Non-résident

Expatrié : Conseils pour acheter un bien immobilier en France

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Publié le 20.03.2019 – Mis à jour le 07.03.2022

Vous avez quitté la France pour des raisons professionnelles ou tout simplement pour vivre une expérience à l’étranger mais en tant que non résident, vous souhaitez tout de même garder un lien avec votre cher pays : la France. L’achat immobilier est souvent privilégié par les expatriés pour investir en France.

Que ce soit pour conserver un pied à terre, générer des revenus complémentaires, constituer un patrimoine ou pallier la baisse de revenus au moment de la retraite, nous vous conseillons de suivre ces quelques astuces pour que l’acquisition d’un bien immobilier français se fasse dans les meilleures conditions.

Au préalable : quel type de placement immobilier recherchez-vous ?

Est-ce un investissement locatif de pur rendement que vous recherchez ? Si c’est le cas, nous vous conseillons l’investissement en SCPI plus connu sous le terme « Pierre Papier ». Investir dans des SCPI permet de percevoir des revenus immobiliers sans avoir de problème de gestion locative et en mutualisant les risques.

En revanche, si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en guise de résidence secondaire, pour loger vos enfants pendant leurs études, ou bien pour le mettre en location, alors l’acquisition d’un bien immobilier en direct est faite pour vous.

Conseil : Si vous achetez un bien immobilier éligible à un dispositif de défiscalisation immobilière, prenez connaissance de l’impact de votre statut de non-résident

Etudiez le marché immobilier

Etudiez la région

Déterminez la région de prédilection pour votre investissement. Entourez-vous d’un agent immobilier ou d’un expert pour obtenir les informations nécessaires à votre projet : prix du m², prix de marché, adéquation entre votre projet et la situation géographique… En fonction de votre budget, certaines régions seront plus ou moins accessibles.

Lorsque l’on est éloigné, il n’est pas inutile d’avoir un agent immobilier pour vous conseiller et vous représenter sauf si un membre de votre entourage peut assurer cette tâche.

Conseil : Si votre projet est de mettre en location meublée, ou en location saisonnière votre bien immobilier, assurez-vous que la région dans laquelle vous investissez est favorable à ce type de location. Certaines régions sont inadaptées.

Etudiez l’emplacement

Renseignez vous sur les alentours du bien : transports, commodités, montant des loyers pratiqués si vous le mettez en location, proximité des écoles.

Etudiez le bien immobilier

Menez une étude approfondie des caractéristiques des biens immobiliers qui vous intéressent :

Exigez les diagnostics immobiliers obligatoires : amiante, plomb, électricité, gaz, termites, mérule, radon….
Evaluez l’état des parties communes, les charges de copropriété, les travaux de copropriété à venir

D’autres caractéristiques devront également être prises en compte : présence d’un parking ou facilités pour se garer, mitoyenneté, voisinage …

Conseil : N’hésitez pas à demander à l’ancien propriétaire le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pour éviter les mauvaises surprises

Prenez connaissance des frais et charges

La dépense liée à l’acquisition d’un bien immobilier ne se résume pas au seul prix du logement.

Voici une liste non exhaustive des frais et charges à prendre en compte :

Frais de notaire : Émoluments et honoraires du notaire. A noter que le notaire est le collecteur de l’impôt. Plus connus sous le terme de frais de notaire, les frais d’achat d’un bien immobilier sont principalement composés de taxes collectées par le notaire pour le compte de l’Etat.
Impôts et taxes prélevés par le notaire : Renseignez-vous sur le montant des taxes et impôts liés à l’acquisition. Sachez que les frais de transfert de propriété représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2% et 3% pour un bien neuf.
Frais d’agents immobiliers – commissions : Vous pouvez prospecter seul ou bien vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour vous aider dans vos démarches d’acquisition, mais cela engendrera des frais supplémentaires. De plus, si vous souhaitez confier la gestion de la location à une agence, cela vous coûtera entre 5% et 10% des revenus par an.
Dépôt de garantie : La rédaction et la signature d’un compromis de vente s’accompagne souvent du paiement d’une garantie. Le montant est généralement déposé sur un compte sous séquestre à la Caisse des dépôts. Il sera donc immédiatement débité de votre compte avant même que vous soyez réellement propriétaire. Si la vente est conclue, le dépôt de garantie constituera un acompte sur le prix de vente. En revanche, si vous ne souhaitez plus acheter et que vous avez dépassé le délai de rétractation, l’acompte est reversé au vendeur à titre d’indemnités. Le dépôt de garantie est en principe de 10%, mais peut être négocié.
Assurance de prêt si vous achetez votre bien à crédit : En cas de décès ou d’invalidité, cette assurance remboursera la banque à votre place. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence afin de diminuer son montant.

