Taxation des plus-values immobilières réaliser par des étrangers, non résidents, expatriés

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Imposition des plus-values immobilières
en France réalisées par des non-résidents

Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont soumises à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles en France.

Le calcul de la plus-value immobilière

Modalités de détermination de la plus-value immobilière

Les modalités de détermination de la plus-value sont alignées sur les dispositions applicables aux contribuables domiciliés en France à l’exception du taux d’imposition (voir ci-dessous).
 
Les contribuables personnes physiques non domiciliés en France bénéficient de la plupart des exonérations applicables aux résidents, ainsi que d’une exonération particulière, sous conditions, lors des deux premières cessions des immeubles qui constituent leur habitation en France (CGI 150U II 2°).

Taux d'imposition de la plus-value immobilière

Article 244 bis A

Le taux du prélèvement est en principe fixé à un tiers 33% 1/3 (article 219 du CGI). Par dérogation, il est fixé à 19% (article 200 B du CGI) pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes notamment d’un Etat membre de l’Union européenne (+ Islande et Norvège) et à 75% pour les résidents d'Etats ou territoires "non coopératifs". Attention : Les principautés de Monaco, d’Andorre, la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon, Mayotte ne font pas partie de l’Union Européenne. Le taux de l’impôt est donc dans ces territoires de 33% 1/3.

Attention, depuis le 17 août 2012, la plus value de cession est soumise aux prélèvements sociaux de 15.5%.

En résumé :

Taux d'imposition en fonction de la résidence fiscale
 


France

Pays de l'Union Européenne
+ Islande et Norvège
autre que France


Reste du Monde (USA, Canada...)

 
Etats non coopératifs

19% + 15.5% de prélèvements sociaux


19% + 15.5%

33% 1/3 (sous réserve des conventions) + 15.5%


75% + 15.5%

Exonérations spécifiques aux non-résidents

Dans le cadre d'une mise à jour de sa documentation de base (BOI-RFPI-PVI-10-40), l'administration fiscale commente une disposition de la loi de finances pour 2014 qui élargit, sous condition, le régime d'exonération des plus-values immobilières réalisées par des non-résidents au titre de la cession d'un logement situé en France. Celui-ci s'applique aux cessions intervenues depuis le 1er janvier 2014. L'exonération s'applique désormais à la cession de tout logement détenu en France par les non-résidents (un bien locatif par exemple), non plus seulement à la cession d'un logement qui constituait en France leur habitation.


En contrepartie, le régime d'exonération s'applique,

  • Dans la limite d'une résidence par contribuable.

  • Dans la limite de 150 000 euros de plus-value nette imposable.


D'autre part, deux autres conditions sont requises :

  • Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.

  • La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 5e année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant à la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

 

Les formalités

Déclaration obligatoire

Une déclaration de plus-value est obligatoire chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu’il y ait plus-value taxable ou non. Les personnes physiques n'ont pas à déposer de déclaration lorsqu'elles sont exonérées pour durée de détention ou prix de cession inférieur à 15.000€.

Le représentant fiscal

Ce prélèvement est acquitté sous la responsabilité d’un représentant accrédité, chargé de représenter les contribuables domiciliés hors de France. La désignation de ce représentant accrédité est obligatoire  (sauf cas de dispense automatique) quels que soient la nature, le prix l'origine de la cession ou la qualité du cédant. Le représentant peut être notamment l’acquéreur domicilié fiscalement en France, une banque exerçant son activité en France ou une personne agréée par le directeur des services fiscaux. Certains organismes bénéficient d'un agrément permanent de représentation fiscale. Par dérogation au régime de droit commun, les personnes physiques sont automatiquement dispensées de désigner un représentant accrédité lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150.000 € ou si la plus-value est exonérée au titre de la durée de détention du bien.

Cas de dispense automatique
La dispense automatique s'applique aux deux cas suivants :
  • Cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €.

  • Cessions bénéficiant d’une exonération de plus-value compte tenu de la durée de détention du bien (bien détenu depuis plus de 15 ans).

N.B. : Les fonctionnaires et agents de l'Etat en poste à l'étranger qui sont domiciliés fiscalement en France ne sont pas concernés.
Exemple de représentants fiscaux

Le représentant peut être :

  • Une société ou un organisme déjà accrédité de façon permanente par l'administration fiscale.

  • Ou un établissement bancaire en France ;

  • Ou l'acquéreur du bien s'il a son domicile fiscal en France ;

  • Ou toute autre personne ayant son domicile fiscal en France. Dans ce cas l'accréditation doit être accordée par l'administration fiscale préalablement à la publication de l’acte de vente : L’inspection de fiscalité immobilière du centre des impôts du lieu de situation de l’immeuble ou, dans le cas des immeubles situés à Paris, la Direction Spécialisée des Impôts pour la Région Ile de France et Paris, Service des Agréments, 6, rue Paganini, 75020 Paris, Tel : 01 53 27 41 25 ou 29).

Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière

L'impôt est prélevé par le notaire au moment de la vente.
Elle ne doit donc pas être reportée sur la déclaration 2042.

Formalités déclaratives

N.B. : Les formulaires peuvent être téléchargés sur le site de l'administration fiscale en tapant sous la rubrique recherche de formulaire le numéro recherché. 


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