Investissement loi Bouvard LMNP dans un appartement en Ile de France ou dans le Sud dans une résidence senior ou dans un ehpad meublé

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Loi Bouvard Censi - LMNP en 2014
Tout savoir sur le dispositif Bouvard Censi

Bouvard Censi est une loi qui permet d'investir dans un bien locatif meublé avec une réduction d'impôt atteignant 11% du prix du bien immobilier et la récupération de la TVA (20%) !


Quel est le montant de la réduction d'impôt pour la défiscalisation loi Bouvard Censi ?

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 €.

Le taux de la réduction d'impôt est de :

  • 11% pour les logements acquis ou construits entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Cette réduction s'applique sur le bien HT.

La réduction d'impôt est valable pour une durée de neuf ans (reportable 6 ans). Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an sans dépasser 300.000€ maximum.

De plus, l'épargnant récupère la TVA au taux de 20%.


Quel est l'objectif de la loi Bouvard Censi ?

A l'origine, la mise en place du dispositif LMP (loueur meublé professionnel) ou LMNP (loueur meublé non professionnel) avait pour but de permettre d'investir dans l'économie et de financer par des fonds privés les établissements de soins ou de retraite ainsi que des résidences étudiantes ou de tourisme. Ce dispositif a connu et connait toujours un franc succès alliant pour l'investisseur revenus et constitution d'un patrimoine pour sa retraite.


Qui peut bénéficier de la loi Bouvard Censi ?

Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4B peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'acquisition, du 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou d'un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III.

La destination du logement doit être une location meublée non exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).


Quels sont les types de logements concernés par la loi Bouvard Censi ?

Les types de logement concernés sont les :

  • Établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément " qualité " visé à l'article L. 7232-1 du code du travail ou l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du code de l'action sociale et des familles géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale

  • Résidence avec services pour étudiants

  • Résidence de tourisme classée (type de résidence affaires, résidence de tourisme à la mer ou à la montagne

  • Établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l'article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien. 

 
Quelles sont les règles obligatoires à respecter pour l'acheteur d'un bien sous la loi Bouvard ?

L'acheteur doit s'engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

  • D'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement

  • D'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation

  • D'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation

En cas de non-respect de l'engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession.
 

Existe t-il des cas exceptionnels où vous pouvez vendre ou arrêter la location du logement sans être requalifié ?

Oui. 3 cas existent en cas :

  • D'invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou 3ème des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale

  • De licenciement

  • De décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune
     

Quels sont les avantages fiscaux liés à la loi Bouvard Censi ?

La loi Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement avec un plafond de 300.000 €.
La réduction d'impôt est répartie de façon linéaire sur 9 ans.

Puis je acheter plusieurs logements LMNP Bouvard Censi dans la même année ?

Au titre d’une même année d’imposition, plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt.
Toutefois, la base de la réduction d’impôt, calculée sur le prix de revient du ou des logements, ne peut excéder 300.000 € au titre d’une même année d’imposition


TVA et défiscalisation loi Bouvard

La loi Bouvard offre la possibilité de récupérer la TVA appliquée sur le bien acquis.
Cette récupération est sujette à l'application d'une TVA de 5.5% sur les loyers et une obligation de déclaration au régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).


Est-il possible de reporter la réduction d'impôt si celle-ci est supérieure à l'impôt à payer ?

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Attention : La défiscalisation loi Bouvard entre dans le plafonnement des niches fiscales (10.000 €)


Est-il possible d'acheter un bien immobilier bénéficiant du dispositif Bouvard Censi en indivision ?

Oui. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.


Est-il possible d'acheter un appartement LMNP Bouvard Censi via une SCI (société civile immobilière) ?

Non. Les loyers étant soumis au régime BIC, l'achat d'un bien immobilier en loi Bouvard LMNP est incompatible avec la SCI


Existe t-il un plafonnement des loyers ou un zonage comme pour la loi Scellier ?

A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement concerné ou aux ressources de son occupant n’est applicable.


Peut-on bénéficier de la réduction d'impôt sous la loi Bouvard Censi si le bien immobilier est en démembrement ?

Non. La réduction d'impôt n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.

Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction d'impôt prévue au présent article pour la période restant à courir à la date du décès.


A partir de quel moment puis je bénéficier de la réduction d'impôt en loi Bouvard ?

Pour les logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, la réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.


La loi Bouvard Censi et l'expatriation (transfert du domicile fiscal hors de France)

La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt transfère son domicile fiscal hors de France et devient donc non résident au cours de la période de l’engagement de location n’est pas de nature à entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert.

Cela étant, il est précisé que pendant les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable était considéré comme expatrié au sens de l’article 4 B du CGI, la réduction d’impôt ne peut pas être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure.
Ainsi, lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France après la période d’engagement de location, l’impôt sur le revenu dû au titre des années postérieures à cet engagement ne peut pas être diminué des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pu être imputées du fait de la domiciliation fiscale hors de France. Celles ci sont définitivement perdues.
En revanche, les fractions reportables nées au cours de la période pendant laquelle le contribuable était domicilié en France peuvent être imputées dans les conditions de droit commun à partir du rétablissement du domicile fiscal en France.

Toutefois, lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France pendant la période d’engagement de location, la réduction d’impôt s’impute à hauteur d’un neuvième de son montant sur l’impôt dû au titre des années d’imputation restant à courir à la date du rétablissement du domicile fiscal en France.

Cette situation n’a pas pour effet :

  • De prolonger la période d’imputation de la réduction d’impôt qui reste fixée à neuf ans

  • D’étendre la période d’engagement de location exigée pour le bénéfice de l’avantage fiscal