Sachez qu’en fonction des régions, la taxe d’habitation peut être majorée par une « surtaxe » sur les résidences secondaires (comme à Paris et en bord de mer par exemple). En tant que non résident, vous ne pourrez pas bénéficier de l’exonération de la taxe d’habitation.

A crédit ou cash ?

Allez-vous payer comptant ou à crédit le bien immobilier ?

Sachez qu’en tant que non résident, il est plus difficile d’obtenir un prêt. L’apport minimum demandé est généralement plus élevé. Votre statut étant particulier, vous devrez apporter des garanties supplémentaires à la banque prêteuse.

Conseil : Négociez avec votre banque pour ne pas avoir de pénalités de remboursement anticipé du prêt et ainsi pouvoir réduire les mensualités en cas de rentrée d’argent.

S’il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance de prêt, les banques exigent quasi-systématiquement une assurance pour garantir les risques liés au décès ou à l’invalidité. Vous n’êtes toutefois pas tenu de souscrire cette assurance auprès de votre établissement bancaire.

En fonction de votre pays de résidence, vous pourrez être dans l’impossibilité de trouver une assurance de prêt et par conséquent aucun prêt bancaire ne sera autorisé.

Si certains pays de résidence ne posent pas réellement de problème (Allemagne, Espagne, Italie, Suède, Portugal, Belgique, Suisse, Luxembourg), d’autres en revanche poseront plus de difficulté pour obtenir un prêt : Angola, Congo, Côte d’Ivoire, Haïti, Irak, Iran, Libye, Mali, Syrie.

Patrimea propose des assurances de prêts pour les non-résidents.

Identifiez l’acquéreur

Souhaitez-vous acheter ce bien individuellement, ou avec un membre de votre famille ?

Faites attention à votre régime matrimonial. Cela aura des conséquences sur le caractère des revenus locatifs en cas de mise en location du bien, sur le propriétaire du bien …

Si vous relevez du régime de la communauté légale réduite aux acquêts, les biens acquis pendant le mariage seront à priori communs, peu importe si un seul des époux l’a financé. Ce dernier aura alors droit à une récompense dû par la communauté.

Sous le régime de la séparation des biens, l’époux peut acquérir individuellement un bien immobilier qui restera un propre. Mais les époux mariés sous le régime séparatiste peuvent également acheter un bien ensemble. Si rien n’est prévu, le bien sera détenu en indivision.

Conseil : Pensez à inscrire dans l’acte notarié d’acquisition les caractéristiques et modalités du financement pour éviter les conflits en cas de divorce

Réfléchissez à la structure de votre acquisition : en direct ou via une société ?

Vous avez la possibilité d’acheter le bien immobilier soit en direct, soit par l’intermédiaire d’une société. La structure sociétaire aura un impact sur la comptabilité, les formalités à accomplir et la fiscalité.

La SCI (société civile immobilière) est souvent utilisée lorsque l’on souhaite acquérir un bien avec ses enfants ou bien anticiper la transmission. Vous n’êtes alors pas directement propriétaire d’un bien immobilier, mais êtes titulaire de parts sociales d’une SCI qui a acheté le bien immobilier. Le principal avantage est de pouvoir transmettre au fur et à mesure à ses enfants en leur cédant des parts sociales. Mais attention à la rédaction des statuts pour éviter les situations de blocages. La tenue d’une comptabilité est également obligatoire.

