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Avis sur la SC Novaxia Vista : nous avons interviewé le gérant

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Publié le 24.11.2022 – Mis à jour le 29.11.2022

La société de gestion Novaxia Investissement fait de nouveau parler d’elle avec le lancement d’une nouvelle SC, Novaxia VISTA. Cette unité de compte se veut le premier fonds solidaire et responsable avec comme slogan « investir pour l’humain, recycler l’urbain ». Sous l’acronyme VISTA se cache l’Immobilier de Sciences de la Vie et Technologies d’Avenir.

Afin de mieux comprendre sa stratégie et ses perspectives, Philippe Gourdelier, co-fondateur de Patrimea, a rencontré Mathilde Krieger, Directrice Générale de Novaxia Investissement.

Philippe Gourdelier (Patrimea) : Novaxia Investissement a très largement fait sa place sur le marché des fonds immobiliers ces dernières années, comment expliquez-vous votre réussite ?

Mathilde Krieger (Novaxia Investissement) : Depuis sa création en 2014, Novaxia Investissement crée des véhicules d’investissement immobiliers dédiés au recyclage urbain. En 2021, Novaxia Investissement a été la 1ère société de gestion immobilière à devenir société à mission.

La thématique du recyclage urbain permet de diversifier son épargne tout en étant porteuse de sens puisqu’elle vise à transformer des bâtiments vides, obsolètes ou inadaptés à leur environnement pour leur offrir une seconde vie : en logements par exemple. Le recyclage urbain, c’est aussi reconstruire la ville sur elle-même tout en préservant les terres vertes.

Ainsi, notre gamme de fonds immobiliers (SCPI Novaxia Neo, Novaxia R, Novaxia One et Novaxia Vista) vise à concilier investissement responsable et rentabilité potentielle au service de nos clients investisseurs et est labellisée 100% ISR.

Philippe G. : Vous lancez aujourd’hui votre nouvelle SC Novaxia Vista, pourquoi est-ce une opportunité intéressante pour les épargnants ?

Mathilde K. : Lancée en septembre 2022, Novaxia Vista est la dernière-née de la gamme de fonds Novaxia Investissement. Elle est la 1^ère unité de compte, en assurance vie ou PER, d’immobilier dédié au « mieux vivre » grâce aux sciences de la vie et aux technologies d’avenir, une classe d’actifs totalement innovante dans les contrats d’assurance vie !

Le domaine des sciences de la vie et des technologies d’avenir possède une profondeur de marché avec des thématiques variées (bureaux : incubateurs, centres de recherche et développement, parcs scientifiques… ; locaux d’activité : logistique, sites de production ; laboratoires…) et une diversification de ses locataires, de la PME jusqu’aux grands groupes privés ou publics.

Aussi, nous allons chercher des locataires sur les thématiques d’avenir : on aura effectivement toujours besoin de se soigner, de lutter contre des pandémies, de lutter contre le réchauffement climatique…

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Philippe G. : Cette nouvelle SC peut-elle être considérée comme un fonds santé ? Qu’est-ce qui le dissocie des fonds santé de plus en plus présents ?

Mathilde K. : Contrairement aux fonds santé qui investissent majoritairement dans des actifs tels que des cliniques, des maisons de retraite, des EHPAD etc.., Novaxia Vista vise spécifiquement les actifs des sciences de la vie et des technologies d’avenir tels que bureaux, laboratoires (biotechnologies, produits pharmaceutiques, laboratoires de recherche, santé, nutrition, sciences de l’environnement, agriculture durable, mobilité douce, intelligence artificielle, robotique, technologies durables…), pour permettre aux populations de « mieux vivre » et pour accompagner la transition scientifique, numérique et écologique.

Philippe G. : Avez-vous déjà identifié des biens immobiliers à acquérir en 2023 ?

Mathilde K. : Novaxia Vista a d’ores et déjà investi plus de 50 M€ dans l’acquisition de 2 actifs immobiliers dont 1 sous promesse.

