En tant que non résident, mes revenus fonciers, revenus immobiliers de source française sont-ils taxables en France? Et les plus values immobilières? Et l'ISF?

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Fiscalité du non résident : Imposition
des profits ou revenus des immeubles situés en France

La fiscalité immobilière occupe une place particulière dans le dispositif d'imposition de chaque pays. Et la mobiliarisation d'actifs immobiliers n'entraine pas forcément les mêmes conséquences qu'au civil (valeurs mobilières).

Imposition des revenus d'actifs immobiliers

Cas des locaux loués meublés : les loyers nets sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Ils doivent par conséquent être déclarés dans le formulaire complémentaire 2042C (cadre 5 - rubrique B). L'année du départ hors de France, les montants perçus, après départ, seront à reporter à la rubrique 5 sur la déclaration 2042 NR.

Cas des locaux loués nus : les loyers nets sont des revenus fonciers (RF)

Les revenus d'immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles (droit indivis, nue-propriété, usufruit, ...) ou de droits immobiliers (actions ou parts de sociétés immobilières) et des produits accessoires sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
 

  • Les propriétaires qui relèvent du régime réel (revenu brut foncier excédant 15 000€) et les associés de sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés sont tenus de souscrire la déclaration annexe n° 2044 et de reporter le résultat sur la déclaration 2042 rubrique 4. Si vous détenez seulement des parts de SCI soumises à l'impôt sur le revenu (qui déposent une déclaration 2072) vous pouvez reporter directement sur la déclaration 2042 la quote-part du bénéfice ou du déficit.

  • Les propriétaires qui relèvent du régime du micro foncier (revenu brut foncier inférieur à 15 000€) portent les recettes brutes directement sur la déclaration 2042 case 4BE. Ils peuvent cependant opter (engagement de trois ans) pour le régime du foncier réel. Ils doivent déposer une déclaration 2044 et reporter le résultat sur la déclaration 2042 rubrique 4. Si vous détenez seulement des parts de SCI et que la quote-part des recettes est inférieure à 15 000€ vous pouvez porter les recettes brutes directement sur la déclaration 2042 case 4BE.

Disposition d'une habitation en France (non louée)

Principe

L'article 164 C du CGI prévoit la taxation des propriétaires quand bien même l'habitation ne procurerait aucun revenu.

Les personnes qui n'ont pas leur domicile fiscal en France mais qui y disposent d'une ou plusieurs habitations, à quelque titre que ce soit, directement ou sous le couvert d'un tiers, sont assujetties à l'impôt sur le revenu sur une base égale à trois fois la valeur locative réelle de cette ou de ces habitations à moins que les revenus de source française des intéressés ne soient supérieurs à cette base, auquel cas le montant de ces revenus sert de base à l'impôt.

Exception

Les dispositions du premier alinéa ne s'appliquent pas aux contribuables de nationalité française qui justifient être soumis dans le pays où ils ont leur domicile fiscal à un impôt personnel sur l'ensemble de leurs revenus et si cet impôt est au moins égal aux deux tiers de celui qu'ils auraient à supporter en France sur la même base d'imposition. De même, elles ne s'appliquent pas, l'année du transfert du domicile fiscal hors de France et les deux années suivantes, aux contribuables de nationalité française qui justifient que ce transfert a été motivé par des impératifs d'ordre professionnel et que leur domicile fiscal était situé en France de manière continue pendant les quatre années qui précèdent celle du transfert.

Imposition

Principe : Taux minimum de 20%

L'article 197 A du CGI, nous dit que, bien que les revenus de source française soient soumis au barème tel que défini par l'article 197 I 1. du CGI, l'impôt exigible des non-résidents ne peut être inférieur à 20% du revenu net imposable (ou à 14.4% pour les revenus ayant leur source dans les départements d'outre-mer).

Exception

Ces taux minima d'imposition ne sont toutefois pas applicables aux personnes qui peuvent justifier que l'impôt français sur leur revenu global serait inférieur à celui résultant de l'application de ces taux minima. Dans ce cas, le taux de l'impôt français sur l'ensemble de ses revenus de source française ou étrangère qui est inférieur à ces minima, sera applicable à ses revenus de source française.

Et taxation aux prélèvements sociaux soit 15.5% au 1er janvier 2012

L'article 29 de la loi de finances rectificative pour 2012 publiée au JORF (Journal Officiel de la République Française) du Vendredi 17 août 2012, est venue assujettir aux prélèvements sociaux sur le capital des revenus immobiliers de source française (revenus fonciers et plus-values immobilières) les non-résidents.

Par conséquent, cet assujettissement s’applique rétroactivement aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2012 (et aux plus‑values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 17 août 2012).

Pour en savoir plus sur l'imposition des revenus, voir notre section : Expatriés/Conseils.../Fiscalité/Calcul de l'impôt

Imposition des plus-values immobilières

Modalités de détermination de la plus-value immobilière

Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont soumises à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles en France.

Les modalités de détermination de la plus-value sont alignées sur les dispositions applicables aux contribuables domiciliés en France à l’exception du taux d’imposition (voir ci-dessous).
 
Les contribuables personnes physiques non domiciliés en France bénéficient de la plupart des exonérations applicables aux résidents, ainsi que d’une exonération particulière, sous conditions, lors des deux premières cessions des immeubles qui constituent leur habitation en France (CGI 150U II 2e).

