Euro (UK et Pologne) et 100% hors de France
  • Paiement mensuel des dividendes
  • Réel effort de communication et de pédagogie autour du placement SCPI (Bulletin trimestriel et rapport annuel simplifiés)
  • Bonne maîtrise des charges de gestion
  • Hausse du dividende distribué par part (entre 2017 et 2018)
  • Très faible utilisation du crédit
  • Pas de cantonnement sur une typologie de biens immobiliers : hôtels, bureaux, commerces, activité ...
  • SCPI adaptée à un achat en démembrement
  • Des frais de gestion élevés à 15,9% HT hors de la zone Euro obligeant la SCPI à investir à des taux de rendement (AEM) supérieurs au taux moyen
  • Pas disponible en assurance vie
  • Une SCPI soumise à des fluctuations de change sur la livre sterling et le zloty
  • Plus de complexité sur la compréhension de la fiscalité des dividendes pour les particuliers
  • L'évolution du Brexit
  • Les pays ciblés en 2019 pour les futures acquisitions
  • La gestion d'une forte collecte


 


 

Les éléments marquants de l'année 2018

Un rendement élevé

Corum XL affiche un taux de rendement brut de fiscalité étrangère et française de +7,91% en 2018.

Ce taux passe à +6,62% net de fiscalité étrangère et avant fiscalité française. Une remarquable performance pour une SCPI récente qui a multiplié par 6 sa capitalisation sur l’année 2018 (226 millions d'euros).

Pour rappel, l'objectif de Corum XL est de délivrer 5% de rendement par an et une création de valeur sur 10 ans de 10% (rendement + appréciation du prix de part). Au regard de cette information, l'achat en démembrement de parts semble opportun pour l'investisseur souhaitant percevoir des revenus à terme.

En 2017, le dividende par part était de 9,13€ sur 9 mois. En extrapolant ce chiffre, le dividende passe en année pleine à 12,17€. Entre 2018 et 2017, le dividende augmente donc de +22%.

Au total, la rentabilité de la SCPI en 2018 a été de +10% incluant la hausse du prix de part au 1er avril 2018, passant de 185€ à 189€, soit une augmentation de 2,16 %.

 

Une ouverture hors de la zone Euro

Après ses premières acquisitions d'immeubles de bureaux situés à Utrecht aux Pays-Bas et à Drogheda en Irlande (fiche de l'immeuble) ainsi qu'un Hôtel B&B en Espagne et un immeuble commercial en Allemagne (fiche des immeubles), la SCPI réalise ses premières acquisitions au Royaume-Uni et en Pologne.

Avec 8 acquisitions dont 6 au Royaume Uni (Exeter, Rugby, Sheffield ...) et 2 en Pologne (Varsovie ...) pour un montant total de 151 millions d’euros, Corum XL devient la seule SCPI à investir hors de la zone Euro.

Une véritable révolution immobilière pour cette SCPI qui ne comptait aucun investissement dans ces 2 pays en 2017 !

Un choix risqué pour certains, opportuniste pour d’autres avec une contrainte majeure de gestion des fluctuations des monnaies zloty ou livre sterling.

En 2019 ; la diversification reste le maître mot avec des investissements hors de la zone Euro mais aussi des regards tournés hors de l’Europe.  Corum évoque le Canada.

À notre avis, cette stratégie rend le placement plus risqué avec des facteurs plus complexes comme la fiscalité des dividendes provenant de plusieurs pays.  En contrepartie, la rentabilité attendue est supérieure à une SCPI investie en France.
 

Le Royaume Uni : risque ou opportunité ?

59% du patrimoine de Corum XL est désormais investi outre-manche : un grand risque avec le Brexit ?

La société de gestion donne une lecture différente sur son rapport annuel estimant que la chute de la livre sterling est une opportunité : « il y a fort à parier que le cours de la livre remontera sur le moyen ou long terme ».

Chez Patrimea, nous voyons l’immobilier comme un investissement de long terme et pensons que faire le pari d’une remontée de la livre n’est pas stupide. La seule inconnue réside dans les conditions de sortie de l’Angleterre de la zone Euro (si sortie il y a). A court terme, le pari est donc risqué et pourrait impacter la valeur des dividendes en euros provenant des immeubles au Royaume Uni.
 

Un point sur les éléments financiers

Corum adopte toujours une ligne financière particulière. L’absence de report à nouveau étonne pour un investisseur traditionnel en SCPI. Même si cette poche de liquidité rassure certains, elle est considérée par d’autres comme inutilement taxée et non distribuée.

Les charges globales de gestion correspondent à 24,4% du total des revenus, ce qui est en ligne avec la plupart des autres fonds immobiliers.

Les valeurs de réalisation et de reconstitution ne sont, à notre avis,  pas significatives au regard de l’évolution exponentielle du patrimoine entre 2017 et 2018.

Par contre, la durée des baux à courir proche de 10 ans est un élément rassurant pour les futurs investisseurs.

 


 

Corum XL, faut-il investir en 2019 ?


L'avis de Patrimea

Pour son deuxième véhicule, Corum frappe fort en 2018 : un rendement élevé, une hausse du prix de la part et des investissements au Royaume Uni

Corum avec sa SCPI Corum Origin a prouvé la résilience de son modèle et le positionnement hors de l’Europe saura convaincre certains investisseurs cherchant diversification de leur patrimoine.

Nous alertons tout de même sur les facteurs de risque (gestion du change, suivi des biens immobiliers, évolution de la fiscalité…) et conseillons d’investir dans ce placement en complément d’autres SCPI.

Nous continuons à rester à l’achat sur Corum XL et gardons notre opinion favorable. Nous anticipons une hausse du prix de la part en 2019 (entre 2 et 3%).

Patrimea s’accorde à penser que cette stratégie opportuniste est intéressante et pourrait s’avérer gagnante sur le long terme. Gérer une SCPI, c’est avant tout créer de la valeur pour les associés et saisir des opportunités de marchés avant les autres. Peut-on reprocher une stratégie immobilière “active” ?
 

Les perspectives pour 2019

Corum ne fait qu’appliquer la stratégie déterminée au départ à savoir investir hors de la zone Euro avec comme objectif, pour les années à venir, une hausse régulière du prix de part autour de 5% par an et un rendement du même ordre.

La collecte en 2019 va s'accélérer et la SCPI devrait franchir la barre des 400 millions d’euros de capitalisation. Un nouveau défi pour la société de gestion de trouver des opportunités dans d’autres zones géographiques et devises.

 

L'équipe immobilière de Patrimea

 

Recevoir la documentation sur la SCPI Corum XL

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