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Avis sur la SCPI Immorente – Forum Patrimea

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Publié le 15.10.2012 – Mis à jour le 15.03.2022

Avant de parcourir cet avis, nous vous recommandons de prendre connaissance des chiffres clés de la SCPI Immorente dont l’historique du taux de distribution, l’évolution du prix de la part et la composition du patrimoine.

Les raisons d’investir

Immorente est la première SCPI de commerces en termes de capitalisation, plus de 1,5 milliards d’euros. En ces temps où le placement SCPI connaît un vif succès, cette capitalisation est un véritable atout car elle permet d’amortir une baisse plus ou moins passagère des rendements. En effet, la collecte des SCPI est en forte progression et certaines ont parfois doublé de taille en une ou deux années. Cela n’est pas sans conséquence puisque les rendements des biens immobiliers acquis par les SCPI sont en baisse.

Prenons l’exemple d’une SCPI en 2010 avec un rendement de 5,5% et une capitalisation de 100M€. Si cette même SCPI a une capitalisation de 200M€ en 2012 et a acquis des biens immobiliers avec un rendement de 4,5% entre 2010 et 2012, le rendement global passe à 5%. L’impact collecte/rendement est très important et se fait au détriment des anciens associés. La SCPI Immorente, avec une capitalisation de plus de 1,5 milliards d’euros, ne subit pas une telle dilution puisque sa collecte en pourcentage de sa capitalisation est plus faible que les autres SCPI. Cet atout perdurera tant que les rendements des murs de magasins seront tirés à la baisse.

Une autre raison d’investir dans Immorente est la qualité de la société de gestion Sofidy. Outre une bonne réputation auprès des épargnants, Sofidy est présente sur la gestion de SCPI depuis longtemps et a donc une expérience des crises immobilières et des périodes fastes. De plus, elle assoit au fil du temps une présence régionale dans la recherche de biens immobiliers pour le compte de ses fonds.

Un exemple : Sofidy a ouvert en 2012 un bureau à Aix en Provence pour se rapprocher du marché immobilier en région PACA. Une initiative convaincante dans un environnement où la capacité d’investir la collecte au fil de l’eau est primordiale. Notons que la SCPI investit à l’international et plus particulièrement en Belgique car, comme nous l’avons signalé précédemment, les biens immobiliers en France affichant un couple taux de rendement compétitif (autour de 6/6,5% acte clés en mains) et risque maîtrisé sont moins présents.

… pour connaître les autres raisons d’investir, merci de nous contacter

Les précautions à prendre

Nous vous rappelons que l’investissement et le taux de distribution de la SCPI Immorente n’est pas garanti en capital. La valeur de réalisation de la SCPI a progressé très modestement de 1,4% depuis 2007 dans un contexte immobilier favorable. Par ailleurs, nous estimons que la prime sur la valeur de réalisation est importante notamment avec la récente hausse du prix de souscription à 320 € (vs 312 €). Cette prime est proche de 23% soit la plus élevée de notre échantillon de SCPI de commerces.

La performance des SCPI de commerces dépend en grande partie de la consommation en France qui elle-même représente environ deux tiers du PIB français. L’évolution actuelle de la consommation est loin de refléter la croissance historique que l’on a pu observer ces 20 dernières années. Par ailleurs, les baux qui arrivent à échéance voient leur loyer revu à la baisse de 3 à 4%. A l’heure actuelle, cela est amplement compensé par l’indexation des loyers dont les baux ne sont pas encore échus. Cependant, il faudra s’assurer que cette pratique ne s’aggrave pas voire disparaisse avec le temps.

Enfin, nous nous attendons à voir le rendement de la SCPI baisser (comme l’ensemble des SCPI) vers 5%. En effet, nous notons que le dividende ordinaire versé en 2011 était de 15,72 € par part et qu’un dividende exceptionnel versé prélevé les plus values sur cessions d’immeubles était de 1,28 € par part. Ainsi, le rendement instantané de la SCPI (hors dividende exceptionnel) est de : 15,72 € / 320 € = 4,91%. Cela étant, la société de gestion est confiante dans sa capacité à générer ces plus-values et les redistribuer aux associés dans les années à venir. En 2012, ce dividende exceptionnel au titre des plus-values réalisées sur cessions d’immeubles s’élèvera à 1,38 € par part.

Conclusion

Nous avons une opinion à l’achat sur la SCPI Immorente et sommes confiants dans la capacité de la société de gestion à réaliser des arbitrages en plus values afin de maintenir un rendement supérieur à 5% pour les associés. De plus, nous apprécions la politique d’investissement engagé par Sofidy.

Nous resterons toutefois attentif à la valorisation d’Immorente et attendons de découvrir la valeur de réalisation en 2012. Patrimea, le spécialiste de l’investissement en SCPI, N’hésitez pas à poser vos questions et à laisser vos commentaires sur cette page dédiée à la SCPI Immorente gérée par Sofidy.

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