Définition SCPI

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Qu'est ce qu'une SCPI ?

Définition

Une forme particulière de SCI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme particulière de la SCI (Société Civile Immobilière). A la différence de la SCI, la SCPI est autorisée à faire appel public à l'épargne se retrouvant ainsi sous la surveillance de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Du fait de ce contrôle, l'investisseur est en position de protection accrue (cf articles  L 214-50 à L 214-84, L 231-8 à L 231-21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier).

La SCPI collecte des fonds provenant en majorité d'investisseurs particuliers. En contrepartie de cet argent investi, l'investisseur reçoit des parts sociales de la SCPI.
Ensuite, la SCPI achète des immeubles et s'occupe de la gestion de ces biens immobiliers. L'investisseur, devenu associé, perçoit des revenus fonciers provenant des loyers perçus minorés des charges type impôts locaux, entretien, frais de gestion... .

Le fonctionnement de la SCPI est finalement très simple et très adapté aux investisseurs particuliers puisque le minimum pour investir dans une SCPI est généralement très bas (quelques milliers d'euros).  De plus, selon la catégorie de SCPI, vous pouvez choisir d'investir dans l'habitation, les murs de magasins, les bureaux, les bâtiments historiques ou les immeubles sous la loi 1948. Faire un investissement dans certaines de ces classes d'actifs pour un particulier est très contraignant d'où l'utilité de choisir comme véhicule d'investissement en immobilier, les SCPI.

Champs d'action des SCPI

L'objet principal

Selon l'article L 214-50 du Code Monétaire et Financier, les SCPI ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En outre, pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à :

  • Des travaux d'amélioration des biens immobiliers permettant ainsi de valoriser le patrimoine et de consolider la relation avec les locataires

  • Des travaux d'agrandissement des immeubles détenus pour augmenter la surface habitable. Ces travaux peuvent intervenir dès l'acquisition du bien et leurs coûts ne doivent pas dépasser 30% de la valeur vénale de l'immeuble et 10% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI

  • Des travaux de reconstruction pour affecter des locaux à usage de bureaux en habitation par exemple. Le coût de ces travaux ne doit pas excéder 10% de la valeur vénale du patrimoine global de la SCPI

  • Des cessions dès lors qu'elles n'ont pas achetés les immeubles en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel. La valeur vénale cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice ne doit pas excéder 15% de la valeur vénale du patrimoine global de la SCPI. Si aucune cession n'a été réalisé au cours d'un exercice, le cumul de la limite évoquée précédemment est possible sur trois exercices consécutifs. La SCPI est dans l'obligation de conserver un immeuble pendant au moins 6 ans avant de procéder à la cession.

Capital variable ou capital fixe

Deux formes juridiques de SCPI

Le capital d'une SCPI peut être fixe ou variable avec un minimum de 760.000 €.

Dans les SCPI à capital fixe, les statuts stipulent la création de parts nouvelles uniquement par augmentations de capital successives.
Une émission de parts nouvelles n’est possible que si les 3/4 au moins des souscriptions précédentes ont été investis ou sont affectés à des investissements en cours et si les offres de cession de parts anciennes ne sont pas réalisées à un prix inférieur au prix des nouvelles parts.

Par conséquent, dans une SCPI à capital fixe, si un souscripteur veut vendre ses parts, il lui faudra trouver des acheteurs qui lui rachètent sur le "marché secondaire". Si le capital de la SCPI est déclaré "fermé", cela signifie que l'augmentation de capital est close et a atteint sa taille maximale. L'acheteur ne peut plus acquérir sauf sur le marché secondaire.

Dans une SCPI à capital variable, les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à chaque instant tant que le capital plafond de la SCPI n’est pas atteint. Cette situation confère un avantage indéniable car le vendeur pourra revendre ses parts à tout moment à la société qui s'engage dans certaines limites à les racheter. Ces parts seront soit revendues à un acheteur soit annulées venant ainsi réduire le capital de la SCPI.

Comprendre la différence entre une SCPI de rendement, une SCPI de plus value et une SCPI Fiscale en consultant la page des catégories de SCPI.