SCPI et assurance vie : Le couple gagnant

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Les avantages de la SCPI en assurance vie

Les avantages

La SCPI en assurance vie pour réduire l'imposition sur les revenus fonciers

Actuellement, si vous investissez dans des parts de SCPI en direct, c'est à dire hors assurance vie, vous êtes soumis à la fiscalité des revenus fonciers (fiscalité SCPI) soit prélèvements sociaux (15,5%) + barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition. L'impôt global peut ainsi être très important. Ainsi, pour les personnes soumises à la tranche marginale d'imposition de 30%, 41% ou 45%, l'impôt sur les loyers (ou revenus) de la SCPI sera de 45,5%, 56,5%, 60,5%.

Une mauvaise surprise pour beaucoup d'épargnants car si une SCPI affiche un rendement de 5%, le rendement net de fiscalité pour le porteur de parts dans une TMI à 45% peut être en réalité de 1,975% ... !

Distinguons les deux cas suivants pour comprendre l'avantage d'investir en SCPI en assurance vie :

  • L'épargnant laisse les revenus de la SCPI dans le contrat d'assurance vie

Pour les épargnants qui n'ont pas besoin des loyers des SCPI pour vivre, la SCPI en assurance vie est un eldorado ! En effet, les parts de SCPI sont considérées comme des unités de compte et non soumises aux prélèvements sociaux. De plus, il n'y a aucune fiscalité si les fonds restent au sein du contrat.

  • L'épargnant retire les revenus de la SCPI du contrat d'assurance vie

Pour les épargnants qui ont besoin de retirer les revenus de la SCPI du contrat, la fiscalité à appliquer est celle de l'assurance vie (voir fiscalité assurance vie). Même pour des retraits dès la première année, l'avantage fiscal est notable.
 

La SCPI en assurance vie pour réduire l'imposition sur la plus-value

La revente des parts de SCPI dans une assurance vie n'est pas taxée. Si vous vendez des parts de SCPI au sein du contrat et que vous réinvestissez sur une autre SCPI, vous n'êtes pas soumis à imposition sur la plus value.

Vous êtes soumis à imposition si vous retirez les fonds de votre contrat d'assurance vie. Au delà de 8 ans, l'imposition est de 7,5% (ou imposition au barème) + prélèvements sociaux (15,5%).

Selon le barème actuel sur la taxation des plus values immobilières, l'imposition sur la plus value est plus faible en direct (vs assurance vie) si vous détenez les parts au minimum 25 années.

 


Profiter de l'atout "transmission" de l'assurance vie

Bénéficier de l'enveloppe fiscale et successorale de l'assurance vie constitue la principale différence entre "acheter des parts de SCPI en direct" ou "dans un contrat d'assurance vie".

Nous avons traité précédemment l'aspect "fiscal" du contrat. Celui-ci offre aussi un aspect "transmission". En effet, la fiscalité en cas de décès est beaucoup plus avantageuse en assurance vie et permet d'attribuer les sommes placées à un ou plusieurs bénéficiaires de son choix avec une fiscalité beaucoup plus douce que dans le cadre d'une succession.

Cet élément a une portée très forte surtout pour les personnes souhaitant protéger des personnes proches (enfants, petits enfants, neveux, nièces ...). De plus, il est possible de dénouer le contrat en espèces mais aussi en parts de SCPI.


Un prix d'achat de parts réduit

La plupart des contrats d'assurance vie offre des décotes sur le prix des parts de SCPI. Concrètement, si vous souscrivez une part de la SCPI PFO2 en direct, le prix de la part au 1er juillet 2012 est de 182 €. En passant par l'assurance vie Patrimea Premium, le prix de la part est de 178,36 € soit une décote de 2%.

Cette décote est un avantage très intéressant pour l'épargnant car il pourra acheter en assurance vie plus de parts de SCPI qu'en direct et surtout le rendement affiché des parts dans l'assurance vie sera meilleur !
 

 
Un délai de jouissance limité

En souscrivant des parts de SCPI en direct, un délai de jouissance s'applique qui peut aller de 4 à 5 mois. Si vous optez pour un investissement SCPI en assurance vie, le délai de jouissance est fortement raccourci puisque selon les compagnies d'assurance vie, celui-ci peut-être de 1 mois (en particulier si vous refusez le délai de renonciation imposé par l'assureur).

Exemple : vous ouvrez un contrat d'assurance vie pour souscrire à la SCPI Elysées Pierre le 21 février, après le mois de renonciation passé, vous êtes investi en parts de la SCPI le 1er avril.

Moins de délai de jouissance, c'est plus de revenus pour l'épargnant !


Une flexibilité totale sur la date de perception des revenus

Les revenus des SCPI sont versés trimestriellement. Ceux qui choisissent d'acheter des parts de SCPI hors assurance vie, percevront donc les revenus tous les trimestres et ne pourront modifier cette règle fixée par la société de gestion.

A contrario, ceux qui souscrivent des parts de SCPI en assurance vie ont la possibilité de percevoir des revenus quand ils le souhaitent. En effet, une fois le premier revenu trimestriel perçu, l'épargnant peut faire des rachats programmés ou libres.

L'assurance vie offre donc une plus grande flexibilité.

 

Une meilleure liquidité des parts 

Dans la plupart des contrats d'assurance vie, les revenus sont automatiquement réinvestis en parts de SCPI favorisant ainsi la liquidité du marché des parts surtout si la SCPI est à capital fixe.

Attention : Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées au prix de cession conseillé par la société de gestion, la plupart des compagnies d'assurances vie peuvent prendre en compte le prix de cession réel des parts de la SCPI, c’est à dire le prix fixé lors de la vente de gré à gré ou le prix fixé selon la procédure décrite aux articles L 214-59 et L 214-62 du Code monétaire et financier issus de la Loi du 9 juillet 2001.

La liquidité des parts n'est donc pas garantie à tout moment par la compagnie d'assurances.


Des minimums de souscription abaissés

Prenons un exemple : Pour un achat en direct, le minimum de souscription sur la SCPI Élysées Pierre est de 100 parts soit, un montant minimum de 65.000 € au 30 juin 2014. Si vous investissez via le contrat d'assurance vie Patrimea Netlife, le minimum de souscritpion est de 75 € par SCPI. Ceci permet une facilité d'accès à l'investissement en pierre papier pour les petits budgets.