Le premier investissement concerne l’acquisition d’un campus de Biotech en Ile-de-France, dans le département 93, un site majeur spécialisé dans les sciences de la vie qui comprend 21 000 m² de laboratoires, bureaux et espaces de stockage répartis sur 7 bâtiments élevés sur deux galeries souterraines. Le campus est déjà loué à 17 locataires dont un spécialisé sur le traitement de la polyarthrite. Il accueille une communauté scientifique autour d’activités de biotechnologies, de biopharmacie, de bio-informatique, de prestations de services scientifiques et technologiques et de dispositifs et équipements médicaux. Nous avons également fait l’acquisition d’un terrain artificialisée adjacent pour le recycler en site à la pointe des Sciences de la vie. Un bel exemple d’acquisition pour Novaxia Vista qui mêle rendement et développement.

Nos équipes immobilières ont également identifié près de 500 M€ d’opérations potentielles sur une dizaine d’actifs immobiliers en France et en Europe, notamment aux Pays Bas, un pays particulièrement mature sur le marché des Sciences de la vie.

Philippe G. : Quel est votre objectif annuel de rendement pour ce fonds et quand pensez-vous l’atteindre ?

Mathilde K. : Novaxia Vista vise un objectif de performance annuelle de 5% nets de frais de gestion (objectif donné à titre indicatif et lissé dans le temps sur la durée recommandée de 8 ans) provenant de deux moteurs de performance :

Immobilier de rendement : des actifs loués à des locataires liés aux activités de Sciences de la vie et des technologies, générant des revenus potentiels et diversifiés pour créer de la performance potentielle immédiate avec les loyers (pour absorber la courbe en J)
Immobilier de développement, issu du recyclage urbain : des actifs à recycler qui vont bénéficier de la mutation d’un campus de Sciences et pouvant faire l’objet d’une transformation pour valoriser l’actif développé et générer des loyers à moyen terme

Ca m’intéresse !

Novaxia Vista vise spécifiquement les actifs des sciences de la vie et des technologies (…), pour permettre aux populations de « mieux vivre » et pour accompagner la transition scientifique, numérique et écologique.

Mathilde Krieger

Directrice générale Novaxia Investissement

Philippe G. : Les épargnants s’interrogent sur l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur les fonds immobiliers. Pourriez vous nous donner votre avis ?

Mathilde K. : L’immobilier est le premier rempart à l’inflation et permet en partie, avec l’indexation des loyers, de lutter contre la hausse des taux. A savoir également que nous prenons en compte l’ensemble de ces éléments de contexte dans les analyses de nos investissements immobiliers.

Philippe G. : Comment voyez-vous l’évolution du marché immobilier dans les mois à venir ?

Mathilde K. : Le marché des Sciences de la Vie est particulièrement mature à l’étranger et présente de réelles opportunités en France et en Europe puisque toutes les composantes sont aujourd’hui réunies :

Les talents : en France, nous avons les talents parmi les meilleurs au monde ⁽¹⁾ qu’il faut plus que jamais retenir. L’Europe compte plus des 200 meilleures universités des sciences de la vie. Les institutions académiques attirent les talents, 1^er moteur de localisation des entreprises.

Nous retenons l’exemple de Moderna qui a développé un vaccin contre le covid aux USA. En 2011, Stéphane Bancel, Directeur général du leader français BioMérieux, formé en France (Centrale Supélec) a été recruté en tant que DG de Moderna aux Etats-Unis…

Des capitaux ⁽²⁾: des investissements massifs publics (plan de relance européen : 750 Mds€ en juillet 2020 + 100 Mds€ engagés par France Relance pour la compétitivité, l’innovation, la transition écologique + 30 Mds€ investis sur 5 ans (France 2030) pour relancer l’économie⁽³⁾, et privés (les entreprises européennes ont levé 15 Mds€ en 2021).
Des innovations: aujourd’hui, ces secteurs nécessitent une offre immobilière spécifique répondant à leurs besoins.

