Guide de la défiscalisation avec la nouvelle loie Scellier 2011 Batiment Basse consommation pour un projet d'appartement à Paris, Marseille, Toulouse, Rennes, Nice, en Ile de France, Nantes, Bordeaux, Lyon, Caen, Nimes ou Tours

Espace client
Mot de passe oublié

Loi Scellier BBC : Tout savoir sur ce dispositif immobilier

(Page mise à jour le 1er Juillet 2014)

La Loi Scellier BBC est une loi de défiscalisation utilisée pour investir dans l'immobilier locatif entre 2010 et 2013.

Cette loi offrait une réduction d'impôt pouvant atteindre 32% sur 15 ans pour un investissement réalisé avant le 31 décembre 2011. Notons que plusieurs régimes "scellier" se sont succèdé avant d'être remplacé par la loi Duflot en 2013.

Quel est le montant de la réduction d'impôt sous la loi Scellier BBC ?

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 €.
Le taux de la réduction d'impôt est de :

  • 22% pour les logements acquis ou construits en 2011

  • 18% pour les logements acquis ou construits en 2012

Il s'agit d'une réduction d'impôt et non d'une déduction sur le revenu imposable (comme pour les loi Borloo ou Robien).


Quel est l'objectif de la loi Scellier BBC ?

L'objectif de la loi Scellier BBC est d'inciter à la construction de logements très performants énergétiquement et ainsi de préparer le secteur de la construction à la mise en place de la réglementation thermique 2012 qui reprendra les exigences de performance du label « BBC ».

Extrait du texte officiel : Article 199 septvicies modifié par Décret n°2010-421 du 27 avril 2010 - art. 1
"Toutefois, lorsque le contribuable acquiert ou fait construire un logement neuf dont le niveau de performance énergétique globale, déterminé dans des conditions fixées par décret et justifié par le bénéficiaire, est supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur, le taux de la réduction d'impôt est majoré de dix points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012
".


Qui peut bénéficier de la loi Scellier BBC ?

Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4B du CGI qui acquièrent, entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.


Quels sont les logements concernés par la loi Scellier BBC ?

Les logements neufs (type studio, appartement, maison ...) ayant le label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 " mentionné au 5° de l'article 2 de l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique".

Les conditions d’attribution du label BBC sont définies par le décret du 20 juillet 2010 et l’arrêté du 3 mai 2007.

La loi Scellier BBC n'est pas applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.


Quelle est la norme du Scellier BBC ?

Le label Scellier BBC ou Bâtiment Basse Consommation répond aux directives de construction fixées par le Grenelle de l'Environnement.
Le logement portant le label Scellier BBC doit avoir des caractéristiques thermiques et une performance énergétique maximum de 50 kWh/m2 par an, en prenant en compte des variations selon la zone climatique et l'altitude de la construction. Le calcul de cette performance énergétique est lié au chauffage, au rafraîchissement, à la ventilation, à l'eau chaude sanitaire, aux auxiliaires de chauffage et d'éclairage.


Quels sont les programmes éligibles Scellier BBC ? Faire une simulation Scellier BBC ?


Quelles sont les règles à respecter pour l'acheteur d'un bien en dispositif Scellier BBC ?

Dans le cadre de la loi Scellier BBC, pour obtenir la réduction d’impôt correspondante et ne pas perdre cet avantage fiscal, vous devez louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par le décret prévu au troisième alinéa du h du 1° du I de l'article 31. (voir plafond de loyers Scellier BBC)

1 seul logement par an avec un plafond de 300.000 €
(la fraction supérieure au plafond n'apporte pas de réduction d'impôt supplémentaire)

Conseils : Vous pouvez cumuler l'investissement Scellier BBC avec l'achat de parts de SCPI Scellier la même année sans dépasser le plafond Scellier BBC de 300.000 €


Quels sont les avantages fiscaux liés à la loi Scellier BBC ?

La loi Scellier offre une réduction d’impôt de 22% du prix de revient du logement avec un plafond de 300.000 €

La réduction d'impôt est répartie de façon linéaire sur neuf années

Exemple : pour un achat d'un appartement Scellier BBC de 150.000 €, la réduction d'impôt est de 33.000 € sur 9 ans, soit 3.667 €/an
Si le montant de la réduction d'impôt est supérieur à l'impôt dû la même année, le solde est reportable sur l'impôt sur le revenu pendant 6 ans pour autant que le logement soit maintenu à la location pendant les dites années.

Le dispositif Scellier social offre un avantage supplémentaire : Lorsque le logement reste loué à l'issue de la période de 9 ans, vous pouvez par période de 3 ans renouvelable une fois bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire annuelle égale à 1,67% du prix de revient du logement.

