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Quel est l’avenir pour les SCPI investies dans les hôtels ?

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Publié le 23.08.2017 – Mis à jour le 10.03.2022

Les SCPI sont classées par type d’investissement. 2 classes se distinguent et concentrent la majorité des fonds : Les murs de commerces et les bureaux. Cependant, l’afflux massif d’argent sur ces véhicules immobiliers obligent les sociétés de gestion à trouver d’autres actifs immobiliers comme les murs d’hôtels.

Deux SCPI sont totalement investies en hôtellerie : Aestiam Cap’Hébergimmo et Atream Hôtels. Cette tendance, pourtant si prometteuse, a été touchée de plein fouet par la crise de la Covid-19. Les rendements ont connu une chute libre, la valeur de patrimoine a été dégradée. Alors faut-il croire à un retour à la normale de ce secteur ?

Pourquoi choisir une SCPI investie dans les hôtels ?

Diversifier son patrimoine

Les SCPI choisissent généralement d’investir principalement dans les commerces ou les bureaux, mais aussi pour certaines d’entre elles dans des murs d’hôtels. Nous estimons qu’il peut être intéressant pour diversifier votre patrimoine d’investir dans des SCPI d’hôtels. Le secteur de l’hôtellerie est en effet assez peu corrélé avec les activités de commerce ou de bureaux. De plus, il offre une certaine visibilité avec des baux longs et très souvent renouvelés surtout si l’emplacement de l’hôtel est de qualité.

Cette tendance est validée par le lancement depuis quelques années de foncières dédiées sur cette classe d’actif qui offre des rendements supérieurs aux murs de boutiques par exemple. L’investisseur peut diversifier son patrimoine en investissant sur une classe d’actif dont l’évolution est plus faiblement liée à l’immobilier d’entreprise. Nous avons référencé ci-dessous les différentes SCPI qui investissent dans l’hôtellerie.

Liste des SCPI investies minoritairement dans l’hôtellerie

Les données ci-dessous ont été mises à jour courant 2021.

Nom de la SCPI	Secteur	Part investie dans l’hôtellerie
AESTIAM PIERRE RENDEMENT	Commerces	21% (Hôtels et séminaires)
EDISSIMMO	Bureaux	4% (Hôtels et loisirs)
GENEPIERRE	Bureaux	1% (Hôtels)
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE	Bureaux	3% (Hôtels)
CORUM ORIGIN	Spécialisées	13% (Hôtels)

Liste des SCPI investis majoritairement en hôtels

Nom de la SCPI	Secteur	Part investie dans l’hôtellerie
ATREAM HOTELS	Spécialisées	79%
AESTIAM CAP’ HEBERGIMMO	Spécialisées	76%

Zoom sur deux SCPI spécialisées

Atream Hôtels

La SCPI Atream Hôtels http://www.patrimea.com/fr/scpi/atream-hotels (Atream) a été créée en 2016. La stratégie de la SCPI est d’investir dans le secteur hôtelier à 70% en hôtels, et 30% en résidences hôtelières et de services. Au niveau géographique, l’objectif est d’investir à 20% en France et 80% en Zone Euro.

La SCPI a réalisé sa première acquisition à Amsterdam (Pays-Bas) le 9 juin 2017 pour 15,7 M€. Le bien acquis est l’hôtel Hampton by Hilton Amsterdam Schirpol, de catégorie 3 étoiles. Située à proximité de l’aéroport d’Amsterdam, cette acquisition est assortie d’un bail à loyer fixe d’une durée de 20 ans. Depuis, de nombreux autres actifs ont complété l’offre Le taux de distribution annuel est de 2,37% en 2020.

Cet investissement confirme la stratégie de la SCPI qui est d’investir dans des murs d’hôtels et d’hébergements touristiques, loués au travers de baux de long terme et dans les principales villes de la Zone Euro.

Aestiam Cap’ Hebergimmo

La SCPI Aestiam Cap’ Hebergimmo (ex Foncia) a été créée en juillet 2013. La stratégie de la SCPI est d’investir dans des murs d’hôtels en France et en Zone Euro (en Allemagne et en Belgique).

