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Avis sur la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine – Forum Patrimea

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Publié le 19.10.2012 – Mis à jour le 15.03.2022

Avant de parcourir cet avis, nous vous recommandons de prendre connaissance des chiffres clés de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine dont l’historique du taux de distribution, l’évolution du prix de la part et la composition du patrimoine.

Nous vous rappelons que Patrimea est la première société à noter selon douze critères, les SCPI dont la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine.

Les raisons d’investir

Rivoli Avenir Patrimoine est-elle une SCPI d’avenir ? La SCPI vient de connaître une modification profonde avec la fusion/absorption des SCPI Slivimo et Lion courant l’été 2012. La SCPI a atteint une taille critique avec une capitalisation de plus de 870 M€ ce qui place la SCPI parmi les plus importantes du marché. Pour les associés de Rivoli Avenir Patrimoine, l’opération a permis une économie substantielle de paiement de droits avec l’absorption des actifs des deux SCPI précitées. Dans la configuration actuelle, la SCPI est probablement une des mieux positionnées en cas de faiblesse du marché immobilier. La SCPI dispose d’un « trésor de guerre » puisque le report à nouveau par part est de l’ordre de 6€ pour une distribution annuelle de 12,5€ par part soit un report à nouveau correspond à 6 mois de distribution. En comparaison avec les autres SCPI, la moyenne actuelle se situe autour de 1 à 2 mois.

La stratégie de la SCPI est de se positionner sur des actifs parisiens pour conserver cette image de SCPI Paris intra-muros, qui est moins vrai dans les chiffres depuis la fusion. Si le marché immobilier est porteur, la SCPI envisage de céder des actifs appartenant aux ex-SCPI Slivimo et Lion essentiellement en province tout en conservant les biens immobiliers neufs. L’idée est d’arbitrer entre 100 et 150 M€ d’actifs immobiliers sur 3 ans. Les associés de Rivoli Avenir Patrimoine peuvent donc espérer conserver un rendement stable dans les années à venir maintenu par le report à nouveau et les fonds issus des cessions. On peut envisager des dividendes exceptionnels. Dans un environnement où les réserves des SCPI ont plutôt tendance à se dégrader, nous estimons que détenir des parts de Rivoli Avenir Patrimoine est un atout. La stratégie de la société de gestion reste toujours la même : recherche d’actifs récents à Paris de taille unitaire entre 35 et 70M€ loués à des locataires de premier ordre avec des rendements entre 5,5% et 6,15%. En investissant dans cette SCPI, vous ne devez pas vous attendre à avoir des rendements élevés mais envisager ce placement comme une SCPI de fonds de portefeuille. On pourrait assimiler Rivoli Avenir Patrimoine à l’action « Air Liquide ». Cette comparaison sera d’autant plus proche lorsque la cession des biens des ex-SCPI Slivimo et Lion sera réalisée.

La fusion a aussi apporté une modification importante : le passage à un capital variable. Adieu donc, le marché secondaire associé à une forte volatilité des cours ces derniers mois ! Le prix de souscription est fixé à 260€ par part et le prix de cession à 238.18€ par part… pour connaître les autres raisons d’investir, merci de nous contacter

Les précautions à prendre

Nous vous rappelons que l’investissement et le taux de distribution de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine n’est pas garanti en capital. Les ambitions de la société de gestion Amundi Immobilier sont fortes pour développer la SCPI distribuées dans le réseau Crédit Lyonnais et par Patrimea. Le groupe veut collecter 200M€ en 2013, positionnant ainsi la SCPI parmi les plus gros collecteurs de la place. Cette ambition est louable mais attention à ne pas voir trop grand trop rapidement ! Si la SCPI réalise des cessions pour 50M€ et collecte 200M€, le montant à investir sera de 250M€ ce qui n’est pas négligeable (entre 5 et 6 biens immobiliers). Le gérant devra faire la preuve de sa capacité à investir les fonds collectés au fil de l’eau.

Avec un taux d’occupation financier net moyen de 90,73% (post fusion), la SCPI a un travail d’asset management à réaliser afin de retrouver le taux d’occupation avant fusion proche de 95%. Par ailleurs, nous sommes attentifs à l’évolution de la valeur de réalisation de la SCPI. Cette valeur (post fusion) est de 213,96€, soit une baisse de 1,4% par rapport à celle de 2011. Avec une prime de 21,5% sur cette valeur, la SCPI n’est pas abordable. La récente hausse du prix de souscription a de fait pénalisé le taux de distribution instantané qui ressort à 4,8% net de frais de gestion.

Conclusion

Nous avons une opinion à l’achat sur la SCPI Primovie pour son profil défensif et la diversification qu’elle procure dans un univers dominé par l’immobilier de bureaux ou de murs de commerces. Toutefois, la SCPI étant récente, nous vous conseillons de limiter votre investissement dans l’attente d’un historique plus long et l’acquisition des premiers actifs.

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