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Sous quelles conditions les SCPI et OPCI sont-ils soumis à l’IFI ?

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Publié le 18.09.2017 – Mis à jour le 09.03.2022

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière dit « IFI » concernera majoritairement les biens immobiliers détenus par le contribuable. Seront exclus les placements dits financiers. Les SCPI et OPCI détenues en direct seront à intégrer dans l’assiette de cet impôt selon la presse spécialisée.

Malgré de nombreuses demandes de l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier) pour exclure ces fonds prisés par les épargnants français, le gouvernement Macron n’en a pas tenu compte à ce stade. Des doutes subsistent encore sur les SCPI et OPCI détenues en assurance vie et sur la part en valeurs mobilières dans l’OPCI. Faudra-t-il les déclarer à l’IFI ?

SCPI et OPCI : Ici c’est l’IFI !

Alors que certains espéraient que les SCPI ou les OPCI soient exclus de l’assiette taxable à l’IFI, les récents communiqués de l’administration fiscale ne vont pas dans ce sens. Faut-il s’en étonner ? Non, les SCPI et les OPCI sont des véhicules à prépondérance immobilière et pour les SCPI, les loyers sont des revenus fonciers. L’argument de dire que ces fonds ne sont pas une rente immobilière, n’a visiblement pas été retenu par Bercy !

Cela ne change rien pour les contribuables car dans l’ancien dispositif ISF, ces fonds étaient déjà soumis à l’impôt. Par contre, le flou existe toujours sur l’assurance vie en SCPI et le cas de l’OPCI.

SCPI et OPCI en assurance vie : Je déclare ?

À ce stade de la connaissance du projet de loi, nous ne pouvons répondre à cette question. En effet, si l’administration venait à intégrer ces supports dans l’IFI, cela poserait un problème de traitement de chaque contrat avec décomposition des fonds immobiliers. De plus, ce ne serait pas une incohérence juridique car légalement, c’est l’assureur qui est propriétaire des parts et non l’assuré du contrat !

A notre connaissance, le fichier Ficovie ne donne pas la décomposition par supports. Celle-ci devra donc être déclarative par le souscripteur avec moindre facilité pour l’administration de vérifier l’exactitude des données sauf à demander directement à la compagnie d’assurance vie. Une véritable usine à gaz à mettre en place car l’assureur devra sur les documents distinguer la part soumise à l’IFI et la part non soumise !

Rappelons que dans l’ancienne version ISF, l’assurance vie était à déclarer pour les résidents fiscaux français. Le point d’achoppement vient donc pour les non résidents qui pourraient devoir déclarer à l’IFI les sommes investies en fonds immobiliers dans l’assurance vie ce qui n’était pas le cas auparavant.

OPCI : Quid de la part investie en valeurs mobilières ?

À la différence des SCPI, l’OPCI n’est pas investi à 100% en immobilier. Le fonds est composé d’une part en valeurs mobilières pouvant aller jusqu’à 40% de l’actif. De ce fait, la question se pose sur la déclaration à l’IFI qui, par nature, exclut les valeurs mobilières. Le projet de loi apportera probablement réponse à cette question dans les mois à venir.

Quelle valeur faudra-t-il déclarer ?

Le fonctionnement restera probablement le même que pour l’ancien impôt (ISF). La valeur à déclarer est disponible auprès de la société de gestion de la SCPI ou de l’OPCI ou sur les documents correspondants comme le rapport annuel de l’année précédente.

Une fois la valeur IFI de la part connue, vous devez multiplier ce chiffre par le nombre de parts pour obtenir la valeur globale à déclarer. Nous vous rappelons que les détenteurs de parts en nue-propriété (via un démembrement) ne déclarent pas à l’IFI leur investissement.

Le cas des SCPI à capital variable ou fixe

La valeur déclarée dépend du type de SCPI . Ainsi, si la SCPI est à capital variable ou fixe, le mode de calcul du prix est différent.

Pour une SCPI à capital variable

Une grande majorité comme PFO2, Immorente, Corum, Primovie, Rivoli Avenir Patrimoine ou Edissimmo pour n’en citer que quelques-unes. La valeur IFI correspondra probablement à la valeur de retrait donnée par la société de gestion au 1er janvier de l’année. Cette valeur de retrait (ou de rachat) se calcule en retirant les frais de souscription au prix d’achat des parts.

Pour les SCPI à capital fixe

Il faut se reporter au dernier cours connu de la SCPI au 1er janvier. Celui-ci dépend du carnet d’ordres et donc du marché des acheteurs et des vendeurs.

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