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SCPI Finotel 2 investir dans les hôtels à Paris
Épargne

Finotel 2 : Investir dans l’hôtellerie à Paris dès 15.000 €

Temps de lecture : min

Publié le 09.10.2014 – Mis à jour le 14.03.2022

Après le succès de Finotel Premium lancé en 2013 qui a collecté plus de 25 milions d’euros, une seconde édition est désormais disponible à travers le fonds Finotel 2 qui a obtenu son visa AMF. Ce fonds est spécialisé dans le secteur de l’hôtellerie française et accessible dès 15 000 € d’investissement (15 actions à 1 000 €).

Ce placement permet une diversification patrimoniale dans un secteur particulièrement recherché et difficile d’accès pour les investisseurs particuliers. Découvrez notre avis et les caractéristiques de ce placement innovant.

 

Présentation

 

Le fonds Finotel 2 investit dans des hôtels sur Paris et dans de grandes métropoles françaises. Le fonds s’associe à l’expertise reconnue du groupe Maranatha dans le secteur hôtelier pour la sélection et la gestion de ses hôtels.

Dans le cadre de l’ouverture du capital de la société, l’investisseur sera actionnaire, titulaire d’actions ordinaires non cotées auxquelles sont attachées les mêmes droits et les mêmes obligations que les actions ordinaires déjà émises par la société.

 

Perspectives du marché hôtelier en France

 

La destination « France » conserve le premier rang mondial en 2012, avec 83 millions d’arrivées de touristes internationaux et le 3ème rang en termes de recettes (41,7 milliards d’€). Le taux de départ en voyage des Français est de 75,1% en 2012. Ils ont réalisé 203,2 millions de voyages pour des motifs personnels, dont 89% en France métropolitaine (source: DGCIS).

La ville de Paris ne peut plus accueillir de nouveaux hôtels à la construction. Par conséquent, l’offre risque de stagner en parallèle d’une demande qui progresse chaque année. Cette dynamique soutient un taux d’occupation hôtelier élevé et en croissance. Elle est garante de la bonne performance anticipée du fonds Finotel 2.

 

Quel est le rendement espéré ?

 

Avec un horizon de placement de 7 ans, l’objectif du gestionnaire est de générer une rentabilité de l’ordre de 6% à 8% par an. Les intérêts sont capitalisés et versés à terme sous forme de plus values de valeurs mobilières. La rentabilité de ce fonds est basée sur la revente des actifs hôteliers avec une éventuelle plus-value. Sur chaque investissement, le groupe aura recours à l’endettement bancaire à hauteur de 40%.

Sous réserve que les revenus des investissements réalisés permettent de rembourser capital et intérêt, l’effet de levier de la dette est à lui seul responsable d’une performance supérieure à 6% capitalisée. Le souscripteur a le choix entre deux profils d’investissement :

  • Profil sécurisé : le profil sécurisé a un objectif de rentabilité de 7% annuels capitalisés
  • Profil dynamique : le profil dynamique a un objectif de rentabilité de 6% à 8% annuels capitalisés

 

Quelle est la fiscalité ?

 

Pour les résidents fiscaux français, il est possible de souscrire aux actions de Finotel 2 soit au nominatif pur ou soit dans un plan épargne en actions (PEA) :

  • Souscription au nominatif pur :

En l’état actuel de la fiscalité, l’investisseur bénéficie d’un abattement sur plus-values pour durée de détention. Cet abattement est de 50% de 2 à 8 ans et 65% au-delà (Art CGI. 150-0 D 1 ter). Notons que dans ce cas, le montant d’investissement sort de la base taxable ISF au titre de l’article 885 I ter.

  • Souscription dans un PEA :

Il est possible de loger les titres Finotel 2 au sein d’un PEA ou PEA/PME. L’investisseur aura uniquement des prélèvements sociaux au taux en vigueur et pas d’imposition sur le revenu.

Les non-résidents n’ont pas d’impôts sur le revenu en France et ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (sous réserves de conventions fiscales internationales).

 

Quels sont les risques ?

 

La description détaillée des facteurs de risque figure au chapitre 4 du Prospectus visé par l’AMF.

  • Risque de perte possible, partielle ou totale, du capital investi dans Finotel 2 par les souscripteurs. La société n’est pas en mesure de garantir la rentabilité de l’investissement et sa pérennité
  • La société ne peut garantir qu’elle disposera des liquidités suffisantes pour honorer l’exercice du droit de retrait statutaire dont disposent les associés commanditaires
  • Les risques liés à l’activité de la société, incluant notamment ceux liés à la stratégie d’investissement, à l’éventuelle baisse de fréquentation des hôtels ou à l’absence d’exploitation de fonds de commerce hôteliers par la société dans le passé
  • Risques liés à la situation de contrôle de la société par l’associé commandité
  • Une augmentation des taux d’intérêt pourrait remettre en cause, dans le cas où les revenus générés par les fonds de commerce hôteliers n’étaient pas suffisants pour rembourser les échéances dues
  • Risques liés à la société, incluant notamment ceux liés à sa forme sociale et à son mode de gouvernance, à la variabilité du capital social ainsi qu’à sa dépendance vis-à-vis du Groupe Maranatha

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