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Fiscalité SCPI Allemande : Pourquoi sont-elles plus rentables ?

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Les SCPI internationales ont un franc succès auprès des investisseurs, et notamment les SCPI allemandes.

Un marché immobilier solide et florissant, de belles perspectives de rendement sur le long terme…. L’Allemagne offre un environnement économique stable pour l’immobilier professionnel des SCPI.

L’autre atout important pour les investisseurs est la fiscalité allégée applicable aux revenus de source allemande.


Fiscalité française sur les revenus allemands

La première chose à savoir est qu’en tant qu’investisseur, nous n’avez pas à vous inquiéter de l’impôt acquitté à l’étranger. La société de gestion se charge de payer l’impôt allemand (environ 15%) avant le versement des dividendes.

Puis en tant que résident fiscal en France, vous êtes tenu à une obligation fiscale illimitée. Vous devez par conséquent déclarer ces revenus de source allemande dans des formulaires spécifiques (formulaire 2047 notamment).

Léger frottement fiscal en France sur les revenus étrangers

Il existe une convention fiscale conclue entre la France et l’Allemagne pour éviter le risque de double imposition. Les modalités d’imposition y sont précisées :

  • les revenus allemands sont imposés dans le pays de source : Allemagne (art. 3)
     
  • les revenus allemands sont imposés dans le pays de résidence du contribuable : France, mais ouvrent droit à un crédit d’impôt égal au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus (art. 20 §2. a. bb )


En d’autres termes, les revenus allemands seront pris en compte pour le calcul de l’impôt en France, puis un crédit d’impôt sera octroyé au contribuable pour effacer la double imposition.

Dans les faits, la pression fiscale française supportée sur ces revenus allemands correspond à la différence entre le taux marginal d’imposition et le taux moyen d’imposition.

Pour rappel :

  • Le Taux marginal d’imposition : correspond à la dernière tranche d’imposition atteinte par les revenus. (en 2019, les tranches sont 0%, 14%, 30%, 41% et 45%)

 

  • Le Taux moyen d’imposition correspond au ratio entre la totalité des revenus et le montant de l’impôt acquitté. En d’autres termes, il s’agit de la fraction des revenus qui est versée au fisc français. Le taux moyen d’imposition est toujours inférieur au taux marginal en raison de la progressivité de l’impôt.


Exemple : un célibataire perçoit 35 000 € de revenus nets imposables. Il atteint donc la tranche marginale d’imposition de 30%. Il doit acquitter un impôt de 4 702 €. Son taux moyen d’imposition est donc de 13,43% (ratio de l’impôt sur le revenu imposable).

Absence de prélèvements sociaux sur les revenus allemands

La seconde règle avantageuse relative à ces SCPI internationales est l’absence de prélèvements sociaux. Sur votre avis d’imposition vous verrez apparaître un crédit d’impôt égal aux prélèvements sociaux acquittés sur ces revenus allemands.

 

La CSG-CRDS et le prélèvement de solidarité (17,2%) ne sont pas dus sur ces revenus.


 

Comparaison : SCPI 100% français vs SCPI 100% allemande

Reprenons une hypothèse de Tranche Marginale d’imposition (TMI) de 30% et un Taux moyen (TMoy) de 13,43%
 

  SCPI 100% Allemande SCPI 100% Française
Revenus fonciers 100€ 100€
Impôt sur le revenu (TMI) 30€  30€
Crédit d'impôt (Taux Moyen) 13,43€   0
Prélèvements sociaux (17,2%)  0 17,2€
Revenus nets : 83,43€ 52,80€

Questions fréquentes


Peut-on être assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) sur une SCPI 100% Allemande ?

La réponse dépend de votre pays de résidence.

  • Les résidents fiscaux en France doivent intégrer la valeur de leurs actifs immobiliers détenus en France et à l’étranger (dont la SCPI allemande) dans l’assiette taxable à l’IFI.
     
  • Les résidents fiscaux hors de France ne sont assujettis à l’IFI que sur la valeur de leurs actifs immobiliers situés en France.

Dois-je déclarer mes revenus allemands en France en tant que non résident ?

Non, sous le statut de non résident, vous n’avez pas à déclarer en France vos revenus de source française. En revanche, il vous appartient de prendre connaissance du traitement fiscal de ces revenus dans votre pays de résidence.


Comment remplir ma déclaration de revenus en France ?

En tant que résident fiscal en France, vous devez déclarer ces revenus allemands chaque année. Vous recevrez alors un document vous précisant les montants à déclarer.

Vous remplirez le formulaire 2047 dédié aux revenus étrangers en rubrique 4 et 6. Puis ces revenus seront intégrés dans le formulaire dans la partie revenus fonciers imposables en case 4BA. Et enfin vous reporterez ces montants dans le formulaire 2042 en case 4BL et case 8TK.

Pour l’application du régime réel , il conviendra de remplir le formulaire 2044.

En cas de doute, l’équipe de Patrimea pourra vous accompagner dans vos démarches administratives et fiscales.


Que se passe t-il si j’achète des parts de la SCPI allemande via une société à l’IS ?

Pour l'investisseur personne morale assujettie à l’IS (impôt sur les sociétés), il n’y a que l’IS allemand prélevé à la source (15,825%). Il n’y a pas d’imposition supplémentaire en France.



Risques : L'investissement en SCPI est un investissement de long terme (8/10 ans minimum recommandé) en raison des frais supportés. Cet investissement présente un risque de liquidité lors de la revente des parts puisque dans le cadre d'une détention en direct (hors assurance vie), le rachat des parts n'est possible que s'il existe une contrepartie acheteuse. Il existe également un risque de perte en capital inhérent à la conjoncture économique et immobilière. Ni le capital ni le rendement ou versement des loyers ne sont garantis. Enfin la SCPI Corum XL étant investie hors de la zone euro, il existe un risque de perte en capital inhérent aux fluctuations du taux de change.

Cet article ne constitue pas une recommandation d'investissement personnalisée. Nous vous invitons à vous rapprocher de votre conseiller afin de vous assurer que cette solution est adaptée à votre situation et à votre profil d'investisseur.



 

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