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Financement SCPI : Comment acheter des parts à crédit ?

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Publié le 05.07.2012 – Mis à jour le 15.03.2022

L’investissement de parts SCPI à crédit connaît une demande croissante, et pour cause, il présente quelques avantages forts intéressants. A défaut des autres modes d’acquisition (SCPI en direct ou SCPI en assurance vie) , l’investissement à crédit permet de profiter de l’effet de levier du crédit : si l’on emprunte à 4% et que les rendements de la SCPI rapportent 5% du capital investi, l’effet de levier est positif, et contribue donc à l’effort d’épargne. L’autre avantage réside dans la déduction fiscale des intérêts d’emprunt des revenus perçus. L’assiette taxable de l’impôt sur le revenu se trouve ainsi réduite, et la fiscalité allégée.

Difficultés d’emprunt

Les banques se montrent aujourd’hui de plus en plus frileuses quant à l’accord de prêt pour le financement de parts SCPI. En fait, il peut s’agir d’un produit qu’elles ne connaissent pas toujours très bien, et ont tendance à proposer leurs propres SCPI. La fidélité des clients à leur banque n’est pas vraiment récompensée, et avoir un bon dossier est devenu une nécessité pour obtenir un taux d’emprunt correct en vue d’acquérir des parts de SCPI. Négocier un taux avantageux, inférieur à 3,50%, est devenu presque mission possible depuis début 2012.

Les non-résidents, quant à eux, redoublent de difficultés, et ne peuvent pas espérer obtenir un accord de prêt sans une situation financière irréprochable et un apport conséquent.

Effort d’épargne d’un investissement de 100 000 € sur 15 ans selon la tranche d’imposition

Type d’emprunt	TMI	Montant
Montant d’investissement		100.000 €
Taux d’emprunt		4%
Durée de l’emprunt		15 ans
Rendement de la SCPI		5%
Revalorisation annuelle de la part		0%
Effort d’épargne (1)	TMI : 0%	entre 345 € et 390 € mensuel
	TMI : 14%	entre 360 € et 450 € mensuel
	TMI : 20% (Tranche des non-résidents fiscaux, hors prélèvements sociaux)	entre 350 € et 410 € mensuel
	TMI : 30%	entre 370 € et 510 € mensuel
	TMI : 41%	entre 380 € et 550 € mensuel

(1): L’effort d’épargne correspond à la différence entre les revenus de la SCPI et les intérêts d’emprunt, soumis à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux

Réticence des banques

La position des banques est délicate et s’est fragilisée depuis 2008. Les réglementations en vigueur obligent les banques à maintenir un certain niveau de fonds propres dans leur bilan (ratio de Cooke, McDonough). Le nantissement de parts de SCPI n’est pas considéré comme une sûreté réelle : en fait, ce n’est pas une garantie suffisante pour les banques. Lorsque celles-ci conçoivent un prêt immobilier pour l’acquisition d’un immeuble, la banque a la possibilité de sortir cette créance de son bilan, par le jeu de la titrisation.

Avec les parts de SCPI, ce mécanisme est impossible. Les prêts accordés restent ainsi inscrits au bilan, mobilisent des fonds propres, et réduisent les marges de manœuvre pour les banques. Le risque encouru par les banques lors d’un consentement de prêt SCPI n’est pas vraiment différent, puisqu’il dépend essentiellement de l’actif sous-jacent (l’immobilier). Mais la nature de la détention ne permet pas d’obtenir les mêmes conditions pour l’obtention du prêt.

Solutions

Le nantissement des parts est donc devenu quasiment systématique, mais il ne suffit pas. Le taux des prêts est relativement élevé, parfois plus de 4,3% sur 20 ans à taux fixe. Un tel taux peut devenir équivalent aux revenus perçus par la SCPI, une fois pris en compte le coût de l’assurance emprunteur, et pénalisera grandement le rendement final de l’investissement. De nombreux sites et banques en ligne proposent des taux attractifs, mais ne correspondant pas toujours au financement de parts de SCPI. Il reste néanmoins possible de bénéficier de cet effet de levier : certaines institutions proposent, avec un bon dossier, des taux d’environ 3,30% sur 10 ans et 3,60% sur 15 ans pour l’acquisition de SCPI.

Dans un tel cas, l’effet de levier du crédit joue pleinement son rôle et améliore le rendement global de l’investissement. Patrimea a développé un certain nombre de partenariats avec des banques qui financent l’acquisition de parts de SCPI.

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