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2020 : Une année exceptionnelle pour la SCPI Corum Eurion

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Publié le 18.01.2021 – Mis à jour le 16.11.2022

Avec le lancement en 2020 de cette nouvelle SCPI Corum Eurion, la société de gestion Corum a relevé un immense défi en naviguant dans un contexte économique inédit.

Fort de son expertise immobilière depuis 2011, le gérant a su exploiter au mieux les opportunités liées à l’environnement particulièrement chahuté. Corum a toujours su montrer sa capacité à gérer activement son patrimoine géré et la montée en puissance d’Eurion le confirme.

Du nouveau chez Corum

Huit ans après le lancement de la SCPI Corum Origin, Corum Eurion adopte la même stratégie immobilière dite “opportuniste” hors de France et plus particulièrement en Europe. Cependant, la jeune SCPI se veut plus conservatrice dans les acquisitions de biens immobiliers.

Frédéric Puzin avait annoncé, en janvier 2020, les objectifs d’Eurion par :

« J’ai le plaisir de vous présenter la dernière-née de nos solutions d’épargne. Aux côtés de Corum Origin et Corum XL, Eurion vient enrichir la gamme de nos solutions immobilières. Depuis 2012, nous avons refusé des dizaines d’investissements offrant pourtant de réelles opportunités par rapport aux prix du marché, car ils n’étaient pas compatibles avec l’objectif de rendement défini pour Corum Origin. Eurion s’en donne la possibilité. »

+10,39% distribués en 2020 : un chiffre impressionnant !

Même si ce taux de distribution, +10,39%, est brut, il ressort tout de même à +8,88% net de fiscalité étrangère et avant fiscalité française ! Il positionne Corum Eurion tout en haut du palmarès des meilleures SCPI 2020, classées par rapport à leur rendement.

Mais pourquoi un taux de distribution si élevé dans un contexte sanitaire et économique si perturbé ?

Des acquisitions payantes

Quatre mois après son lancement, deux acquisitions significatives étaient annoncées pour 25 millions d’euros. Deux investissements probablement déjà sous étude et prévues en avance pour parfaire les premiers pas du fonds. Une stratégie intelligente et parfaitement maîtrisée par Corum !

Le 26 mars 2020, la SCPI a réalisé son premier investissement en Irlande avec l’acquisition des murs d’un supermarché Aldi. Le rendement s’élève à 7,44 % pour un prix à l’acquisition d’environ 6 millions d’euros et une durée de bail restant à courir de 12,8 ans ferme.

Le 12 mai 2020, la SCPI a fait son deuxième achat, de nouveau en Irlande, avec un locataire prestigieux, Google. Un immeuble de bureaux en plein cœur du quartier d’affaires de Dublin acquis pour un montant de 19 millions d’euros avec un rendement de +6,83% et une durée de bail restant à courir de 4,2 ans.

Corum précise :”Nous avons pu négocier avec le vendeur dans des conditions avantageuses et obtenir un prix inférieur à celui convenu avant la crise”.

Ces deux acquisitions en zone Euro avec deux locataires solides et un rendement acte en mains au-dessus de l’objectif affiché de +4,5% de distribution brute ont parfaitement mis sur orbite la SCPI.

Une combinaison positive : délai de jouissance et collecte

Le délai de jouissance d’Eurion est le premier jour du 6ème mois. Cela signifie qu’entre la date d’achat des parts de la SCPI et le moment où les premiers dividendes sont reçus par l’épargnant, il s’écoule 5 mois. Cinq mois sans percevoir de revenus !

Ainsi, les premiers souscripteurs ont pu se partager les loyers des biens acquis correspondant à des montants bien supérieurs aux personnes réellement éligibles du fait du délai de jouissance. De plus, le rapport entre le montant des loyers et le nombre de parts émis a permis de dégager un taux de distribution tel qu’annoncé pour 2020.

Enfin, il est à noter le réel succès de la SCPI auprès des épargnants avec une collecte nette de 108 millions d’euros sur l’année 2020 par 3107 souscripteurs. Cette collecte est l’essence même du taux de distribution affiché par Corum Eurion en 2020 ! Une collecte soutenue est synonyme de capitaux pour les investissements, qui eux-mêmes sont la source des loyers. Ce cercle vertueux est magnifié par l’implacable délai de jouissance.

Corum Eurion : La SCPI star de 2021 ?

Quels facteurs négatifs pourraient venir perturber la stratégie gagnante d’Eurion en 2021 ?

Chez Patrimea, nous avons un avis positif sur Corum Eurion qui sera, selon nous, la SCPI la plus en vue en cette nouvelle année. Cette prédiction est liée à plusieurs éléments :

le rendement hors norme de 2020
l’afflux de capitaux à venir
le contexte immobilier propice à des sociétés de gestion opportunistes.

Attention : Nous insistons sur les performances futures. Elles ne sont aucunement liées aux personnes passées. Il serait imprudent de penser qu’Eurion peut à coup sûr délivrer une performance en 2021 à l’identique de 2020. Comme vu au-dessus, le contexte de lancement de la SCPI a favorisé le taux de distribution brut de fiscalité de +10,39% en 2020 et à moins d’une très forte collecte couplée à des acquisitions rapides et rentables, les épargnants doivent anticiper un rendement plus faible en 2021.

Rappelez vous que l’objectif de rendement annuel brut de fiscalité affiché par Corum est de +4,5% pour Eurion. Dans notre article publié pour le lancement de la SCPI Eurion, nous étions plutôt surpris par l’annonce de ce taux et anticipions une valeur bien supérieure. Anticipation payante avec le recul et tant mieux pour les associés !

Au 15 janvier 2021, la SCPI dispose de 6 actifs répartis en Irlande, Italie du Nord et Lettonie. Le montant total des investissements porte donc sur 71 millions d’euros et la trésorerie disponible non productive est actuellement de 34 millions d’euros.

La vigilance reste le maître mot

Dans un contexte économique incertain, “cash is king” reste une maxime particulièrement vraie surtout pour profiter d’opportunités rapidement. Cependant, c’est à double tranchant si cette trésorerie reste trop longtemps sur le compte bancaire de la SCPI …

L’année 2021 sera différente de l’année précédente et les effets de la crise seront bien présents. La vigilance reste le maître mot dans cet environnement instable mais elle ne doit pas être synonyme d’immobilisme.

Corum a démontré, à contre courant d’autres acteurs du secteur, sa capacité à être opportuniste et réactif. Nous aspirons pour l’avenir à un maintien de cette philosophie qui sera favorable à l’investissement immobilier donnera de nouvelles perspectives à la SCPI.

Patrimea apporte sa confiance aux équipes de Corum pour délivrer de la performance et respecter au mieux les intérêts des associés des SCPI (Corum XL, Origin et Eurion)

Chiffres clés d’Eurion au 31/12/2020

Montant minimum de souscription : 200€ (incluant les frais de souscription de 11,96%)
3107 associés
Capitalisation : 108 millions d’euros
Pas de garantie en capital (investissement immobilier)
TDVM 2020 : +10,39% brut de fiscalité et +8,88 net de fiscalité étrangère (avant fiscalité française)
Dividende 2020 par part : 20,79€ brut de fiscalité et 17,76€ net de fiscalité
Nombre d’immeubles : 6 répartis sur 3 pays (Irlande, Italie et Lettonie)
Patrimoine : bureaux (82%), commerce (13%), logistique (5%)
14 locataires
Durée moyenne des baux restante : 8 années
Taux d’occupation financier : 100%