Comment choisir une SCPI de rendement ?

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Nos conseils pour choisir une SCPI de rendement

Découvrir la notation des SCPI par Patrimea

Il existe plus de 162 SCPI de rendement en France (source Aspim). Choisir une SCPI de rendement n'est pas chose facile et requiert donc pour un non initié de connaitre certains éléments caractérisant une SCPI.

Patrimea a établi un système de notation pour vous permettre d'y voir plus clair et vous faciliter le choix de votre investissement en SCPI.

Nous avons sélectionné 12 critères pour élaborer une note pour chaque SCPI (bureaux, commerces ou différenciantes). Chaque critère ayant un poids plus ou moins important dans la note finale attribuée à la SCPI.

Retrouvez en bas de cette page, la liste des SCPI de rendement notées


 

Les critères à prendre en compte
pour choisir une SCPI

 

Poids
dans la note

     

Rendement de l’année précédente

Le rendement est le rapport entre les revenus perçus sur l’année et le prix de la part au 1er janvier. Le rendement de l’année précédente constitue une excellente indication du rendement prévisionnel de l’année en cours.

Nous accordons une grande importance à cet indicateur pour estimer l’évolution du rendement futur de la SCPI.

 
     

Évolution du prix de la part rapportée à la valeur de réalisation sur les 5 dernières années

Le critère précédent, rapport entre le prix de la part et la valeur de réalisation, fournit la valorisation de la SCPI l’année précédente tandis que cet indicateur donne la tendance sur les 5 années passées.

Une SCPI avec une hausse de la prime sur la période indique que le prix de la part s’est accrue plus rapidement que sa valeur intrinsèque. Le constat est identique pour une SCPI passant d’une décote à une prime sur valeur de réalisation.

 
     

Évolution de la valeur de réalisation sur les 5 dernières années

La valeur de réalisation (par part) d'une SCPI est la somme de la valeur vénale des immeubles composant le patrimoine ajoutée aux autres actifs (comme la trésorerie). On pourrait dire vulgairement qu’il s’agit du prix net que les porteurs  d'une part toucheraient en cas de liquidation ou de cession de l'ensemble des actifs.

Nous donnons plus de poids aux SCPI de bureaux et aux SCPI de commerces dont la valeur de réalisation à progresser sur les 5 dernières années. La valeur de réalisation augmentant, c’est mécaniquement votre placement qui se revalorise.

 
     

Prix de la part rapportée à la valeur de réalisation sur l’année précédente

Le rapport entre le prix de la part et la valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles + valeur nette des autres actifs) est une donnée intéressante pour déterminer la valorisation de la SCPI. Si le prix de la part est supérieur à la valeur de réalisation, on parle de prime. À l’inverse, il s’agit d’une décote.  Par ailleurs, il faudra analyser les raisons d’une prime importante ou d’une forte décote (crise immobilière, dépréciation d'un actif ...)

Une SCPI avec une prime importante indique que l’épargnant « paye cher » la part. Dans le cas d’une forte décote, l’épargnant fait « une bonne affaire ».

 
    
    

Taille de la SCPI représentée par la capitalisation

La capitalisation d’une SCPI représente la taille de la SCPI ou sa valeur de marché. Plus la capitalisation de la SCPI est importante, meilleure est la diversification des actifs, la dispersion des risques et la liquidité des parts, surtout pour le marché secondaire dans le cadre d’une SCPI à capital fixe.

Nous avons une préférence pour les SCPI avec une capitalisation supérieure à 150 millions d’euros.

 
     

Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans

Le TRI est un outil d’aide à l’investissement indiquant la rentabilité du placement sur une période donnée. Il prend en compte les prix d'achat et de revente de la part, ainsi que l'ensemble des rendements perçus au cours de la période.

Nous donnons une meilleure note aux SCPI affichant des TRI sur 5 ans supérieurs à 7%.

 
     

Taux d'occupation financier

Le taux d'occupation financier est le rapport entre les loyers facturés du patrimoine de la SCPI et ce qu'elle percevrait si l’intégralité de son patrimoine était loué. Il montre la capacité de la SCPI à optimiser le rendement de son patrimoine.

Nous estimons qu’un taux d’occupation financier d’une SCPI inférieur à 90% est faible et qu’il est nécessaire d’étudier les causes : Travaux sur les biens immobiliers, non paiement de loyers, acquisitions ou cessions de biens immobiliers, mauvaise gestion … .

 
     

Frais de la SCPI

Les principaux frais d’une SCPI sont multiples : frais de souscription, frais de gestion, frais de cession, et frais d’acquisition. Une SCPI avec des frais importants verra son rendement diminué en comparaison d’une SCPI avec des frais moindres. La société de gestion devra donc, par exemple, acquérir des biens avec une meilleure rentabilité.

Nous préférons une SCPI avec moins de frais pour ne pas pénaliser l’investisseur. Nous n’apprécions pas les SCPI avec des frais cachés (élevés) comme les frais d’acquisition.
La transparence auprès de l’épargnant doit être totale !

 
    
    

Report à nouveau par part rapporté au rendement (en %)

Le report à nouveau correspond aux réserves de la SCPI. Il  permet de remédier à des évènements imprévisibles dans la vie de la SCPI (baisse des loyers, vacance…)  et de maintenir le dividende versé aux associés.

Une SCPI avec un report à nouveau par part représentant moins de 5% du rendement annuel versé est fragile dans le cas d’aléas. Nous préférons les SCPI avec des réserves supérieures à 10% du rendement annuel.

 
     

Répartition géographique des biens

En investissant dans une SCPI, prenez en considération la diversification géographique des immeubles : Paris, Ile de France, province et international. Soyez fidèle au vieil adage, « ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier » !

Nous sommes davantage enclins à préférer une SCPI dont le patrimoine est majoritairement investi sur Paris et région parisienne.

 
     

Moyenne du rendement sur les 5 dernières années

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Même si nous attribuons plus de poids au critère du rendement de l’année précédente car il reflète davantage le rendement prévisionnel, nous accordons une attention particulière à la moyenne du rendement sur les 5 dernières années. En effet, il renseigne sur la fluctuation du revenu dans le temps.

 
     

Évolution du prix de la part sur les 5 dernières années

Même si nous mettons en garde les investisseurs sur l’évolution future des prix des parts de SCPI, s’intéresser à l’évolution passée du prix de la part d’une SCPI n’est pas anodin. La distinction SCPI à capital fixe ou variable est importante dans le prise en compte de ce critère. En effet, les SCPI à capital fixe sont plus volatils.

Nous considérons qu’il serait dommageable de s’intéresser uniquement aux SCPI ayant connu de fortes progressions du prix de leur part. De même, il faut s’interroger sur les SCPI ayant connu des baisses de prix. Cet indicateur pris individuellement n’est pas assez représentatif.

 
     

Si vous n'avez jamais souscrit de parts de SCPI par l'intermédiaire de Patrimea, vous ne pouvez avoir accès qu'à la note d'une seule SCPI de votre choix.

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