Au total, la réduction d'impôt avec le Scellier BBC social peut atteindre 32% du prix de revient du logement pour une période de location de 15 ans.

Attention : La défiscalisation Scellier BBC entre dans le plafonnement des niches fiscales (10.000 €)


Quels sont les différences entre Scellier BBC et Scellier BBC intermédiaire (dit Scellier BBC social) ?

Les deux régimes présentent les différences suivantes :

 Dispositif Scellier BBC    Dispositif Scellier BBC intermédiaire ou social

Engagement de location du bien immobilier pendant 9 ans (pas de réduction d'impôt supplémentaire si prorogation de la période de location)

Respect des plafonds de loyers correspondant aux zones A bis, A, B1, B2 et C (dans certains cas)

Location possible à un ascendant ou descendant mais qui n'appartient pas au même foyer fiscal

 

Engagement de 9 ans avec possibilité de proroger la location par période de 3 ans renouvelable une fois soit 6 ans. Cette prorogation offre une réduction d'impôt supplémentaire annuelle égale à 1,67% du prix de revient du logement soit 10% sur 6 ans

Au total, la réduction d'impôt s'élève à 32% sur 15 ans

Abattement de 30% sur les loyers réduisant ainsi les revenus fonciers

Respect des plafonds de loyers correspondant aux zones A bis, A, B1, B2 et C (dans certains cas)

Respect des ressources des locataires

Impossibilité de louer le bien immobilier à un ascendant ou descendant




Comparatif Scellier BBC / Scellier BBC Social

 Simulation Scellier BBC  Simulation Scellier BBC social

Investissement de 205.000 €

Réduction d'impôt de 22% sur 9 ans : 45.100 €

soit 5.000 € /an
 

Investissement de 205.000 €

Réduction d'impôt de 32% sur 15 ans : 65.600 €
soit :

Sur la période de 9 ans : 5.000 €/an

Sur la période de 6 ans : 3.417 €/an

 
Est-il possible de louer le logement Scellier BBC à ses enfants ou petits-enfants ?

Oui. Il est possible de louer le logement Scellier BBC à ses enfants ou petits enfants si ceux-ci ne sont pas sur la déclaration fiscale de l'acquéreur du logement Scellier BBC.
En d'autres termes, si vous déclarez votre fils ou fille (valable aussi pour les ascendants ou descendants) sur votre feuille d'impôt, vous ne pourrez lui louer le logement Scellier BBC.


Est-il possible d'acheter un appartement Scellier BBC par une SCI (société civile immobilière) ?

Oui. Cependant, il est nécessaire de tenir compte de certains paramètres :


  • La SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu
  • Le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné

  • La location ne peut pas être conclue avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l'un de ses associés


Le dispositif Scellier BBC autorise t-il le démembrement de propriété ?

Non. La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.

Peut-on louer le parking ou la cave acquis avec le logement Scellier BBC à un locataire différent ?

Oui mais vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction d'impôt correspondant au montant du parking ou de la cave.


Le zonage en 2011 du dispositif Scellier (BBC ou BBC Intermédiaire)

La Zone A bis comprend Paris et 29 communes de la proche périphérie

Arrêté relatif au classement des communes en zone A bis
Légifrance, site public d’accès au droit

Les autres zones éligibles au dispositif Scellier BBC
Légifrance, site public d’accès au droit


Les plafonds de loyers Scellier BBC et Scellier BBC Intermédiaire

Plafond de loyers pour le dispositif Scellier BBC et Scellier BBC social

Plafond de loyers mensuels en €/m²
 
  Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Dispositif Scellier BBC 21,7 16,1 13 10,6 6,1
Dispositif Scellier BBC Social 17,3 12,9 10,4 8,5 5

Décret relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables à certains dispositifs d’aide à l’investissement locatif
Légifrance, site public d’accès au droit


Ouverture de la Zone C dans la loi Scellier BBC

L'administration fiscale a désormais ouvert certaines communes de la zone C au dispositif Scellier BBC. En effet, un décret et un arrêté (datés du 23 septembre 2010) ont été publiés et fixent les conditions d’attribution de l’agrément permettant à certaines communes de la zone C d'être éligible à la loi Scellier BBC.

Sur demande d'une commune ou d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), le ministre chargé du logement a la possibilité d'accorder un agrément qui permettra, par dérogation au droit commun, de faire bénéficier du dispositif Scellier.

Ce décret donne les modalités pratiques de la demande (éléments du dossier, délais, modalités de réponse du ministre...) ainsi que les effets d'une délivrance d'agrément (champ d'application, durée de validité...).

 
 


Tout savoir sur la Loi Scellier en lisant le Bulletin Officiel des Impôts de 2009
(Attention, les modifications intervenues dans la loi de finance 2011 ne sont pas prises en compte)