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Investir dans une SCPI Denormandie



Comment fonctionne une SCPI Fiscale Denormandie ?

Un placement immobilier simple et attractif

Vous souhaitez investir dans une SCPI et obtenir une réduction d’impôt sur le revenu ?
Le dispositif Denormandie est très adapté à votre attente !

Il est destiné à encourager la réhabilitation dans l’ancien pour améliorer l’habitat et lutter contre l’insalubrité.

La SCPI investit dans des logements d’habitation à rénover. Sont éligibles les logements localisés dans les villes soumises au programme national Action cœur de ville.

Ce plan, lancé en 2018, fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l’État et 222 villes moyennes pour redynamiser leur centre-ville.


Descriptif des étapes de la vie d’une SCPI Denormandie

Etape 1: durée 12 à 18 mois

  • Sélection et acquisition des immeubles
  • Réalisation des travaux et mise en location


Etape 2 : 9 ans

  • Location du patrimoine immobilier


Etape 3 : 1 an

  • Mise en vente du patrimoine immobilier
  • Dissolution de la SCPI
  • Versement des acomptes aux associés suite à la revente du parc immobilier

Qui peut souscrire ?

Etre fiscalement domicilié en France

Toutes les personnes domiciliées en France au sens de l’article 4B du CGI. soit :

  • Les contribuables qui sont soumis, en France, à l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de leur revenus (revenus de source française ou étrangère). Les personnes concernées résident en France métropolitaine ou dans les départements d’outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte ou Réunion.
  • Les personnes domiciliées fiscalement en France au sens de l’article 4 B-2 du CGI, comme les agents de l’État (Exemple, les agents du ministère des affaires étrangères en poste à l’étranger), exerçant leurs fonctions ou en charge de mission dans un pays étranger et non soumis, dans ce pays, à un impôt personnel sur l’ensemble des revenus
  • Les contribuables non résidents, dénommés aussi non-résidents Schumacker, assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France au sens de la jurisprudence de la CJUE (arrêt du 14 février 1995, affaire C-279/93, Schumacker)
  • Les Français résidant à Monaco assujettis à l’impôt sur le revenu identique à une résidence française


Cependant, l'article 188 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 maintient l’éligibilité du dispositif Pinel et Denormandie, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, au profit des contribuables qui ne sont pas domiciliés fiscalement en France, à la condition, notamment, que le contribuable ait été domicilié fiscalement en France lors de la réalisation de l'investissement éligible à la réduction d'impôt.

Par ailleurs, les personnes fiscalement domiciliées hors de France, qui sont passibles de l’impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de l’avantage fiscal.

Il s’agit notamment de la Polynésie française, des îles Wallis et Futuna, des Terres australes et antarctiques françaises, de Saint-Pierre-et-Miquelon, de Saint-Martin, de Saint-Barthélemy et de la Nouvelle-Calédonie.
 

Quel est l’avantage fiscal ?

Jusqu’à 54.000€ de réduction d’impôt

La réduction d’impôt sur le revenu, prévue par le dispositif Denormandie (qui est une sous-catégorie du régime Pinel), est égale à 18% du montant investi, étalée sur 9 années.
Cet avantage fiscal démarre l’année de la souscription.

Le montant total de l’investissement est plafonné à 300.000 € par an.
Un épargnant peut investir chaque année, tant que le dispositif reste en vigueur, et donc cumuler les réductions d’impôts dans la limite du plafond des niches fiscales.

Pour rappel : La réduction d’impôt sur le revenu, au titre de l’investissement dans une SCPI Denormandie, entre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10.000€ par foyer fiscal (hors Sofica et Girardin Industriel).
 

Exemple d’un investissement

Monsieur Durand investit 100.000€, soit une souscription de 100 parts de la SCPI Kyaneos Denormandie le 15 octobre 2020.

Sa réduction d’impôt sur le revenu total sera donc égale à 18% de 100.000€, soit 18.000€ au total. Cette réduction sera étalé sur 9 années, à raison de 2.000€ par an, dès l’année de l’achat des parts (en 2020)

Monsieur Durand va également percevoir, au fur et à mesure de la constitution du patrimoine de la SCPI, les loyers des appartements. L’objectif de la SCPI est un taux de distribution annuel de 4,5% soit un revenu annuel de 4.500€, ou 375€ par mois avant fiscalité et prélèvements sociaux.

Monsieur Durand doit conserver ses parts jusqu’à la dissolution totale de la SCPI afin de ne pas perdre les déductions fiscales acquises à la souscription.
 

Quel type de bien immobilier ?

Logements à usage d’habitation uniquement

La SCPI acquiert des logements d’habitation donnant lieu à des travaux d'amélioration définis par décret ou des locaux affectés à un usage autre que l'habitation faisant l'objet de transformation en logement.

Pour être éligible de la réduction d’impôt, la SCPI se doit d’effectuer des travaux d’amélioration de la performance énergétique, représentant au moins 25 % du prix des logements achetés.

Le logement doit être loué nu (non meublé) à usage d'habitation principale.

Quel rendement attendre ?

Percevoir des revenus complémentaires

L’investissement dans une SCPI fiscale doit avant tout être considéré comme un placement immobilier. L’avantage fiscal ne doit pas être l’unique motivation d’un tel placement.

La SCPI Kyaneos Denormandie, sélectionnée par Patrimea, vise un rendement annuel net de frais de gestion autour de 4% - 4,5% (hors avantage fiscal). Ce rendement est proche d’une SCPI de rendement investie en bureaux, commerces ou autres types d’immeubles.

Ce rendement provient des loyers des logements mis en location et il est redistribué aux porteurs de parts après déduction des charges et honoraires de la société de gestion.

Les sommes investies en SCPI, bénéficiant du dispositif “Denormandie”, ne sont pas garanties en capital  Les revenus distribués par la SCPI ne sont pas garantis. L’horizon de placement conseillé correspond à la date de dissolution de la SCPI.

Quelle durée de détention ?

Un investissement de long terme

Le régime fiscal, concerné par ces SCPI fiscales, est lié à l’engagement de l’épargnant de conserver ses parts jusqu’à l’expiration de l’engagement de location des biens immobiliers pendant 9 ans. Dans la pratique, cela correspond à une durée de blocage de 10 à 12 ans, compte tenu des délais d’investissement de l’argent placé dans le fonds, de l’achèvement des travaux, de la mise en location et de la période de dissolution des actifs immobiliers.

La dissolution correspond à la vente des logements de la SCPI puis à la distribution des sommes issues de la vente au prorata à tous les porteurs de parts.

A l’échéance, le montant perçu dépendra du prix de cession des logements détenus par la SCPI et donc de l’évolution du marché immobilier d’habitation.

À noter : l’avantage fiscal n’est pas transmissible en cas de revente des parts ce qui influe négativement sur la revente des parts. Cette revente sera facilitée si le rendement de la SCPI, hors avantage fiscal, est attractif.