L'immobilier dans un contrat d'assurance vie avec les SCPI

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Tout savoir sur la SCPI en assurance vie

Patrimea sur BFM Business sur le thème SCPI en assurance vie

 

Faut-il souscrire des parts de SCPI dans une assurance-vie ?

La souscription de parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie est un judicieux montage pour un investisseur recherchant la rentabilité alliée à une optimisation fiscale.

Certaines SCPI de rendement sont éligibles à l'assurance vie essentiellement les SCPI à capital variable. Les SCPI fiscales (Duflot ou Pinel) ne sont pas disponibles dans l'assurance vie.
 

Les avantages

Voir la page, Les avantages de la SCPI en assurance vie, pour découvrir l'ensemble des avantages listés.

Quelques exemples ...

  • La rentabilité optimisée fiscalement

La bonne rentabilité actuelle des SCPI (autour des 5%) est couplée aux avantages fiscaux de l'assurance vie. En effet, l'enveloppe fiscale que représente l'assurance vie permet une capitalisation des revenus de la SCPI au sein même de l'unité de compte ou bien une redistribution vers le fonds en euros. L'investisseur évite ainsi la taxation des revenus fonciers à l'impôt sur le revenu qui peut être plus ou moins lourde selon la tranche marginale d'imposition. De plus, les prélèvements sociaux ne sont payés qu'au moment des rachats du contrat, contrairement à la détention en direct où ils sont payés à chaque revenus versés.

  • Des revenus immédiats

La souscription de parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie permet de percevoir les revenus correspondant au trimestre d'entrée dans le capital. Contrairement à l'investissement en direct où il faut respecter un délai de jouissance qui varie selon les sociétés de gestion pour pouvoir jouir des revenus, l'investissement via un contrat d'assurance vie procure un rendement immédiat.

  • Un prix de souscription réduit

Le prix de souscription via un contrat d'assurance vie est inférieur au prix en direct grâce à une décote qui varie selon la SCPI choisie (entre 97% et 98% du prix en direct). Cette décote permet de réduire le poids des frais de gestion de la compagnie d'assurances venant réduire le rendement de la SCPI par rapport à une détention en direct.

Certaines assurances vie parlent de frais d'investissement en SCPI. D'un côté, on part du prix de souscription moins une décote pour connaitre le prix d'achat et de l'autre on affiche la valeur de retrait plus les frais d'investissement (entre 4,5 et 6,5% selon la SCPI). La finalité est un prix d'achat équivalent.
 

Les contraintes

Voir la page, Les contraintes de la SCPI en assurance vie, pour découvrir l'ensemble des contraintes avant d'investir en SCPI dans l'assurance vie.

Quelques exemples ...

  • Les frais du contrat
  • La solidité de la compagnie d'assurance vie
  • Pas d'emprunt ni de démembrement

Faut-il arbitrer le fonds en euros vers des SCPI ?

Attention à la garantie en capital

Attention, il ne faut pas confondre SCPI et fonds en euros. Il s'agit de deux actifs avec une exposition au risque différente. Le fonds en euros est généralement diversifié (immobilier, obligations, actions) alors que la SCPI est exposée uniquement au marché immobilier. De plus, le placement en SCPI n'est pas garanti en capital.

Ainsi, nous estimons qu'il serait tout de même dangereux de déséquilibrer votre contrat d'assurance vie en désinvestissant le fonds en euros au profit de SCPI de rendement. Cependant, nous ne négligeons pas ce placement et une allocation comprenant une ou plusieurs SCPI reste intelligente.
 

Comment choisir le meilleur contrat d'assurance vie ?

De nombreux critères à connaître

En consultant la page, Comment choisir le meilleur contrat ?, nous vous donnons les clés pour choisir le meilleur contrat d'assurance vie pour investir en SCPI.
 

Quelles sont les SCPI éligibles dans les contrats d'assurance vie ?

Un choix de plus en plus large

Nous avons établi une liste des SCPI éligibles aux contrats commercialisés par Patrimea. Cette liste n'est pas exhaustive et selon les compagnies d'assurance vie, d'autres SCPI peuvent être souscrites dans un contrat d'assurance vie.
 

Est ce que le prix de la part évolue de la même manière en direct et en assurance vie ?

Oui. Si le prix de la part est revalorisé en direct, il en sera de même dans le contrat.


Comment est valorisée une SCPI dans un contrat d'assurance vie ?

Le prix de retrait comme valeur de référence

L'assureur valorise généralement le prix de la part d'une SCPI à sa valeur de retrait, soit le prix en cas de vente. L'assuré ne doit donc pas être surpris de découvrir sur son premier relevé de situation une moins-value correspondant à la différence entre le prix de souscription et le prix de retrait.
 

La valeur de réalisation au 31/12

Certains contrats d'assurance vie, comme Patrimea Premium, affiche une valeur au 31/12 différente des autres dates constatées. En effet, certains assureurs valorisent au 31/12 les SCPI à leur valeur de réalisation. Ainsi, si le prix de retrait est supérieur à la valeur de réalisation, l'épargnant constatera une baisse "comptable" de la valeur de son assurance vie.

Pour les souscripteurs assujettis à l'ISF, cette règle présente un avantage dans leur déclaration.