Fiscalité

IFI 2019 : L’année 2018 pour réduire sa fiscalité et investir

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Publié le 10.05.2018 – Mis à jour le 09.03.2022

En pleine période des déclarations fiscales, les questions pour réduire ses impôts sont récurrentes. S’il est trop tard pour réduire l’IFI 2018, il est en revanche temps de mettre en place des stratégies limitant l’imposition sur la fortune en 2019.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt uniquement basé sur les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. Cette réforme Macron a réduit les dispositifs de défiscalisation à peau de chagrin. Réorganisation de son patrimoine, investissement sur des placements judicieux, il est possible de baisser son imposition sur sa fortune immobilière en 2019 voire de la supprimer.

L’IFI, le nouvel impôt sur la détention de biens immobiliers

Malgré de grandes similitudes (personnes imposables, barème, seuil d’imposition), l’IFI se différencie de l’ISF par son assiette imposable. L’IFI, le nouvel ISF Macron, est un impôt touchant uniquement les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. La réforme de l’imposition sur la fortune a également entrainé la suppression de la quasi-totalité des dispositifs de réduction d’impôt, dit Loi Tepa (Groupement Forestier, FIP, FCPI, ISF PME …). Seule la réduction d’impôt liée aux dons au profit d’organisme reconnu d’utilité publique est préservée.

Désormais c’est à l’assiette taxable (la base imposable) à l’IFI qu’il faut s’attaquer. Vous devez repenser la composition de votre patrimoine pour réduire votre impôt sur la fortune immobilière. Une base imposable réduite entrainera un allègement de votre fiscalité voire une exonération totale d’IFI. Patrimea décrypte les solutions pour limiter son imposition sur la fortune en 2019.
L’IFI en quelques mots

L’IFI est un impôt annuel sur l’actif immobilier. Sont soumises les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2018 est supérieur à 1 300 000 € (CGI, art. 964 et 965 nouveaux).

Attention : La procédure de déclaration a été modifiée. Quelle que soit l’importance du patrimoine, l’IFI est désormais déclaré en même temps que l’impôt sur le revenu.

Réorganiser son patrimoine

Vendre ses biens immobiliers

La solution la plus simple est de vendre ses biens immobiliers car seuls ceux-ci sont dans le champ d’application de l’IFI. Mais attention à la fiscalité de la plus-value immobilière. Il ne s’agirait pas de vendre son patrimoine immobilier pour éviter l’IFI, puis d’être fortement fiscalisé sur la plus-value immobilière.

Un calcul précis doit être posé sur le gain fiscal du paiement de l’IFI sur la durée et du montant de la plus value à payer au moment de la vente. Pour le non-résidents fiscaux français, il est important d’être au fait de la fiscalité sur les plus values immobilières (selon son pays de résidence). Dans certains cas, un représentant fiscal sera obligatoire.

A noter que la valeur de votre résidence principale est intégrée dans la base imposable à l’IFI, après un abattement de 30%. L’administration fiscale précise que les « dettes ne sont déductibles qu’à hauteur de la fraction de la valeur imposable des actifs correspondants ». Ainsi, puisque la résidence principale n’est imposée qu’à hauteur de 70% de sa valeur, la part de la dette déductible s’y rattachant ne pourra l’être qu’à hauteur de 70%.

Donner une partie de ses biens immobiliers

Si votre situation patrimoniale et financière vous le permet, il convient d’anticiper la transmission de votre patrimoine. D’une part, vous réduirez votre assiette imposable à l’IFI. D’autre part vous profiterez de la fiscalité avantageuse des transmissions anticipées. En donnant à vos enfants, vous bénéficierez d’une exonération des droits de donation jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans.

Démembrer son patrimoine immobilier

L’IFI reprend les grandes lignes de l’ISF applicables au démembrement (avec toutefois certaines mesures inédites)

Dans le cadre d’un démembrement, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI pour la valeur en pleine propriété du bien. Afin de réduire votre base imposable, la solution pourrait être de donner l’usufruit d’un de vos biens immobiliers.

