Investir dans l'immobilier locatif en direct ou via une SCPI ?

Épargne

Immobilier en direct ou SCPI : quel est le meilleur moyen d’investir en immobilier locatif ?

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Publié le 16.07.2014 – Mis à jour le 14.03.2022

Investir dans l’immobilier locatif est une solution pour préparer sa retraite, se constituer un patrimoine et transmettre un bien à ses enfants. Perçue comme une véritable sécurité, la pierre est plébiscitée par les ménages français.

Pourtant, la baisse des rendements des actifs immobiliers motivent les investisseurs à s’orienter sur de nouveaux supports à vocation immobilière (OPCI, SCPI, Fonds Euros investis en immobilier..). Dans ce cas, faut-il investir dans l’immobilier classique ou dans des SCPI ?

Où investir en immobilier ?

Le marché immobilier résidentiel

Nous remarquons une forte progression des prix de l’immobilier d’habitation depuis quelques années alors que les loyers sont de plus en plus encadrés et ont faiblement augmenté. La rentabilité actuelle de l’immobilier locatif a fortement diminué, pénalisée, en outre, par une fiscalité des revenus immobiliers confiscatoire.

L’attractivité d’une telle opération réside alors quasi exclusivement dans l’espérance d’une plus value à terme. Hors, la course à la spéculation est freinée par la fiscalité des plus values et par les prévisions atones du marché immobilier résidentiel.

Le marché immobilier d’entreprise

La France est une cible prioritaire de développement des enseignes internationales. En 2013, elle a été le pays ayant accueilli le plus grand nombre de nouvelles enseignes dans le monde (56 nouveaux entrants) avec Paris en tête de liste (50 nouveaux entrants). La France est le 2ème pays au monde où les enseignes envisagent de se développer après l’Allemagne.

Les métropoles régionales sont aussi plébiscitées par les enseignes déjà implantées en France, notamment pour y développer les nouveaux concepts. Et la tendance devrait se confirmer et s’accentuer en 2014.

Pourquoi privilégier les SCPI plutôt que l’immobilier en direct ?

Investir dans l’immobilier d’entreprise

Augmenter ses revenus. Majoritairement investi en immobilier d’entreprise (Commerces, Bureaux, Entrepôts…), les SCPI ont offert un taux moyen de 5.13% brut en 2013. Rappelons que le taux moyen en immobilier résidentiel était de 3.30% brut en 2013
Investir dans des zones de reprise économique (Allemagne, Espagne…). Certaines SCPI opportunistes permettent de diversifier son patrimoine à l’étranger et bénéficier des perspectives de croissance Européenne
Investir en toute tranquillité. La souscription de SCPI permet de limiter les surcoûts (travaux, assurances, taxes foncières, charges de copropriété…). L’associé d’une SCPI ne supporte aucune charge en direct (mis à part l’impôt sur le revenu). Il ne fait qu’encaisser les revenus nets de son investissement en toute simplicité
Eviter les risques d’impayés et la vacance locative. De plus en plus de propriétaires craignent le risque d’impayé. Dans de nombreux cas, les procédures d’expulsion sont longues et contraignantes. Si le particulier adosse son investissement à un prêt, il devra assumer seul l’effort de trésorerie mensuel en compensation des loyers non versés

Pourquoi intégrer les SCPI dans une assurance vie ?

Réduire la fiscalité des revenus

Patrimea propose aux épargnants une solution alternative à l’immobilier locatif classique. Investir en parts de SCPI via une assurance-vie.

Le régime fiscal de l’assurance vie offre de nombreux avantages pour y loger ses parts de SCPI :

Permettre un accès à l’immobilier pour les petits budgets. Dès 1.000 €, un épargnant peut investir en immobilier via un contrat d’assurance vie. Contrairement à un bien classique dont le prix d’acquisition est souvent supérieur à 100.000 €
Limiter la fiscalité. Elle permet de réduire la taxation des revenus et de gommer la fiscalité liée aux plus-values de cession
Effectuer des arbitrages facilement et à moindre frais. En cas de dégradation du rendement d’une SCPI, l’investisseur peut changer de support librement. En revanche, si la rentabilité de son investissement en direct se dégrade, il devra le céder et subir la faible liquidité actuelle du marché immobilier classique
Assurer une facilité de transmission/succession à ses héritiers. Le véhicule de l’assurance vie offre de nombreux avantages successoraux. A l’inverse des parts de SCPI, l’immobilier classique est soumis de plein droit à la fiscalité des droits de successions (Art 777 du CGI)