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Coronavirus et SCPI : L’immobilier papier est-il réellement en danger ?

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Publié le 19.03.2020 – Mis à jour le 18.02.2022

Lundi 16 mars, le Président de la République Emmanuel Macron annonce de nombreuses mesures économiques pour freiner l’impact du coronavirus (Corvid 19). Vers 20h22, il prononce la phrase suivante : « Les loyers et les factures d’eau, de gaz et d’électricité devront être suspendus pour les plus petites entreprises qui rencontrent « des difficultés ». Un peu plus tôt dans le week-end, la France était passée au stade 3 de l’épidémie impliquant une fermeture de nombreux lieux.

Les établissements fermés pendant 45 jours minimum sont, par exemple, tous les centres commerciaux, restaurants et débit de boissons ou salles d’expositions. Les hôtels restent ouverts mais les restaurants et bars d’hôtels sont fermés. Les conséquences économiques sont considérables et les entreprises sont très touchées par ce chaos sans précédent. Par ricochet, l’immobilier va aussi entrer dans une période troublée avec des implications plus ou moins marquées selon les secteurs d’activité.

L’épargnant a, depuis quelques années, oublié que l’immobilier n’était pas sans risque et une crise comme celle que nous vivons aujourd’hui, va probablement remettre en lumière certains principes comme celui de la diversification.

Quelles sont les SCPI à risque ?

À ce stade, il est encore trop tôt pour tirer le bilan de l’impact du virus sur chaque SCPI de rendement. Les deux éléments à prendre en compte sont la qualité du locataire (et en particulier son niveau de trésorerie) et le secteur d’activité.

Patrimea estime que certains secteurs d’activité nécessitent vigilance :

SCPI de commerces dont les locataires sont des TPE et PME
SCPI spécialisées dans l’hôtellerie et le tourisme
SPCI de bureaux dont les locataires sont majoritairement des petites entreprises
SCPI investies à l’étranger dans des pays fragiles ne pouvant mettre en place des plans de soutien à l’économie et soumis à des récentes fluctuations de leur monnaie (Pologne, Royaume Uni)

Cette constatation dépendra bien évidemment de la durée du confinement et de la date de la reprise de l’activité économique. Un blocage de 2 ou 3 mois n’aura pas de conséquences irréversibles pour l’immobilier et les acteurs du secteur comme les sociétés de gestion (SCPI, OPCI ou SCI) auront la capacité de rebondir. Les sociétés de gestion communiquent en mettant en avant la durée moyenne des baux comme indicateur de la pérennité des locataires et des versements de loyers. Mais, on oublie parfois que les locataires peuvent faire faillite !

Y-a-t-il un danger sur les SCPI de bureaux ?

Le premier effet de cette crise sera visible sur le volume des transactions immobilières et probablement sur les prix. Il faut s’attendre à une chute marquée des transactions immobilières pour deux raisons à savoir le confinement des intervenants (notaires, acheteurs, vendeurs, etc …) et l’attentisme des acheteurs.

Concernant les SCPI de bureaux, les locataires ont des stratégies à moyen terme. Si l’économie repart dans 3 ou 4 mois, l’impact sur les SCPI de bureaux sera donc plus diffus. Nous sommes toujours confiants dans cette classe d’actifs même si nous préférons la santé.

En ces temps mouvementés, les sociétés de gestion ont l’obligation d’être au plus proche de leurs locataires pour les accompagner dans cette crise. Ne vaut-il pas mieux différer le paiement des loyers sur une période donnée que de mettre en difficulté son locataire ?

De leur côté, les épargnants seront attentifs à la publication des prochains bulletins trimestriels ou semestriels et plus particulièrement aux indicateurs de taux d’occupation physique et financier.

La course à l’immobilier refuge ?

L’immobilier n’est pas sans risque. Ces dernières années, les SCPI ont connu un vrai succès avec un fort afflux de liquidité de la part des particuliers et la création de nombreuses SCPI comme, par exemple, Corum Origin, Neo, Altixia Cadence XII, Novapierre Allemagne ou Primovie .

