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Quels sont les frais d’un investissement en SCPI ?

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Publié le 02.05.2022 – Mis à jour le 28.09.2022

Les SCPI vous semblent être le parfait investissement ? Alternative de placement dans l’immobilier, perspectives de rendement attractives, diversité d’investissement…Attention toutefois, certains frais interviennent. Patrimea vous explique tout sur le sujet.

Les frais de souscription

Ces frais, communément appelés frais d’entrée, sont en réalité des frais de souscription (ou commission de souscription). Ils divergent d’une SCPI à une autre. C’est la société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, qui en fixe les montants.

A quoi servent-ils ?

Les frais de souscription sont applicables aux SCPI de rendement, fiscales et de valorisation (aussi appelées de capitalisation ou de plus-value). Ils ont vocation à financer les frais de notaire lors de l’acquisition d’immeubles mais aussi à rémunérer les professionnels qui s’occupent de la promotion et la commercialisation des SCPI.

Généralement, ils sont compris entre 8% et 12% (moyenne, source IEIF). En cas d’achat de parts sur le marché secondaire, les frais de commission de cession sont inférieurs mais des droits d’enregistrement viennent s’ajouter et sont à payer au Trésor Public pour environ 5% du prix d’achat.

Voici un tableau comparatif de quelques SCPI proposées par Patrimea :

Nom de la SCPI	Commission de souscription TTC
Activimmo	12,72%
Immorente	12%
Epargne Pierre	12%
Corum XL	12%
Kyaneos Pierre	11%
Pierval Santé	10,51%
PFO2	10,2%
Primovie	9,15%
Néo	0%
Iroko Zen	0%
Remake Live	0%

Cela ne vous aura certainement pas échappé, Neo et Iroko Zen ont la particularité d’être des SCPI sans frais. Pour en savoir davantage :

A quel moment sont-ils prélevés ?

L’appellation de “frais de souscription” peut toutefois être trompeuse pour celui qui ne serait pas averti sur le sujet. Effectivement, ces frais sont appliqués au moment de la revente des parts… Ce qui n’est pas négligeable est que l’intégralité de votre épargne sera investie pendant toute la durée de détention et donc générera autant de revenus potentiels. Concrètement, cette commission correspond à la différence entre le prix de souscription de la part et sa valeur de retrait (la valeur de retrait étant la valeur revenant à l’associé sortant).

Plus vous conserverez vos parts longtemps et plus les frais de souscription seront amortis, grâce notamment à la revalorisation des parts.

Les frais de gestion

A quoi servent-ils ?

Chaque année, des frais de gestion sont appliqués. Ces frais, de différentes natures, permettent de rémunérer la société de gestion qui gère la SCPI. Nous pouvons les retrouver dans l’exploitation (taxe foncière, travaux d’entretien courant, charges de copropriété…), dans la publication des résultats et performances (assemblées générales, experts indépendants,…).

Généralement, ils tournent autour de 10% ou 12%, l’AMF impose en effet une certaine cohérence en la matière.

A quel moment sont-ils prélevés ?

Il est important d’être au fait des différents frais de gestion applicables, mais ce qui vous importe est de savoir que les dividendes que vous percevez sont nets de frais. C’est-à-dire que le rendement qui vous est distribué ne sera pas modifié car les frais de gestion auront déjà été imputés.

La société de gestion prélève sur les loyers (généralement entre 7% et 18%), avant d’effectuer le reversement aux investisseurs. Seule la fiscalité sera à considérer car elle dépend d’une tranche marginale d’imposition (TMI) qui vous est propre.

Que se passe-t-il au moment de la revente ?

Il est recommandé de conserver ses parts de SCPI au moins 8 ans mais il n’y a pas de durée de détention obligatoire. Si vous décidez de revendre vos parts de SCPI, vous ne serez pas soumis à frais, mais la valeur que vous allez récupérer dépend de certains critères.

Pour des parts de SCPI sur le marché primaire, ou SCPI à capital variable, vous bénéficierez d’une valeur de retrait fixe égale à la valeur de la part réduite des frais de souscription.
Pour les parts de SCPI qui s’échangent de gré à gré et les SCPI à capital fixe, le prix sera défini par le marché secondaire, découlant de la confrontation entre offre et demande.

L’exception réside dans les SCPI sans frais, lorsque vous décidez de sortir de façon anticipée. Pour Iroko Zen, si vous vendez au cours des 3 premières années, des frais équivalents à 5% HT seront appliqués. Pour Neo, les frais seront de 6% TTC pendant les 5 premières années. Au-delà, aucun frais ne sera appliqué.

Autres points particuliers

Hormis le prix de la part (frais de souscription), aucun autre frais n’est à prévoir pour son acquisition. Si toutefois vous désirez acheter en démembré, à ce compte il faudra prévoir l’intervention du notaire.

Quoiqu’il en soit, la SCPI publie, généralement chaque trimestre, son bulletin d’information détaillé reprenant l’intégralité des frais appliqués. Également, la réglementation MIF2 du 3 janvier 2018 impose que l’on vous informe sur les coûts et frais que vous supportez, sur la base de votre participation. Également sur le Document d’Informations Clés (DIC), vous avez accès aux différents coûts (entrée, sortie, commission de gestion…) et ce pour chaque produit d’investissement.

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