Taxation des plus-values immobilières réaliser par des étrangers, non résidents, expatriés

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Imposition des plus-values immobilières
en France réalisées par des non-résidents

Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont soumises à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles en France.

Le calcul de la plus-value immobilière

Modalités de détermination de la plus-value immobilière

Les modalités de détermination de la plus-value sont alignées sur les dispositions applicables aux contribuables domiciliés en France.
 
Les contribuables personnes physiques non domiciliés en France bénéficient de la plupart des exonérations applicables aux résidents, à l’exception de l’exonération de la résidence principale.
Les non résidents bénéficient d’une exonération particulière, sous conditions, lors de la cession d’un logement situé en France (CGI 150U II 2°).

Taux d'imposition de la plus-value immobilière

Article 244 bis A

Le taux de droit commun est fixé à 33,1/3 %  (article 219 du CGI). Par dérogation, pour les plus-values réalisées par des personnes physiques, le taux est fixé à 19% (article 244 bis A, III bis du CGI) sans considération du lieu de résidence.

A noter que lorsque les plus-values étaient réalisées par des personnes domiciliées dans un Etat ou territoire non coopératif (ETNC), le taux du prélèvement était fixé à 75 %. Ce taux de 75 % a été censuré par le Conseil constitutionnel (Décision 2014-708 DC du 29-12-2014).

Ce prélèvement a un caractère libératoire et définitif pour les personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu. La plus-value n'a donc à être déclarée sur votre déclaration de revenu 2042.

Prélèvements sociaux

Après plusieurs péripéties, les non-résidents sont désormais redevables des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières réalisées en France.
Depuis le 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2%.
Taux d’imposition de la plus-value immobilière réalisée par les non résidents, personne physique : 19% + prélèvements sociaux 17,2%

Attention, une taxe supplémentaire est due pour les plus-values supérieures à 50.000 € (article 1609 nonies G CGI)

Taux d'imposition de la plus-value réalisée par les non résidents : 19% + prélèvements sociaux 17,2 %

Exonérations spécifiques aux non-résidents

L'article 150 U, II-2° du CGI prévoit une exonération pour les plus-values réalisées au titre de la cession d'un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France.
Cette exonération s'applique :

  • Dans la limite d'une résidence par contribuable
     
  • Et de 150 000 € de plus-value nette imposable.

Pour bénéficier de cette exonération, plusieurs conditions sont requises :
 

  • Le cédant doit être ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales.
     
  • Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession
     
  • La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

Les formalités

Déclaration obligatoire

L'article 244 bis A, IV du CGI précise que le prélèvement est acquitté lors de l'enregistrement de l'acte ou, à défaut d'enregistrement, dans le mois suivant la cession.
Pour déclarer la plus-value, il conviendra de déposer une déclaration établie sur l'imprimé n° 2048 IMM

Par exception, les contribuables personnes physiques sont dispensés de produire une déclaration de plus-value lorsque l’ensemble de la plus-value est exonérée en raison des abattements pour durée de détention , ou lorsque le prix de cession de l’immeuble est inférieur à 15 000 €.

Le représentant fiscal

Lorsque le cédant est domicilié hors d'un Etat de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative, la déclaration doit comporter la désignation du représentant accrédité.
Ce représentant est chargé de représenter les contribuables domiciliés hors de France.

Cas de dispense automatique
La dispense automatique s'applique aux deux cas suivants :
  • Cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €.

  • Cessions bénéficiant d’une exonération de plus-value compte tenu de la durée de détention du bien.

Exemple de représentants fiscaux

Le représentant peut être :

  • L'acheteur du bien s'il est fiscalement domicilié en France ;
     
  • Les banques et établissements de crédit exerçant leur activité en France ;
     
  • Toute personne accréditée, à titre ponctuel ou à titre permanent, à cet effet par l'administration 
Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière
L'impôt est prélevé par le notaire au moment de la vente. La plus-value ne doit donc pas être reportée sur la déclaration 2042.