La pression de l’investissement de la collecte dans un timing donné a été et est toujours un sujet brûlant au sein des sociétés de gestion. Au point où des voix d’acteurs du marché se sont élevées pour dénoncer la qualité des biens acquis et des locataires en place.

L’heure de vérité est-elle arrivée ? La mer va-t-elle se retirer pour laisser voir qui nage sans maillot de bain ? Sans oublier que si les particuliers continuent d’investir, se posera un problème d’achat des biens pour les sociétés de gestion. Vont-elles être obligées de suspendre la collecte tant que le confinement n’est pas levé ? Une chose est certaine, les actifs immobiliers bien placés auront toujours une valeur (refuge) et les particuliers ayant investi dans ces SCPI de bureaux dites Core ou Core+ bénéficieront toujours d’une plus grande résilience au choc.

La liste Patrimea de quelques SCPI de bureaux « refuge » : Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo, Epargne Foncière, PFO2 et Primopierre

Faut-il craindre une baisse de la valeur des parts ?

Il est beaucoup trop tôt pour envisager un tel scénario. Les rapports annuels 2019 de la majorité des SCPI ne sont toujours pas publiés ! Alors parler de baisse de prix de souscription en mars 2020 est très prématuré.

Avec une valorisation annuelle, le prix des parts de SCPI à capital variable ne fluctue pas comme une action en bourse. L’épargnant ne subira pas une telle volatilité à court terme sur son patrimoine immobilier.

Et un problème de revente ?

Les SCPI d’aujourd’hui ne sont pas les SCPI de 1995. Premièrement, elles sont à capital variable (vs capital fixe). Ce petit détail a son importance sur la liquidité ! Ensuite, la capitalisation des véhicules est nettement plus importante qu’avant, entre 300 millions d’euros et 4 milliards d’euros pour la grande majorité d’entre elles. Cette augmentation du nombre d’associés influe positivement sur la faculté de revente. Nombre de SCPI sont référencées en assurance vie et le réinvestissement des dividendes alimente un flux acheteur naturel.

Enfin, l’immobilier est un placement de long terme et les épargnants le savent. La majorité de nos clients ont investi en SCPI pour obtenir des revenus complémentaires et non pour spéculer sur le prix de la part. Oui, il y a aura des épargnants qui vont revendre leur part par crainte d’une chute de l’immobilier, pour investir dans d’autres actifs comme les actions ou pour des besoins de trésorerie. Cependant, il est impossible de prédire si cet afflux d’ordre de vente de parts sera massif ou pas. Là encore, nous manquons de repère et visibilité sur la persistance de l’épidémie de coronavirus.

À ce stade, nous ne conseillons pas de vendre vos parts de SCPI qu’elles soient détenues en direct ou en assurance vie. La précipitation n’est pas la solution ! Sans oublier que vous revendrez au prix de retrait et non au prix de souscription (sauf pour les parts détenues en assurance vie puisque les frais sont prélevés à la souscription).

Faut-il investir en SCPI aujourd’hui ?

Selon notre analyse et la durée du confinement, l’impact sur le rendement et la valorisation des SCPI sera limité. Investir en SCPI en assurance vie ou en direct reste donc une bonne option pour percevoir des revenus complémentaires.

Certains investisseurs seront tentés de repousser leur achat de parts et nous comprenons cette prudence eu égard au manque de visibilité lié à l’environnement sanitaire et économique. Cependant, l’immobilier est un placement de long terme qui tend à s’apprécier dans la durée. À l’heure où les épargnants cherchent des placements « refuges », la SCPI est en première ligne !

Détenir de la pierre papier n’est-il pas plus rassurant que d’avoir de l’argent en banque ? Certes un autre débat mais dans le chaos actuel, certains particuliers se posent parfois la question …

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