Groupements fonciers viticoles et forestiers en 2016

Vignes

Foncier viticole et forestier 2016 : bon ou mauvais choix ?

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Publié le 24.03.2016 – Mis à jour le 11.03.2022

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Publié le 24.03.2016 – Mis à jour le 11.03.2022

Comme chaque année, Agrifrance publie sa note de conjoncture sur l’évolution du prix du foncier agricole, viticole et forestier. Sans surprise, l’année 2015 montre majoritairement une hausse du prix des terres et ce malgré, une relative crise du monde agricole récemment portée par les manifestations et les perturbations du salon de l’agriculture. Le placement dans le foncier agricole en 2016 est donc toujours prometteur et nous ne voyons pas les raisons qui amèneraient à une baisse brutale dans les années à venir

Terres agricoles : Des prix en hausse

La baisse du prix du blé de 15% en 2015 n’a pas réduit l’attrait de la terre agricole. Le prix des terres agricoles continue son ascension mais dans des proportions plus faibles que les années précédentes, précise Agrifrance (filiale de BNP Paribas spécialisée dans les transactions sur le foncier rural : terres, forêts, vignes). Le foncier agricole libre a vu sa valeur progresser en 2015 de +2,8% contre +6,2% par an en moyenne en 2014. Un hectare de foncier libre est valorisé en moyenne autour de 5800 €. Les terres louées (terres et prairies) ont vu leur prix augmenter davantage en 2015 (+6%) à 4800 € l’hectare en moyenne. Le rendement brut (avant fiscalité) s’établit autour de 3,5% par an (Le loyer d’un ha en fermage est de 166 €).

Même si les groupements fonciers agricoles dédiés à des investisseurs sont rares, Agrifrance remarque que des terres louées achetées avec une forte décote (minimum 30%) offrent un rendement annuel de l’ordre de 10% hors avantages fiscaux. Ce rendement sur un actif réel séduit de plus en plus d’investisseurs non exploitants dans une perspective de placement et de diversification de leur patrimoine. Nous notons que l’évolution de l’économie mondiale et les craintes de faillite d’un état ou du système bancaire sont régulièrement citées comme des arguments de placement dans la terre (agricole, viticole ou forestière).

Vignes : Des écarts de prix très importants

Le haut de gamme a toujours la cote ! Les écarts de prix entre les appellations sont flagrants. La valeur moyenne du foncier viticole est de 140.000 € par hectare avec une disparité allant de 15.000€ à 15 millions d’euros (Grands crus de Bourgogne) pour un hectare de vigne.

Le foncier viticole sur les appellations génériques (Bordeaux, Beaujolais etc …) a connu une baisse des prix, de 0 à 10% en 2015. Le prix des terres des appellations intermédiaires progressent de 0 à 10% et les plus prestigieuses (Saint Emilion, Pomerol, Margaux, Champagne, Bourgogne Grands Crus, etc) sont en hausse de plus de 10%. Rappelons que LVMH a acheté en 2014 le clos des Lambrays en Bourgogne pour 101 millions d’euros soit 11,6 millions d’euros l’hectare.

Les groupements fonciers viticoles http://www.patrimea.com/fr/defiscalisation/gfv, créés en 2015, se sont portés essentiellement sur les appellations suivantes : Côte Rôtie, Lussac Saint Emilion, GFV en Champagne, Bourgogne, Chateauneuf du pape, Crozes Hermitage, Bandol et Languedoc Roussillon. Les épargnants sont à la recherche d’un placement plaisir et de diversification de patrimoine pour la majorité d’entre eux. L’avantage ISF et succession est moins mis en avant que pour les investissements forestiers.

Forêts : Les groupements forestiers poussent les prix

Au même titre que le marché des terres agricoles, la baisse de la matière première a peu influé sur le foncier. Les investisseurs sont à l’origine de la hausse du marché des forêts. Avec un prix du bois (Construction et ameublement) diminue, le prix des forêts continue d’augmenter et s’écarte de sa valeur technique, « ce qui est un peu inquiétant », note un expert d’Agrifrance. Les prix progressent de 4 à 5% par an depuis 10 ans, et aujourd’hui il n’est pas rare de voir des massifs forestiers partir à des prix supérieurs à 7.000 € par hectare voire même au-dessus des 10.000 € pour les grandes forêts. La moyenne des 4.000 € par hectare est cantonnée aux petites forêts.

Les prix des forêts, de plus de 100 hectares, sont tirés par les investissements des groupements fonciers forestiers (GFF). La fiscalité des GFF (Avantage ISF et transmission) attire toujours plus de capitaux qui viennent tirer les prix vers le haut. Les épargnants doivent rester vigilants sur les prix pratiqués afin d’éviter des déconvenues lors de la cession de leurs parts.

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