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Expatriation : quel investissement de défiscalisation immobilière choisir ?

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Publié le 26.02.2019 – Mis à jour le 07.03.2022

La France offre une multitude de dispositifs de défiscalisation immobilière : Scellier, Duflot, Pinel, Borloo, Robien, LMNP … Par principe, pour bénéficier de l’avantage fiscal lié à ces dispositifs, le contribuable doit être domicilié fiscalement en France. Les non-résidents sont exclus de la grande majorité des dispositifs de défiscalisation.

La loi de finances pour 2019 est venue assouplir cette position : pour les nouveaux investissements sous le dispositif Pinel, la réduction d’impôt s’applique même en cas de transfert du domicile fiscal hors de France.

Tableau comparatif des dispositifs en France

Dispositif	Avantage fiscal	Accessible aux non-résidents	Remise en cause en cas de transfert de résidence fiscale	Maintien de l’avantage pendant l’expatriation
Pinel	Réduction d’impôt	Non	Non	Oui, uniquement pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2019
Girardin	Réduction d’impôt	Non	Sans objet	Sans objet
Duflot	Réduction d’impot	Non	Non	Non
Scellier	Réduction d’impôt	Non	Non	Non
Censi-Bouvard (LMNP)	Réduction d’impôt	Non	Non	Non
Borloo neuf (populaire)	Amortissement	Oui	Non	Oui
Borloo ancien	Déduction des revennus	Oui	Non	Oui
De Robien	Amortissement	Oui	Non	Oui
Besson	Amortissement	Oui	Non	Oui
Perissol	Amortissement	Oui	Non	Oui
Cosse ancien	Déduction des revenus	Oui	Non	Oui
Loi Malraux	Réduction d’impôt	Non	Non	Non

Pinel

Principe : Seuls les résidents fiscaux français peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.

Que se passe-t-il en cas de transfert de la résidence fiscale à l’étranger ? Nouveauté 2019 : Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, les contribuables résidents en France au jour de l’investissement (quelle que soit leur nationalité) conservent la réduction d’impôt pour les périodes au titre desquelles ils sont non-résidents français (qu’il s’agisse d’investissements en direct ou via une SCI). La réduction s’impute sur l’Impôt sur le Revenu dû en France par ces non-résidents (mais ne peut pas donner lieu à remboursement).

Pour les investissements réalisés antérieurement : les contribuables perdent le bénéfice de la réduction pendant les années durant lesquelles ils sont non-résidents. La réduction d’impôt est donc suspendue pendant la période d’expatriation sans remettre en cause les réductions acquises précédemment. Si les contribuables reviennent en France avant la fin de la réduction, ils peuvent bénéficier de la réduction d’impôt de nouveau sans pouvoir utiliser les réductions non utilisées pendant la période d’expatriation.

Scellier

Principe : Seuls les résidents fiscaux français peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Scellier. En mai 2018, la Cour Administrative d’Appel de Versailles (CAA Versailles du 3 mai 2018, n°1507771) est venue censurer la loi réservant le bénéfice de la réduction Scellier aux contribuables domiciliés en France. Selon cette juridiction, cela contrevient au principe de la libre circulation des capitaux au sein de l’Union Européenne (article 63 TFUE). Le législateur n’a pas encore pris acte de cette décision et n’a pas modifié la loi. Le dispositif de défiscalisation Scellier n’est donc pas accessible aux non-résidents.

Que se passe-t-il en cas de transfert de la résidence fiscale à l’étranger ? Le transfert de résidence fiscale hors de France pendant la période d’engagement de location ne remet pas en cause les avantages fiscaux acquis les années antérieures. L’administration fiscale précise que pendant la période d’expatriation, la réduction d’impôt ne peut plus être utilisée et ne pourra pas être utilisée ultérieurement. Si le contribuable rétablit son domicile fiscal en France après la période d’engagement de location, les réductions d’impôt non utilisées pendant l’expatriation ne peuvent être imputées.

Censi-Bouvard (LMNP)

Principe : Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables domiciliés fiscalement en France.

Que se passe-t-il en cas de transfert de la résidence fiscale à l’étranger ? Le transfert du domicile fiscal hors de France pendant la durée de l’engagement de location ne remet pas en cause la réduction d’impôt. Toutefois, le montant de la réduction est perdu pour les années où le contribuable n’est plus domicilié en France. En cas de retour pendant la durée de l’engagement, la réduction d’impôt s’applique de nouveau pour les années restant à courir à la date du rétablissement du domicile fiscal en France ».

Girardin social / logement / industriel

Principe : Seules les personnes physiques, résidentes fiscales françaises au sens de l’article 4 B du CGI, domiciliées en France métropolitaine ou dans les DOM (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Mayotte), peuvent bénéficier de la réduction d’impôt. Les non-résidents dits « Schumacker » peuvent également bénéficier de la réduction d’impôt.

En revanche, les non-résidents fiscaux français, passibles de l’impôt sur les revenus à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier du dispositif.

Duflot

Principe : Seuls les résidents fiscaux français peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Duflot.

Que se passe-t-il en cas de transfert de la résidence fiscale à l’étranger ? Le transfert de résidence fiscale hors de France pendant la période d’engagement n’entraîne pas la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert.

Pendant la période d’expatriation, aucune réduction d’impôt au titre de l’investissement Duflot n’est applicable. Les réductions d’impôt non utilisées sont définitivement perdues.

De Robien recentré et De Robien classique

Principe : Les contribuables résidents fiscaux français et non-résidents fiscaux peuvent bénéficier de l’amortissement de Robien à condition que les revenus tirés de la location du logement soient imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

L’avantage fiscal est maintenu même pendant la période d’expatriation.

Besson ancien et Besson neuf

Principe : Les contribuables résidents fiscaux français et non-résidents fiscaux peuvent bénéficier du dispositif Besson ancien à condition que les revenus tirés de la location du logement soient imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

L’avantage fiscal est maintenu même pendant la période d’expatriation.

Perissol

Principe : Les contribuables qui n’ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif Perissol dès lors que les revenus du logement qu’ils acquièrent ou font construire sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Borloo neuf (ou populaire)

Voir les conditions du dispositif « De Robien recentré »

Borloo ancien

Principe : « Aucune condition de domiciliation fiscale n’est exigée pour le bénéfice de l’avantage fiscal. » Inst. adm. 29 mars 2012, BOI 5 D-2-12

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