Si votre projet est de faire de la location meublée, la SCI passera d’un régime d’impôt sur le revenu à un régime d’impôt sur les sociétés. La SCI acquittera alors l’IS sur les revenus de la location meublée (15% jusqu’à 38 120 € et 28% au-delà). Les associés ne seront imposés personnellement qu’en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes.

Sachez qu’en tant que non résident, et sous réserve de l’application de la convention fiscale conclue entre la France et votre pays de résidence, vous êtes généralement imposable dans votre pays de résidence sur les dividendes de source française. La France peut toutefois garder le droit d’appliquer une retenue à la source. Le taux de la retenue à la source est souvent limité à 15% (Allemagne, Portugal, Ile Maurice, Maroc …).

Renseignez-vous sur la fiscalité

Outre les taxes inhérentes à l’immobilier (la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de syndic ou la taxe d’habitation), vous serez assujetti à la fiscalité liée à la structure de votre acquisition.

Prenez connaissance de la fiscalité en cas de détention d’un bien immobilier, en cas de mise en location (location nue, location meublée) et en cas de cession. Ne négligez pas l’impact de votre résidence fiscale à l’étranger.

En cas de risque de double imposition (en France et dans votre pays de résidence), les conventions fiscales internationales, sous réserve de leur applicabilité, détermineront les modalités d’imposition.

Bien immobilier acquis en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR

Imposition des revenus dans la catégorie des revenus fonciers (au réel ou au micro foncier) avec un taux minimum d’imposition de 20% jusqu’à 27 519 € et 30% au-delà (en 2019)
Imposition des revenus aux prélèvements sociaux
Imposition en cas de cession du bien immobilier ou des parts sociales : plus-value immobilière des particuliers avec abattement pour durée de détention. D’autres abattements et exonérations sont possibles

Bien immobilier acquis par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS

La société est imposable sur les bénéfices qu’elle réalise selon les règles de l’impôt sur les sociétés
Les revenus distribués aux associés sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers
Les cessions de parts de SCI à l’IS sont par principe soumises au régime des plus-values mobilières. Toutefois lorsqu’elles sont réalisées par des non-résidents, les cessions peuvent être assujetties à un prélèvement immobilier particulier.

Enfin, si votre patrimoine net immobilier français est supérieur à 1,3 millions d’euros, vous êtes potentiellement redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.

N’hésitez pas à nous consulter pour en savoir plus.

Remarque : La loi de finances pour 2019 est venue assouplir l’irrévocabilité de l’option pour l’imposition à l’IS. La nouvelle version de l’article 239 du CGI prévoit désormais la possibilité de renoncer à l’option à l’IS si ce renoncement intervient dans les 5 ans qui suivent l’option pour l’IS. Attention, le passage de l’IR à l’IS et inversement nécessite des formalités administratives et comptables strictes. D’importantes charges fiscales peuvent également être générées.

A noter que si vous faites de la location meublée au sein d’une SCI, cette dernière doit impérativement être assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Pour les non-résidents : en cas de cession du bien la désignation d’un représentant fiscal est obligatoire si la part du prix de vente vous revenant est supérieure à 150 000 € et que vous résidez hors de l’EEE (hors de Union Européenne, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein).

Anticipez les délais d’acquisition

Outre le fait que nous vous conseillons de visiter le bien à acquérir et le lieu de situation pour limiter les mauvaises surprises, nous vous suggérons d’anticiper les délais d’acquisition : les délais pour obtenir le prêt bancaire ou le délai des formalités administratives.

Attention, la signature électronique à distance des documents d’acquisition du bien n’est pas autorisée. Si aucune procuration n’a été donnée, vous devrez être présent au moment de la signature des actes d’acquisition.

Préparez le transfert des fonds

Le taux de change et les frais liés aux transferts de fonds peuvent vous faire perdre quelques dizaines voire quelques milliers d’euros en fonction des montants transférés.

Comparez les différentes solutions qui s’offrent à vous (banques, plateforme ..) et optez pour la meilleure.

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