La SCPI détient une quinzaine d’actifs. La capitalisation est, aujourd’hui, de 77,3 M€, soit une belle croissance depuis sa création. Le dividende de 2019 est de 12,48€ par part. En ce qui concerne le taux de distribution pour 2020 est de +1,46%.

Hôtellerie et SCPI : faut-il encore investir en 2021 ?

Un effet différent selon les secteurs

L’impact de la crise sanitaire sur les SCPI peut être représenté par une seule et même société de gestion : Aestiam (ex Foncia Pierre Gestion). Elle propose aux épargnants des actifs de bureaux avec Aestiam Placement Pierre, de commerces via Aestiam Pierre Rendement et d’autres dans le secteur hôtelier par le biais d’Aestiam Cap’Hébergimmo. Au vu des performances 2020, les SCPI ont vécu la situation différemment. Aestiam Placement Pierre a réussi à délivrer un rendement proche de celui de 2019 avec 4,77%, contre 4,92% l’an passé. Ce n’est pas vraiment le cas de Pierre Rendement, qui voit son TDVM passer de 4,59% à 3,43%. La plus touchée reste Cap’Hébergimmo. En 2019, elle affichait un taux de rendement de 4,71%, et seulement 1,64% en 2020.

L’hôtellerie a été impactée de plein fouet. Même s’ils n’étaient pas concernés par les fermetures administratives, les hôtels ont vu le tourisme s’arrêter net. C’est ce qui explique un taux d’occupation financier très limité et une baisse, de plus de deux tiers, du revenu par chambre. Il est impossible de rattraper une nuitée n’ayant pas été vendue.

Des SCPI protégeant leurs locataires

Un des atouts phares de la SCPI réside dans ses locataires. Généralement, les baux sont conclus sur de longues périodes, il n’y a alors aucun problème de vacances locatives. Mais la crise sanitaire a contraint certaines entreprises à fermer leurs portes, les coûts pour rester ouverts étant beaucoup trop élevés.

L’ensemble des locataires de la SCPI Aestiam Cap’Hebergimmo, à l’image de Châteauform’, NEHÔ Group-Hôtels, B&B, ont été dans cette situation. Ces enseignes ont négocié des mesures d’accompagnement et des reports de loyers. En échange, la durée de bail s’est vue rallongée afin de garantir l’occupation quand la situation reviendrait à la normale.

Atream Hôtels a, quant à elle, pu servir un taux de distribution de 2,37%, contre 4,75% en 2019. Un résultat qui se veut honorable face au climat critique. La société de gestion a su épauler ses locataires tout en réussissant à recouvrir 70% des loyers. Son atout ? La diversification ! La SCPI a fait le choix de ne pas se cantonner aux hôtels français. Les villages vacances et les résidences touristiques font partie de son portefeuille. De plus, 80% des actifs se trouvent en Allemagne, aux Pays-Bas et en Belgique.

Restons en alerte !

Les stratégies pour appréhender 2021 sont différentes et les dirigeants semblent voir le bout du tunnel avec l’accélération de la vaccination et les vacances estivales approchant. Fin 2020, Atream Hôtels a décidé de limiter la diminution de la valeur d’expertise du patrimoine à 5,9% sur un an.

La valeur d’expertise, additionnée aux frais d’acquisition de la SCPI et des actifs financiers, donne la valeur de reconstitution. Grâce à cette dernière, la SCPI est autorisée à fixer le prix de part. Dans le cas de la SCPI Atream Hôtels, les parts étaient sous valorisées d’environ 6%, par rapport à la valeur de reconstitution en fin d’année 2019. De ce fait, la valeur de l’actif n’a eu aucun effet sur le prix de part. En souscrivant une part en 2021, les investisseurs profitent toujours d’une décote par rapport à la valeur réelle.

Dans un souci d’égalité et de transparence face aux nouveaux souscripteurs, la SCPI Cap’Hebergimmo a choisi de réduire le prix de part à la souscription de 265 euros à 250 euros. La liquidité est assurée pour les personnes porteuses de parts.

La reprise des activités touristiques et des séminaires promet de belles perspectives mais ce n’est pas sans rappeler que les SCPI ne sont pas des placements à capital garanti. Mieux vaut rester prudent et privilégier le conseil et l’expertise de professionnels.

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