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Les 5 idées reçues sur les SCPI de rendement

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Publié le 26.07.2011 – Mis à jour le 16.03.2022

La SCPI a conquis le cœur des épargnants. Mais en devenant de plus en plus populaire, ce véhicule d’investissement en immobilier attire également de fausses informations. Pour vous aider à y voir plus clair, voici la réponses à 5 idées reçues au sujet des SCPI de rendement.

1 – L’investissement en SCPI est garanti en capital

Faux

Investir dans l’immobilier (en direct ou papier) est très apprécié par les français à tel point que certains ont tendance à penser que le capital investi est garanti. Cela n’est évidemment pas le cas. Les prix de l’immobilier sont certes en hausse constante depuis plusieurs années mais rien ne laisse présager que cette situation perdure dans les années à venir. Les prix des parts de SCPI étant très corrélés au prix de l’immobilier (bureau, commerce et habitation), ceux-ci peuvent être amenés à baisser et entraîner une perte en capital en cas de revente.

Le prix des parts de SCPI est lié à la valeur de réalisation des SCPI, c’est-à-dire la valeur de marché des actifs de la société (immeubles et actifs financiers). Une baisse des prix de l’immobilier a donc un impact sur la valeur des parts. Mais il faut également prendre en compte la loi de l’offre et de la demande, notamment pour les SCPI à capital fixe où les cessions et acquisitions se déroulent sur le marché secondaire. Si la demande baisse fortement, les ordres d’achat vont être plus faibles et l’associé, souhaitant sortir, vendra à un prix inférieur à celui qu’il a payé.

2 – Le rendement est le seul critère d’investissement

Faux

Le rendement est évidemment un critère important pour tout investisseur. Mais il y a d’autres points à prendre en compte lorsque l’on souhaite investir dans des SCPI. Certains rendements peuvent être attrayants à première vue, mais il faut regarder comment ils sont décomposés et notamment si le revenu versé comprend une partie du report à nouveau de l’exercice précédent. En effet, les associés peuvent voter la distribution d’une partie de ce report à nouveau pour « booster » des rendements locatifs existants. L’utilisation de ce report à nouveau est alors « l’arbre qui cache la forêt » car il n’est pas inépuisable.

Le rendement doit également être éclairé par d’autres valeurs comptables et statistiques. Le faible rendement passé d’une SCPI peut être dû à des raisons ponctuelles. Certaines SCPI ont ainsi recours à l’emprunt pour acheter des biens immobiliers, ce qui a un impact direct sur les revenus servis aux associés, les charges financières de l’emprunt absorbant une partie des revenus locatifs de la SCPI. Une analyse approfondie de la structuration des prêts permet de savoir à quel moment les derniers intérêts seront remboursés et de réaliser une projection du rendement à l’expiration de la charge financière. Il peut en effet se cacher derrière ces emprunts des SCPI aux perspectives de rendement très intéressantes.

Il faut aussi évaluer le rendement d’une SCPI en fonction de son taux d’occupation. Une SCPI avec un taux d’occupation à 100% n’a à priori pas de perspectives d’évolution positive de son rendement sauf si elle achète de nouveaux biens immobiliers à des rendements supérieurs. Une SCPI avec un taux d’occupation de 90% avec des immeubles vacants pour cause de travaux à une marge de progression intéressante. À contrario, la SCPI avec un taux d’occupation physique et financier à 100% peut être gage d’une gestion de meilleure qualité et d’une pérennité du rendement sur les années à venir.

3 – Il faut privilégier les anciennes SCPI du marché par rapport aux récentes

Faux

Les SCPI « historiques » du marché ont l’avantage de présenter certaines garanties, tant au niveau de la philosophie de gestion que des performances passées. Les gérants en place ont souvent une expérience du marché de l’immobilier très forte et savent investir avec raison. Ces SCPI ont traversé plusieurs décennies, et ont donc su se forger une expérience des différents cycles haussiers et baissiers du marché. L’historique de leur performance et de leur taux d’occupation est un bon indicateur de la qualité de la gestion, même si les performances passées ne présagent pas des performances futures. D’autre part, elles ont souvent une capitalisation importante et présentent donc un profil rendement/risque plus intéressant que les SCPI récemment lancées.

Les SCPI « nouvelles » sur le marché ont un court historique de performance à présenter aux investisseurs. Elles possèdent néanmoins des avantages par rapport à leurs ainées. Elles investissent dans des immeubles aux normes environnementales et qui ne devront pas subir d’importants travaux dans les années à venir. Cette donnée est à prendre en considération car la remise aux normes des immeubles a un coût important qui a un impact sur le rendement futur des SCPI. Ainsi, nous vous recommandons de diversifier entre des SCPI « historiques » et « nouvelles » afin de profiter des avantages des unes et des autres.

4 – Les SCPI à capital fixe sont « meilleures » que les SCPI à capital variable

Faux

Les SCPI à capital fixe et à capital variable présentent toutes les deux des avantages et des inconvénients. Les SCPI à capital variable font souvent face à la problématique d’investir vite et bien. Certaines d’entre elles collectent beaucoup de fonds sur une période très courte. Elles se retrouvent donc dans l’obligation d’acheter rapidement sous peine de laisser ces fonds dormir en trésorerie et mécaniquement de faire chuter le rendement.et de diluer l’associé existant. Le danger est alors que le gérant agisse dans la précipitation et achète des biens de moins bonne qualité.

Les SCPI à capital fixe n’ont pas ce problème car elles ne collectent que lorsqu’elles le désirent par l’intermédiaire d’augmentation de capital. Elles anticipent donc leurs investissements et ciblent les biens qui les intéressent. L’enveloppe de l’augmentation de capital est votée par les associés de manière à ce qu’il n’y ait pas de sur-collecte. À contrario, les SCPI à capital variable sont plus réactives pour saisir les opportunités du marché de l’immobilier. Là où une SCPI à capital fixe a besoin de lancer une procédure d’augmentation de capital pour pouvoir acquérir de nouveaux biens, la SCPI à capital variable collecte toute l’année et peut se positionner très vite sur un immeuble.

L’autre principale différence concerne la liquidité des parts. Les cessions et acquisitions de parts de SCPI à capital fixe se font sur le marché secondaire. En cas de forte demande pour la SCPI, l’associé n’a aucun mal à vendre et peut même dégager d’intéressantes plus-values. Mais en cas de forte offre et de faible demande, l’associé peut avoir des difficultés à revendre ses parts, et devoir baisser fortement son prix de vente. Pour les SCPI à capital variable, le mécanisme est différent puisque la valeur de retrait est fixée par la société qui rachète elle-même les parts. En cas de forte demande de retrait, certaines SCPI à capital variable disposent même d’un fonds de remboursement pour garantir une certaine liquidité.

5 – Il faut concentrer son patrimoine sur Paris

Faux

Les immeubles situés dans Paris sont souvent très recherchés par les entreprises et/ou les commerçants. L’attractivité de la capitale réduit le risque de vacances des immeubles et assure un taux d’occupation élevé. Mais il faut toujours veiller à diversifier son allocation d’un point de vue géographique.

Concentrer le risque sur une seule ville n’est pas judicieux lorsqu’il existe un panel large de SCPI. L’un des conseils de base est d’obtenir un portefeuille de SCPI répartit sur toutes les zones géographiques : Paris, région parisienne et province. La province est en effet une zone qui a des caractéristiques différentes de celles de Paris, avec des rendements plus intéressants pour un risque plus élevé. Le tissu économique y est en effet plus fragile et la demande plus volatile.

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