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Déclaration des revenus issus de SCPI : comment faire ?

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Publié le 13.07.2012 – Mis à jour le 15.03.2022

Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) transmettent annuellement aux associés les montants à déclarer sur leur avis d’imposition, ainsi qu’une note explicative permettant de remplir la déclaration fiscale. Ces documents simplifient grandement les devoirs des contribuables en matière d’impôt sur le revenu.

Effectivement, l’imposition des SCPI se décompose en plusieurs parties, ce qui ne facilite pas la tâche des épargnants pour remplir leur déclaration de revenus : les revenus fonciers, les revenus financiers et, le cas échéant, les plus-values.

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers correspondent aux revenus perçus par les loyers générés par la SCPI. Deux régimes distincts peuvent s’appliquer aux revenus fonciers.

Le régime micro foncier
Le régime réel

Le micro foncier

Le régime micro foncier propose une base imposable après un abattement de 30% sur les loyers perçus. Aucune déclaration de revenus fonciers n’est à remplir. Il suffit de reporter, ligne 4BE de la déclaration 2042, le montant des revenus bruts annuels perçus (charges non comprises).

Cas particuliers :

En cas de passage du régime réel au régime micro foncier, les déficits fonciers antérieurs éventuels (au 1er janvier de la première année d’application du régime micro foncier) peuvent être imputés sur les revenus nets (revenus bruts – 30% d’abattement).

Si aucun autre revenu foncier n’est perçu, autre que celui perçu par la SCPI, le régime micro foncier ne peut s’appliquer. Il faut dans ce cas se référer aux règles fiscales du régime réel. Les SCPI fiscales, comme les » SCPI Malraux » ou » SCPI Robien « , ne peuvent pas non plus s’appliquer au régime micro foncier. Il en est de même pour les investissements dans les immeubles spéciaux (monuments historiques…).

En revanche, détenir des parts de » SCPI Scellier » n’est pas rédhibitoire pour adhérer au régime micro foncier.

Le régime réel

Lorsque le contribuable n’entre pas dans les conditions définies du régime micro foncier, le régime réel s’applique. Il peut aussi découler d’un choix. Un engagement de 3 ans au minimum est obligatoire avant de pouvoir revenir au régime micro foncier. Il peut être judicieux d’opter pour ce régime dans le cas de financement de parts de SCPI à crédit. La somme des intérêts d’emprunt dépassent alors généralement le montant obtenu avec les 30% d’abattement du régime micro foncier.

Il faut néanmoins distinguer deux types de SCPI pour la déclaration de revenus :

Les SCPI de rendement
Les SCPI fiscales

Les revenus issus de SCPI de rendement

Chaque année, la société de gestion de la SCPI de rendement, (SCPI de bureaux ou SCPI de commerces), adresse aux investisseurs et associés le montant net du revenu à déclarer. Cette note explicative permet de remplir la déclaration n°2044. Les charges et les frais de gestion sont déduits par la société de gestion. Si le résultat est positif, il s’agira de revenus fonciers. Les résultats obtenus à la page 4 de la 2044 seront à reporter dans la case 4BA de la feuille 2042.

Dans le cas contraire, ce sera du déficit foncier, reportable pendant 10 ans dans la limite de 10.700 € par an. Il s’impute uniquement sur les revenus fonciers, et non pas sur le revenu global. Le déficit foncier sera à reporter dans la case 4BB.

Les revenus issus de SCPI fiscales

En revanche, pour les revenus fonciers issus de SCPI fiscales, une déclaration 2044 spéciale est alors nécessaire. Les résultats obtenus aux pages 6 et 7 de la déclaration 2044 spéciale seront à reporter dans la case 4BA ou 4BD de la déclaration 2042. Dans le cas d’une souscription à une déclaration 2044 spéciale, il faudra cocher la case 4BZ de la 2042 afin que ce modèle d’imprimé soit de nouveau adressé pour la prochaine déclaration de revenu.

Les SCPI en assurance vie ne sont pas soumises à ce type d’imposition, puisqu’elles bénéficient de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie.

Placement de trésorerie

Ces revenus restent en général relativement faibles, ils ne représentent pas l’essentiel de l’activité de la SCPI. Néanmoins, le contribuable peut se trouver redevable d’une taxation sur les placements de trésorerie réalisés par la SCPI. Dans ce cas, ces revenus sont assimilés aux produits financiers.

Deux solutions se dégagent :

Soit le contribuable a opté pour une imposition à l’impôt sur le revenu : dans ce cas, l’associé doit déclarer le montant des produits financiers perçus dans sa déclaration fiscale.
Soit le contribuable a opté pour le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) : la SCPI prélèvera alors directement sur les acomptes trimestriels la quote-part de PFL au taux actuel de 34,5%.

Dans les deux cas, les prélèvements sociaux de 15,5% sont prélevés par la SCPI dès leur versement. On dit qu’ils sont imposés à la source. Ces revenus sont à déclarer sur la déclaration 2042 au cadre 2I de la page 3.

Les plus-values

Deux types de plus-values sont à différencier. Les plus-values sur les immeubles de la SCPI, et les plus-values sur la cession de parts de SCPI.

Plus-value sur les immeubles

Dans sa gestion du patrimoine immobilier, la SCPI réalise des opérations d’achat et de vente d’immeubles. Elle peut ainsi éventuellement réaliser une plus-value lors de la vente. Elle paie alors de l’impôt sur plus-value.

Concrètement, avec la transparence fiscale, les particuliers sont imposés au titre des plus-values, mais le notaire de la société de gestion est habilité à payer cet impôt à l’administration fiscale, sur la déclaration formulaire. C’est pourquoi il n’y a pas de déclaration particulière à effectuer.Rien n’est à mentionner dans la déclaration de revenu, puisque cet impôt aura déjà été réglé au préalable. A savoir que la règle du nouveau barème d’abattement s’applique. Si la société revend un immeuble détenu depuis plus de 30 ans, le particulier ne sera soumis à aucune fiscalité.

Cependant, les associés soumis aux régimes des bénéfices professionnels, ou ne faisant pas l’objet de la transparence fiscale (par l’intermédiaire d’une société) la déclaration doit mentionner la quote part de plus-value qui leur est versée. A savoir également que, sauf exception, les moins-values réalisées au titres d’une vente d’immeuble ne compensent pas les plus-values.

Plus-value sur les parts

Lors de la revente de parts de SCPI, l’imposition se calcule sur la plus-value réalisée : Prix de cession – Prix d’acquisition. Cette différence est ensuite soumise au régime de la fiscalité des plus-values immobilière.

Suite au calcul des abattements proposés par ce barème, la plus-value imposable est soumise au taux de 19% et 15.5% de prélèvements sociaux. Le notaire se charge de remplir la déclaration n°2048-IMM-SD, et paie directement l’impôt au moment de la plus-value. Aucune mention n’est à reporter dans la feuille 2042.

Afin de bénéficier de la performance des SCPI sans avoir à subir un tel poids de la fiscalité, il est possible de souscrire à des SCPI en assurance vie. L’équipe de Patrimea se tient à votre disposition pour vous informer des avantages des SCPI en assurance vie.

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