Le jargon de la SCPI

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Comprendre le fonctionnement des SCPI avec notre lexique

La réglementation

Agrément : Il est donné par l'Autorité des Marchés Financiers (l'AMF) et valide le fait que la société de gestion présente "des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants". Cet agrément n'est pas éternel et peut être retiré à tout moment par l'AMF si les garanties ne sont plus respectées.

SCPI à capital fixe : Le capital d'origine est fixé par les fondateurs avec un nombre de part fixe. Il est possible sous certaines conditions de souscrire à une augmentation de capital par émission de parts nouvelles auprès du public.

SCPI à capital variable : Le nombre de parts peut augmenter librement sous la condition que le plancher fixé dans les statuts ne soit pas atteint.
 

La vie de la SCPI

Arbitrage : La SCPI peut comme une société de gestion "classique"  effectuer un arbitrage sur son patrimoine immobilier en cédant un bien pour un racheter un autre aux perspectives de rendement supérieures. Il faut tout de même noter que cet arbitrage est limité annuellement à 15% de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier. Ces 15% de d'arbitrage peuvent être reportés sur les 3 années suivantes s'ils ne sont pas utilisés. A noter que toute cession d'immeuble ne peut se faire qu'après une détention d'une durée minimale de 6 ans.

Capitalisation : Elle est égale au nombre de parts existant à l'instant t multiplié par le prix d'exécution.

Expertise immobilière : Les biens de la SCPI doivent faire l'objet d'une expertise physique tous les 5 ans qui est ensuite actualisée chaque année. L'expertise est réalisée par un expert immobilier indépendant ou plusieurs agissant solidairement.

Prix d'exécution : C'est le prix de cession de la part sur le marché secondaire. Il résulte de la confrontation de l'offre et de la demande. La périodicité de la fixation de ce prix d'exécution doit être au maximum de 3 mois et ne peut être inférieure à 1 jour ouvré.

Valeur de retrait : Il s'agit du montant revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.

Valeur de réalisation : Elle correspond à la valeur vénale des immeubles augmentée de la valeur des autres actifs de la société (trésorerie). Cette valeur peut s'apparenter à la valeur à la casse de la SCPI.

Valeur de reconstitution : Il s'agit de la valeur de réalisation augmentée des frais estimés si la société devait reconstituer tout son patrimoine immobilier (frais de recherche, frais de commission...).

Report à nouveau (RAN) : C'est la part du bénéfice non versé aux actionnaires en dividendes, ni affecté à la réserve statutaire de la SCPI, ni à toutes autres réserves facultatives. Le report à nouveau constitue les capitaux propres de la SCPI. Il permet de reporter l'affectation du bénéfice à une année ultérieure. Pour la SCPI, le report à nouveau est un moyen de se prémunir contre un exercice difficile (baisse des loyers, gros travaux sur un immeuble ...). Ainsi, si la SCPI constate un bénéfice en baisse sur l'exercice, elle pourra utiliser ce report à nouveau pour distribuer des dividendes à ses actionnaires ou être intégré aux réserves. 

 

Éléments à prendre en compte lors de la souscription

Délai de jouissance : Délai entre la date de l'achat des parts de la SCPI et la date à laquelle les parts commencent à donner des revenus à son titulaire. Ce délai de jouissance peut aller de 1 à 4 mois . Il doit être pris en compte par le souscripteur, notamment dans le cadre d'un achat de part financé via crédit car il existera un décalage entre les remboursements du crédit et la survenance des premiers revenus.

A noter que dans le cadre d'une souscription dans un contrat d'assurance vie, ce délai de jouissance n'existe pas, voir l'article sur SCPI et assurance vie .

Démembrement de propriété : Le démembrement de propriété sur des parts de SCPI est un montage intéressant. Il présente l'avantage de dissocier la nue-propriété et l'usufruit de la part. L'usufruitier dispose des revenus de ces parts pendant la durée de l'usufruit, mais déclare également la valeur des parts à l'actif de son ISF. Le nue-propriétaire ne touche donc aucun revenu mais ne déclare également rien à l'actif de son ISF.

Ce démembrement peut être temporaire ou concerner la vie entière de l'usufruitier (usufruit viager). Dans tous les cas, à l'échéance du démembrement l'usufruit vient rejoindre la nue propriété pour reformer la pleine propriété.
 

Indicateurs de la qualité de la SCPI

Rendement : Le rendement d'une part de SCPI est égal au montant annuel des revenus distribués par la part divisé par le prix d'acquisition de la part.

* Depuis le 1er juillet 2012, le "Rendement" devient le "Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM)"

Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) : calculé comme suit : dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (dont acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix de la part à l'achat moyen de l’année n. Pour l'année 2011 et les années précédentes, les données présentées sont calculées comme suit : dividende brut avant prélèvement libératoire de l'année n divisé par le prix d'achat au 31 décembre de l'année n-1.

Taux d'occupation : On distingue le taux d'occupation physique qui est le rapport entre la surface louée à l'instant t par la société et la surface totale possédée par la SCPI et le taux d'occupation financier qui est le rapport entre le montant des loyers perçus par la société de gestion et le montant des loyers que la société percevrait si elle louait l'intégralité de son patrimoine. Le taux d'occupation financier est un indicateur plus adéquat dans l'étude de la qualité d'une SCPI.

Taux de Rendement Interne : permet de mesurer la rentabilité d’un investissement sur une période donnée grâce à un calcul basé sur l'actualisation de flux. En matière de SCPI, il considère le flux décaissé au moment de l'investissement (prix de souscription revalorisé chaque année, frais inclus) et d’encaissement (revenus perçus réactualisés, montant de la cession sur la base du prix de sortie net des frais). Il pourra être calculé sur différentes périodes en fonction de l’ancienneté de la SCPI.