Taux d'imposition de la plus-value immobilière

Article 244 bis A

Le taux du prélèvement est en principe fixé à un tiers 33% 1/3 (article 219 du CGI). Par dérogation, il est fixé à 19% (article 200 B du CGI) pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes notamment d’un Etat membre de l’Union européenne (+ Islande et Norvège) et à 75% pour les résidents d'Etats ou territoires "non coopératifs" (La loi de finances pour 2013 a effectivement porté ce taux d'imposition à 75 %, contre 50 % antérieurement).

Attention : Les principautés de Monaco, d’Andorre, la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon, Mayotte ne font pas partie de l’Union Européenne. Le taux de l’impôt est donc dans ces territoires de 33% 1/3.

Prélèvements sociaux

A compter du 17 août 2012, toute plus value immobilière réalisée par un non résident est taxable aux prélèvements sociaux (soit 15.5% en 2012).

En résumé :

Taux d'imposition en fonction de la résidence fiscale
 


France

Pays de l'Union Européenne
+ Islande et Norvège
autre que France


Reste du Monde (USA, Canada...)

 
Etats non coopératifs

19%+15.5% de prélèvements sociaux


19%+15.5%

33% 1/3 (sous réserve des conventions) +15.5%


75%+15.5%

Exonérations spécifiques aux non-résidents

L'exonération prévue pour la résidence principale ne s'applique pas aux non-résidents fiscaux qui par définition n'ont pas leur résidence principale en France.

Vous pouvez cependant bénéficier d’une exonération particulière pour votre résidence située en France (article 150 U II 2° du code général des impôts) si les conditions suivantes sont remplies :

  • Vous possédez la nationalité d’un Etat membre de l'Union européenne (Islande et Norvège inclus) ou d’un autre Etat si une convention fiscale le permet

  • Vous devez justifier du domicile fiscal en France pendant au moins deux années consécutives antérieurement à la cession

  • Le bien cédé doit constituer votre habitation en France : Vous devez en avoir eu la libre disposition depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente

  • Il doit s’agir de la 1ère cession bénéficiant de ce cas d’exonération depuis le 01/01/2006.

Cette exonération peut aussi s’appliquer aux fonctionnaires et agents de l’Etat en poste à l’étranger qui sont domiciliés fiscalement en France.

L'exonération pour la seconde cession de votre résidence (instauré en 2006) a été supprimée au 1er janvier 2011 conformément à l'article 91 de la loi de Finances pour 2011. Auparavant, elle s'appliquait sous réserve de satisfaire aux critères suivants :

  • Vous deviez remplir les conditions prévues dans le cadre d’une première cession (cf.point ci-dessus)

  • La 2ème cession devait intervenir plus de 5 ans après l’exonération de la 1ère cession

  • La 2ème cession devait porter sur l’unique propriété en France du non-résident

Les formalités

Déclaration obligatoire

Une déclaration de plus-value est obligatoire chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu’il y ait plus-value taxable ou non. Les personnes physiques n'ont pas à déposer de déclaration lorsqu'elles sont exonérées pour durée de détention ou prix de cession inférieur à 15.000€.

Le représentant fiscal

Ce prélèvement est acquitté sous la responsabilité d’un représentant accrédité, chargé de représenter les contribuables domiciliés hors de France. La désignation de ce représentant accrédité est obligatoire  (sauf cas de dispense automatique) quels que soient la nature, le prix l'origine de la cession ou la qualité du cédant. Le représentant peut être notamment l’acquéreur domicilié fiscalement en France, une banque exerçant son activité en France ou une personne agréée par le directeur des services fiscaux. Certains organismes bénéficient d'un agrément permanent de représentation fiscale. Par dérogation au régime de droit commun, les personnes physiques sont automatiquement dispensées de désigner un représentant accrédité lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150.000 € ou si la plus-value est exonérée au titre de la durée de détention du bien.

Cas de dispense automatique
La dispense automatique s'applique aux deux cas suivants :
  • Cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €.

  • Cessions bénéficiant d’une exonération de plus-value compte tenu de la durée de détention du bien (bien détenu depuis plus de 30 ans).

N.B. : Les fonctionnaires et agents de l'Etat en poste à l'étranger qui sont domiciliés fiscalement en France ne sont pas concernés.
Exemple de représentants fiscaux

Le représentant peut être :

  • Une société ou un organisme déjà accrédité de façon permanente par l'administration fiscale.

  • Ou un établissement bancaire en France ;

  • Ou l'acquéreur du bien s'il a son domicile fiscal en France ;

  • Ou toute autre personne ayant son domicile fiscal en France. Dans ce cas l'accréditation doit être accordée par l'administration fiscale préalablement à la publication de l’acte de vente : L’inspection de fiscalité immobilière du centre des impôts du lieu de situation de l’immeuble ou, dans le cas des immeubles situés à Paris, la Direction Spécialisée des Impôts pour la Région Ile de France et Paris, Service des Agréments, 6, rue Paganini, 75020 Paris, Tel : 01 53 27 41 25 ou 29).

Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière

L'impôt est prélevé par le notaire au moment de la vente.
Elle ne doit donc pas être reportée sur la déclaration 2042.

Formalités déclaratives

N.B. : Les formulaires peuvent être téléchargés sur le site de l'administration fiscale en tapant sous la rubrique recherche de formulaire le numéro recherché.


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