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Investissement SCPI : ActivImmo, un choix légitime ?

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Le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier est en constante évolution. La nouveauté fait partie intégrante de cet investissement. Les secteurs d’activité dans lesquels elles se positionnent sont divers offrant une diversification des placements et une meilleure appréhension de l’évolution du marché.

La SCPI ActivImmo, gérée par Alderan, est ouverte à la souscription depuis le mois de septembre 2019. Sa spécialité réside dans l’acquisition de locaux d’activité et de logistique urbaine. Encore peu connu du grand public et des investisseurs, ce marché de niche est-il réellement intéressant ? Décryptage de la SCPI ActivImmo


Qui est à l’origine de la SCPI ActivImmo ?

Créée en 2015, la société de gestion Alderan est la créatrice d’ActivImmo. Le 5 septembre 2017, elle obtient l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle décide d’orienter ses acquisitions vers l’immobilier d’entreprise.

La société de gestion conseille et gère 261 millions d’euros d’actifs. Ils sont répartis dans 67 immeubles dont la surface cumulée atteint les 390 000 m². Le loyer annuel est de 22 millions d’euros pour un rendement moyen de 9,2%.


Quel type de SCPI est-elle ?

ActivImmo est une SCPI spécialisée à capital variable. Elle n’est pas disponible en assurance vie. Cependant, il est possible de l’acquérir en démembrement.
 

Quelle est sa zone d’investissement ?

Dans sa stratégie d’investissement, la SCPI ActivImmo souhaite s’orienter sur une zone géographique comprenant la France et les grandes métropoles européennes.

Comment se compose son patrimoine ?

Au maximum, 30% de son patrimoine tendra vers le bureau et le commerce. 70%, au minimum, sera consacré aux locaux d’activités, entrepôts et logistique urbaine. Mais le taux de 100% est privilégié.
 

Qui sont les locataires ?

La logistique est un marché en plein essor. En choisissant d’investir dans des locaux professionnels, la SCPI s’adresse aux :
 

  • Petites et Moyennes Entreprises et Entreprises de Taille Intermédiaire mais également les grands groupes souhaitant se positionner à des emplacements stratégiques. Les parcs d’activités à proximité des grands axes routiers sont des lieux recherchés.
     
  • Entreprises à la recherche de locaux afin d’assurer leur service jusqu’au dernier kilomètre. Il représente l’ultime maillon avant la livraison au client final.


Elle vise à assurer la réception des loyers de manière sécurisée. Les biens immobiliers sont donc loués avec des engagements sur le long terme. Les baux commerciaux sont fermes et la durée de prédilection est supérieure à 6 ans. L’autre alternative repose sur des actifs multi-locataires offrant une mutualisation du risque locatif.
 

Dans quels types de biens immobiliers investit-elle ?

ActivImmo privilégie les petits entrepôts situés à la périphéries de villes, des lieux répondant aux bâtiments de logistique urbaine. Les locaux d’activités loués aux PME sont également dans son champ d’investissement. La taille cible des biens est intermédiaire. Ils sont, généralement, inférieurs à 10 millions d’euros.
 

Combien d’actifs composent la SCPI ?

Le 31 décembre 2019, ActivImmo avait levé 6,4 millions d’euros. Cette somme a servi à acquérir deux biens. Le premier se situe en périphérie de la ville de Rouen et le second dans une zone stratégique et passante de la région parisienne.

Dernièrement, au mois d’avril 2020, une nouvelle acquisition a été actée pour 2,4 millions d’euros. Elle concerne des locaux d’activités à Lieusaint, au Sud-Est de Paris. 

Enfin, ActivImmo a acquis début juin un bâtiment dont la surface locative est de 6 379 m2. L’ensemble immobilier est localisé au sein de la zone industrielle de Stelytec respectivement à 15 et 48 km de Saint-Etienne et de Lyon : une situation stratégique dans une zone reconnue, à proximité de bassins de population importants. Le locataire est engagé jusqu’au 30 avril 2025 dans le cadre d’un bail commercial. Cette opération offre un rendement supérieur à 6% et permet ainsi à la SCPI de tenir ses objectifs.

La SCPI est donc composée de 4 biens immobiliers à ce jour et d’autres projets sont en cours.
 


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Quel est le montant minimum d’investissement ?

Le prix de souscription est de 610 euros par part, frais compris. Il est important de notifier que la première souscription doit être composée de 10 parts minimum. Les frais sont de 12,72% TTC maximum du montant de la souscription.
 

Quel est son taux de rendement ?

Lancée le 24 juin 2019, la SCPI a versé son premier dividende le 30 avril 2020. Le montant était de 9,18 euros par part. Cela représente un taux de distribution annualisé de 6,02% net de frais de gestion mais brut de fiscalité.
 

Quel est le délai de jouissance ?

Il s’agit du premier jour du sixième mois suivant le mois de la souscription.
Pour rappel, le délai de jouissance correspond au temps entre la date d'achat des parts et la date de première prise en compte pour le versement des premiers dividendes.
 

Quel est le montant des frais de gestion annuels ?

Les frais de gestion annuels sont de 12% TTC maximum des loyers hors taxe et des produits financiers nets encaissés.
 

Quelle est la fiscalité sur les dividendes ?

Si les loyers sont issus de biens immobiliers situés en France, la fiscalité est celle des revenus fonciers.. Actuellement, la SCPI est investie à 100% sur le territoire français.
 

Existe t-il une durée de placement recommandée ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, la durée de placement recommandée est de 8 ans.

Quels sont les risques ?

Comme toutes les SCPI à capital variable, le placement est exposé à différents risques :
 

  • le risque de perte en capital : ce dernier n’est pas garanti et la valeur du placement peut évoluer en fonction du marché.
     
  • les fluctuations des revenus : le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer, aussi bien à la hausse qu’à la baisse.

  • le risque de liquidité : la SCPI ne peut garantir la revente des parts ni anticiper le retrait d’un ou plusieurs associés.


Quelle est la valeur de revente ?

La valeur de retrait (ou revente) est de 545,34 euros par part. Le prix de souscription est diminué de la commission de souscription.
 

Une restriction est-elle en vigueur à l’égard des “US person” ?

L’acquisition de part de SCPI ActivImmo ne peut être réalisée par des résidents ou des citoyens des Etats-Unis d’Amérique. Cette restriction concerne également toute “US person” telle que définie par la “régulation S” américaine, adoptée par la Securities and Exchange Commission.



Investir dans la SCPI ActivImmo c’est s’engager dans une valeur sûre : l’immobilier tertiaire. Durant le confinement, l’e-commerce a fonctionné à plein régime. Le domaine de la logistique a fait un bond en avant surprenant et s’annonce prometteur pour l’avenir.

Par ailleurs, la réindustrialisation de la France, ou la recherche d’indépendance  dans certains secteurs clefs comme la production de masques  va entraîner un besoin accru de locaux d’activités et d’entrepôts

ActivImmo est la seule SCPI “pure player” dans le secteur de la logistique. Intégrer cette classe d’actifs dans un portefeuille immobilier diversifié de SCPI, nous apparaît comme intéressant.


Tags: scpi
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