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Avis sur la SCPI Iroko Zen : nous avons rencontré le gérant

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Publié le 05.05.2023 – Mis à jour le 09.05.2023

D’abord Fintech de l’épargne, Iroko est désormais une jeune société de gestion innovante. En 2020, elle lance sa première SCPI Iroko Zen sans frais d’entrée, 100% digitale et socialement responsable. Une stratégie diversifiée qui met en lumière les usages de demain. A travers une allocation dynamique, Iroko Zen accompagne les transitions générationnelles, digitales et démographiques.

Nous avons rencontré Hugo Girardon, directeur des partenariats chez Iroko. L’occasion d’évoquer cette ligne directrice assumée, faire un point sur les performances de la SCPI et découvrir les futurs projets de la société de gestion.

Philippe Gourdelier (Patrimea) : Cela fait bientôt 3 ans qu’Iroko a lancé sa première SCPI sans frais, aujourd’hui plébiscitée par les épargnants. Comment expliquez-vous ce succès ?

Hugo Girardon (Iroko) : Chez Iroko nous expliquons ce succès autour de 3 points essentiels :

Un bon produit qui délivre sa promesse : Grâce à une équipe immobilière déjà composée de 15 personnes et dédiée à l’investissement et à la gestion locative, nous avons su, dès le début, intégrer les aspects de durabilité et d’efficience énergétique dans notre gestion en plus d’une prise en compte des changements d’usage. Cette stratégie est porteuse de résultats aujourd’hui.
Une structuration des frais différenciante : Nous avons structuré nos frais différemment par rapport à des SCPI « classiques », en les variabilisant et en supprimant la commission de souscription. Cela nous permet d’investir une plus grande part de l’épargne confiée par nos clients sans les obliger à « payer pour voir ». Des clients qui n’auraient pas forcément penser à investir en SCPI ont la possibilité de le faire avec nous.
Un bon timing : La période est source d’opportunités pour les jeunes SCPI et celles sans stock historique, en pleine constitution de leur parc en ce moment, grâce à une collecte importante. Nous pouvons profiter du repricing actuel et ainsi acquérir des biens immobiliers à moindre coût et de meilleure qualité.

Philippe G. : Pouvez-vous nous rappeler la stratégie d’investissement de la SCPI Iroko Zen et ses particularités ?

Hugo G. : La stratégie d’Iroko Zen, 1^ère SCPI des usages de demain, est d’acheter l’immobilier indispensable pour nos locataires sur des actifs qui accompagnent les transitions d’usage de l’immobilier. Nous sommes aujourd’hui surpondérés en petite logistique/locaux d’activité et entrepôts. Nous faisons également du commerce essentiel de type alimentaire, santé et éducation. Nous avons à date une sous-pondération du bureau par rapport aux SCPI diversifiées classiques en nous focalisant sur les sièges d’entreprise ou des locataires étatiques. Nous déployons cette stratégie en France (40%) et en Europe (60%), le tout en ayant le label ISR et une politique importante de travaux énergétique pour accompagner nos locataires et permettre à notre parc de répondre aux enjeux du décret tertiaire.

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Philippe G. : Vous affichez une belle collecte chaque mois, n’avez-vous pas de mal à investir rapidement dans des actifs toujours de qualité ?

Hugo G. : Nous investissons l’épargne de nos clients en moyenne en 2.5 mois et avons un délai de jouissance de seulement 3 mois. Pour réaliser cela dans de bonnes conditions et maintenir la granularité de nos investissements, nous avons fortement renforcé notre équipe immobilière.

Philippe G. : Prévoyez-vous de faire évoluer la répartition sectorielle et géographique de la SCPI prochainement ?

Hugo G. : Nous allons durablement rester majoritairement européen (60%) mais uniquement dans des pays de la zone euro et limitrophes à la France. Après l’Allemagne, l’Espagne, l’Irlande et les Pays Bas, nous regardons du côté du Portugal, de la Belgique et de l’Italie du Nord. Mais nous allons garder un ancrage (40%) en France, qui reste un marché important que nous connaissons parfaitement et pour lequel il est plus facile d’être granulaire.

Ca m’intéresse !

Philippe G. : Votre objectif de rendement annuel de +5,5% a jusqu’à présent toujours été dépassé. A quel rendement les épargnants peuvent-ils s’attendre pour 2023 ?

Hugo G. : Depuis le début de l’année nous distribuons mensuellement +6,84% et bien que ces performances ne soient pas garanties, nous envisageons de pouvoir rester sur cette tendance.

Philippe G. : Les épargnants s’interrogent sur l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur les fonds immobiliers. Pourriez vous nous donner votre avis ?

Hugo G. : La hausse des taux a pour conséquence une reconstitution de la prime de risque. L’immobilier étant un actif plus risqué qu’une obligation souveraine française par exemple, nous devons en attendre un rendement plus important. Cela est une situation plutôt positive pour les SCPI qui investissent en grande majorité sans crédit et donc avec des ratios loyer / prix plus intéressants qu’avant. C’est encore plus intéressant quand la SCPI est récente et donc en phase de constitution de son parc avec ces nouvelles conditions de rendement.

Nous avons structuré nos frais différemment par rapport à des SCPI « classiques », en les variabilisant et en supprimant la commission de souscription. Cela nous permet d’investir une plus grande part de l’épargne confiée par nos clients sans les obliger à « payer pour voir ». Des clients qui n’auraient pas forcément penser à investir en SCPI ont la possibilité de le faire avec nous.

Hugo Girardon

Directeur des partenariats Iroko

Philippe G. : Comment voyez-vous l’évolution du marché immobilier dans les mois à venir ? Pensez vous que cette évolution sera similaire à tous les pays dans lesquels vous allez investir ?

Hugo G. : La progressive stabilisation de l’inflation devrait entraîner une stabilisation de la hausse des taux et donc, par conséquent, une stabilisation des prix des actifs. Nous pensons que 2023 est vraiment l’année idéale pour déployer de la collecte sur de bons investissements en immobilier tertiaire.

Philippe G. : Vous venez également de lancer une nouvelle SCI, pouvez-vous nous en dire quelques mots ?

Hugo G. : La SCI Iroko Next a la particularité d’investir sur les deux moteurs de l’immobilier : l’immobilier de rendement qui sert un loyer (SCPI, usufruit de SCPI, jusqu’à 50% du fonds), et l’immobilier qui nécessite une restructuration ou une transformation (Club Deal, jusqu’à maximum 40%). Elle est diversifiée et investit sur des stratégies d’assets managers tiers et savoirs faires complémentaires à Iroko. Comme la SCPI Iroko Zen, la SCI Iroko Next est à 0% de frais d’entrée et vise l’obtention du label Finansol. La performance annualisée en 2022 a été de +5,21% et l’objectif est de délivrer une performance annuelle non garantie de +5%.

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On aime…

L’absence de frais de souscription (attention, des frais de rachat de 5% sont prélevés si vous sortez avant 3 ans).

Le rendement 2022 brut de fiscalité à +7,04%. Ce rendement n’est pas garanti chaque année.

La jeunesse de la SCPI, un atout selon nous, dans le contexte économique actuel et la forte hausse des taux d’intérêts. Pas d’héritage à assumer.

Le côté responsable de la stratégie d’investissement et l’obtention du label ISR dès le lancement de la SCPI

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