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Fiscalité des SCPI
Pour expatriés et non résidents

Les SCPI sont dites « fiscalement transparentes », c'est à dire que les revenus et les plus-values sont imposés au niveau de l'associé. Chaque porteur de parts est donc redevable de l'impôt sur les revenus (principalement fonciers)  et sur les plus values lorsque la SCPI vend un bien immobilier ou lorsque l'associé cède ses parts.

Les sociétés de gestion indiquent chaque année aux associés les montants à déclarer en leur adressant une notice explicative pour leur déclaration fiscale. La déclaration des revenus est donc très simple et rapide.

La fiscalité sur les revenus fonciers

Le traitement fiscal des revenus de la SCPI

Les conventions fiscales attribuent généralement à la France le droit d’imposer les revenus et les plus-values immobilieres.

Les revenus des SCPI étant des revenus provenant de biens immobiliers, ils sont taxés à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers. En tant que non résident ne payant pas d'impôt sur le revenu en France, l'administration fiscale a recours à un taux fixe.

Principe : Taux minimum de 20%

L'article 197 A du CGI, nous dit que, bien que les revenus de source française soient soumis au barème tel que défini par l'article 197 I 1. du CGI, l'impôt exigible des non-résidents ne peut être inférieur à 20% du revenu net imposable (ou à 14.4% pour les revenus ayant leur source dans les départements d'outre-mer).

Exception

Ce taux minimum d'imposition n'est toutefois pas applicable aux personnes qui peuvent justifier que l'impôt français sur leur revenu global serait inférieur à celui résultant de l'application de ce taux minimum. Le taux de l'impôt français sur l'ensemble de ses revenus de source française ou étrangère qui est inférieur à ce minimum sera applicable à ses revenus de source française.

Fin de l'exonération des prélèvements sociaux

Les contributions sociales sur les revenus de parts de SCPI (15,5%) s'appliquent aux personnes dont le domicile fiscal se situe à l'étranger depuis le 17 août 2012 rétroactivement au 1er janvier 2012. La récente décision de la CJUE a modifié la règle des prélèvements sociaux pour les non-résidents.


La fiscalité sur les revenus financiers

Il est à noter que les revenus financiers versés par les SCPI provennant de la trésorerie sont souvent très faibles.

Principe : Taux de 0%

Depuis le 1er mars 2011, les associés de SCPI non-résidents ne sont plus imposés sur les revenus financiers des SCPI dont ils sont associés. 

Les exceptions

Il existe toutefois des exceptions à ce principe pour : 

  • Les revenus financiers versés sur un compte bancaire d'un établissement financier établi dans un état non coopératif
  • Les associés domiciliés dans un état non coopératif payés par chèque

Pour ces associés, la taxation sera de 19%.

Les états non coopératifs sont : Anguilla, Belize, Brunei, Costa Rica, Dominique, Grenade, Guatemala, Iles Cook, Iles Marshall, Liberia, Montserrat, Nauru, Niue, Panama, Philippines, Saint-Kitts-et-Nevis, Sainte-Lucie et enfin Saint-Vincent et les Grenadines

La fiscalité sur les plus-values

L'imposition des plus-values lors de la revente des parts

Le principe est que les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de lʼarticle 4 B du Code Général des Impôts sont soumis à un prélèvement de 19% sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession de parts de Société Civile de Placement Immobilier.

Depuis le 1er janvier 2015, le taux d'imposition des plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques non-résidentes qu'ils soient ou non situés dans l'Union Européenne ou l'Espace économique européen est fixé à 19% (modification de l'article article 200 B et 244 bis A du CGI par l'article 60 de la loi n°2014-1655 du 29 décembre 2014 de finance rectificative pour 2014).

Par ailleurs le taux de 75%, applicable aux plus-values réalisées par des personnes ou organismes domiciliés, établis ou constitués hors de France dans un Etat ou territoire non coopératif au sens de l'article 238-0 A du CGI, est supprimé (décision n°2014-708 DC du 29 décembre 2014).

Taux d'imposition en fonction de la résidence fiscale

France - Pays de l'Union Européenne + Islande et Norvège autre que France - Reste du Monde (USA, Canada...)
19% + Prélèvements sociaux

Le paiement de l'impôt sur les plus values

Lors de cessions de gré à gré, la déclaration de plus-value et le paiement de lʼimpôt sont déposés à l'administration fiscale, par un représentant désigné par le cédant. Le délai à respecter est dʼun mois à compter de la cession.

Dans le cadre des demandes de retrait de parts effectuées auprès de la société de gestion, la déclaration et le paiement se font différement selon le montant de la cession et le nombre d'année de détention.


Le  mandat à la société de gestion  

L'associé non-résident peut donner mandat à la société de gestion pour signer et déposer la déclaration relative aux plus-values, et effectuer le règlement de lʼimpôt correspondant par prélèvement sur le montant revenant au cédant au titre de la cession.

Pour cela il faut que la cession réponde à l'une des deux conditions suivantes :

  • cession inférieure à 150.000 €
  • ou parts détenues depuis plus de 15 ans

Le recours à un représentant accrédité

L'associé non-résident est tenu de désigner un représentant accrédité dans le cas où la cession cumule les deux conditions suivantes :

  • cession supérieure à 150.000 €
  • parts détenues depuis moins de 15 ans

En savoir plus sur : Quand désigner un représentant fiscal?


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