Enfin, c’est un marché qui est résilient avec des locataires fidèles, il a déjà fait ses preuves à l’étranger, par exemple à Boston, aux Etats-Unis, où l’on peut constater un taux de vacance plus faible sur la classe d’actif d’immobilier des sciences de la vie et des technologies que pour le bureau (1,5% VS 11%⁽⁴⁾).

⁽¹⁾Sources : QS World University Rankin 08/06/2022 – Shanghai Ranking 2021 – Financial Times Executive Education 2022 – The top 50 SCHOOLS ⁽²⁾ Sources : MESRI-DGESIP, DGRI-SIES, ACOSS, URSSAF, 2021 ⁽³⁾ ©JLL conférence de presse Novaxia investissement 6/10/2022 ⁽⁴⁾ Source : Lab Overview, Jill mai 2022

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Philippe G. : Pour conclure, un mot sur la SCPI Neo qui a été la première SCPI sans frais d’entrée à voir le jour ?

Mathilde K. : Novaxia Neo est une SCPI innovante et résiliente, labélisée ISR. Elle a notamment innové en étant la 1^ère SCPI sans frais de souscription⁽¹⁾. Elle offre depuis 2019, à ses épargnants, des performances supérieures à 5,5 % : un taux de distribution⁽²⁾2021 de 6,49% et un objectif⁽³⁾ de 6,29% en 2022.

Novaxia Neo dispose d’un patrimoine paneuropéen (Espagne, Allemagne, Pays-Bas). Ainsi, les actifs sont sélectionnés pour leur emplacement, leur rendement et la qualité du locataire, tout en s’assurant de leur pertinence dans la stratégie ISR.

Sa particularité ?

En cas d’évolution du marché, Novaxia Neo ajoute à ses critères d’investissement l’analyse du potentiel de transformation : si à l’issue du bail et en cas de départ du locataire, un actif ne trouve pas preneur, il peut être recyclé. Dans ce cas, le projet de recyclage de l’actif est préparé en amont par la société de gestion pour une cession une fois le permis obtenu et définitif, par exemple à un promoteur.

Ainsi, en envisageant une réversibilité de l’actif dès le départ, Novaxia Neo anticipe les fluctuations du marché pour protéger la valorisation de l’actif et la performance pour les investisseurs !

Par ailleurs, nous avons lancé deux solutions innovantes pour la SCPI depuis ce mois d’octobre afin d’accompagner l’épargne de nos clients dans le temps :

La mensualisation des revenus qui adapte les versements pour correspondre au mieux aux besoins de revenus complémentaires et au calendrier du financement des parts de nos clients investisseurs.
Le mandat de démembrement avec versements programmés qui offre une belle solution pour nos clients nus-propriétaires en attente d’optimisation de placement de trésorerie moyen/long terme sans fiscalité.

Une dernière bonne nouvelle pour conclure : Novaxia Neo a obtenu le Top d’OR SCPI 2022 délivré par Toutsurmesfinances.com dans la catégorie « Meilleur Espoir Bureaux » !

⁽¹⁾ Source : Visa de l’Autorité des Marchés Financiers sur la note d’information n°19-13 de Novaxia Neo en date du 14 juin 2019 ⁽²⁾ Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. ⁽³⁾Objectif donné à titre indicatif et lissé dans le temps sur la durée recommandée de 10 ans. Cet objectif est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par Novaxia Investissement et ne constitue en aucun cas une promesse de performance.

On aime …

La thématique d’investissement très différenciante sur des actifs immobiliers des sciences de la vie.

Une approche sociétale forte avec comme leitmotiv, l’immobilier du mieux vivre associé au label ISR.

L’objectif de performance annuelle de 5% nets de frais de gestion (non garanti) sur la durée de l’investissement.

L’équipe de gestion avec une expérience forte dans l’immobilier (SCPI Neo, SC Novaxia R par exemple).

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