Cette donation d’usufruit doit être temporaire, non factice et justifiée. Exemple : Donation d’usufruit temporaire d’un bien immobilier à un enfant majeur ayant besoin de revenus. L’avantage est double pour le nu propriétaire : Réduction de l’IFI et de l’impôt sur le revenu, les loyers étant perçus par l’enfant.

Parallèlement à cela, votre enfant, probablement étudiant, percevra des revenus fonciers lui permettant de subvenir à ses besoins. Votre enfant, usufruitier, ne payera pas d’impôt sur la fortune sauf si son patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.
Attention aux abus !

Ce montage ne doit pas être mis en place dans un but exclusivement fiscal. Il doit y avoir une véritable intention libérale, sous peine de relever d’une procédure d’abus de droit.

Investir dans des placements exonérés d’IFI

Outre réorganiser son patrimoine existant, investir sur des placements hors champ d’IFI est un choix judicieux. Vous pourrez ainsi faire grossir votre patrimoine, constituer des revenus complémentaires, diversifier vos placements en limitant votre imposition sur la fortune immobilière.

Patrimea propose des solutions d’investissement hors IFI dans des fonds immobiliers hors de France ou de promotion immobilière. Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à contacter nos conseillers.

Acheter des parts de Groupement forestier ou viticole

Les Groupements Fonciers Forestiers (GFF) et les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) échappent partiellement à l’IFI.

Le groupement forestier ouvre droit un abattement de 75% de la valeur des parts à l’IFI. En d’autres termes, seuls 25% de la valeur de ces parts sont retenus dans la base imposable à l’IFI.

Pour le groupement foncier viticole, au delà de 101.897€, cet abattement passe à 50%. Prenons un exemple : Si vous investissez 200.000€ en GFV, le montant déclarable à l’IFI est de 25% x 101.897 + 50% x (200.000€ – 101.897€) = 74.526€

Ouvrir un contrat d’assurance vie

L’assiette imposable de l’IFI est composée uniquement des actifs immobiliers (biens et droits). La valeur liquidative des contrats d’assurance vie n’intègre pas la base taxable de l’IFI, contrairement à l’ancien ISF. Cette mesure révèle un attrait supplémentaire à l’assurance vie.

L’assurance vie offre aussi la possibilité d’investir en immobilier : les OPCVM investis en SIIC ou foncières cotées, sortent de l’assiette de l’imposition à l’IFI, dès lors que l’actionnaire détient moins de 5 % de parts d’une foncière. Par contre, depuis le 1er janvier 2018, les SCPI, SCI et OPCI rentrent pour leur cote part en immobilier dans l’ IFI même détenus dans une assurance vie.
C’est une bonne nouvelle pour le secteur de l’immobilier coté qui devrait bénéficier d’un regain d’intérêt. En effet, cette mesure va créer une opportunité importante pour les SIIC qui vont bénéficier d’un nouvel atout, la fiscalité, sans oublier les autres avantages

Ouvrir un contrat d’assurance vie est un placement intéressant pour limiter son imposition sur la fortune, tout en faisant fructifier son patrimoine (revenus complémentaires, préparer sa retraite, protéger ses proches, fiscalité avantageuse de la transmission…).

Patrimea Premium, l’assurance vie immobilière

Certains contrats d’assurance vie, comme Patrimea Premium, permettent d’investir dans des actifs immobiliers tels que les SCPI, OPCI et SCI via des assurances-vie. Ainsi, la quote-part correspondante à ces actifs immobiliers devra intégrer la base imposable de votre IFI. Mais Il est également possible d’investir dans ce contrat via des fonds immobiliers non imposables à l’IFI (ETF, OPCVM immobiliers ou sicav).

Acheter la nue-propriété d’un bien immobilier

L’achat d’un bien démembré, et plus particulièrement de la nue-propriété permet d’acquérir un bien avec une forte décote. En contrepartie, vous ne percevez aucun revenu issu de ce bien. A l’issue d’une période plus ou moins longue, vous recouvrez la pleine propriété en franchise de droit. Pendant toute la durée du démembrement, la valeur de ce bien n’intégrera pas la base imposable à l’IFI.

Le démembrement peut porter sur un bien immobilier classique, mais également sur des parts de S

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