Où va l’immobilier en 2023 ? Krach ou normalisation ?

“Moi je pense que l’immobilier va continuer à monter, y a rien à vendre !”

“Tu crois ? J’ai discuté avec un ami agent immobilier et il me dit qu’il est plus difficile d’emprunter et d’acheter en ce moment !”

N’avez vous pas l’impression d’avoir déjà entendu ce refrain ? Et bien, plus que jamais, le placement préféré des français, l’immobilier, interroge.

Décryptage.

Désignés coupables

Après enquête, on pense tenir les coupables de cette situation : les taux d’intérêt. Tout le monde leur court après mais ils sont inarrêtables.

Une évolution à étudier de près

Entre 2017 et 2022, les acheteurs de biens immobiliers ont été (mal) habitués avec des taux d’intérêt excessivement bas. Rappelons qu’en 2021, il était possible d’emprunter pour acheter son logement à des taux autour de 0,6% sur 20 ans. Incroyable !

Le graphique ci-dessous nous montre, avec exactitude, l’évolution des taux et la violente remontée sur l’année 2022. Nous sommes revenus à des niveaux de 2013.

D’un point de vue psychologique, n’est-il pas difficile pour un acheteur de se voir proposer un taux passant de 1% à 3% en quelques mois ?

Plus que l’aspect psychologique, c’est l’impact financier sur le montage du projet qui importe.
Chaque hausse de taux de +1% pour un prêt sur 15 ans induit une baisse de 7% de la capacité d’emprunt et 9% pour un prêt sur 20 ans. Avec la récente hausse des taux, les acheteurs ont vu fondre de 20% le montant empruntable.

Et après ?

Soit les acheteurs mettent plus d’apport pour investir et compenser cette dégradation des conditions de financement, soit le prix du bien immobilier baisse de 20% ou décision plus radicale, ils se retirent du marché !

Cet exemple est valable pour le résidentiel mais il concerne aussi l’immobilier d’entreprise où il est plus difficile de se financer.

Recourir au crédit s’affirme plus que jamais comme une épreuve dans la réalisation d’un projet immobilier. La part des ménages détenant un crédit immobilier a sensiblement diminué passant de 30,6 % en 2021 à 30,1 % en 2022, soit son niveau de 2015, lit-on dans l’Observatoire des crédits aux ménages publié le 14 février par la Fédération bancaire française (FBF) et l’Association française des sociétés financières (ASF).

Sans oublier les nombreuses polémiques liées au calcul du taux d’usure, un terme que personne ne connaissait il y a quelques mois et qui fait les gros titres depuis !

D’autres suspects interpellés

Des normes de construction coûteuses

Outre les taux, les professionnels de l’immobilier sont unanimes pour accuser les normes de construction et de rénovation. Ces dernières engendrent une forte hausse des coûts et participent à l’inflation sur les prix et donc à éloigner les acheteurs du marché immobilier.

Les chiffres sont là pour le prouver avec une chute de 36% des réservations d’appartements neufs au quatrième trimestre 2022 et une baisse des transactions dans le logement ancien.

Des bâtons dans les roues

Les maires sont aussi montrés du doigt avec des délais très longs pour obtenir des permis de construire. Pire, des promoteurs avec des permis de construire validés décident de ne plus lancer les projets, échaudés par la hausse fulgurante des coûts de travaux.

Les voyants sont donc orientés au orange !

Pour la Fédération nationale de l’immobilier, les volumes de ventes devraient baisser en 2023 d’environ 10 % pour atteindre 1 million de transactions à la fin de l’année. Relativisons cette baisse de seulement 10% qui ressemble davantage à un atterrissage en douceur qu’à une crise.

Si baisse de prix, quand et combien ?

Vous l’aurez compris, nous anticipons une baisse des prix de l’immobilier, en particulier sur le logement. Nous ne voyons pas un krach brutal et important !

Allez, on se mouille : on envisage une baisse de prix de 15% sur les 2 ans à venir. Cette baisse ne sera évidemment pas uniforme selon les zones. Cette anticipation reflète essentiellement le mouvement haussier des taux d’intérêts et le reflux de la capacité d’emprunt des acquéreurs.

Une période de latence est probable où les vendeurs vont maintenir leur prix entraînant un blocage possible des transactions et donc une réduction de la liquidité.

Désormais, le pouvoir est entre les mains des acheteurs ! Les vendeurs doivent négocier le prix ou retirer le bien à la vente. Seule une normalisation de l’obtention des crédits avec une baisse des taux serait susceptible de changer la donne.

Le livret A : ce perturbateur

Un placement alléchant

Le livret A chez beaucoup d’épargnants est un baromètre du taux de rémunération de son épargne. Argent disponible, pas de frais ni de fiscalité, il a tout pour séduire surtout en 2023 avec un rendement actuel de +3% !

Certes, le montant est plafonné à 22.950€ mais pour un couple avec 2 enfants, on passe à 91.800€ auquel on peut ajouter les sommes investies sur un LDDS. Au final, les montants engagés ne sont pas négligeables.

Mais pourquoi vous parler du livret A dans cet article sur l’immobilier ?

L’effet caché de la hausse des taux consiste à voir la résurgence des rendements de certains placements comme le Livret A, les comptes à terme ou même les fonds à capital garanti des assurances vie. À quoi bon investir dans un bien immobilier avec un rendement de 3% après fiscalité et frais si on peut placer son argent sans risque et disponible à tout moment à un taux équivalent ?

Messieurs les vendeurs, si vous voulez vendre vos biens immobiliers locatifs avec des rendements intéressants, il va falloir baisser votre prix sinon, je vais placer mon argent ailleurs et en plus sans souci de gestion locative !

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Et l’immobilier papier (SCPI), stop ou encore ?

Une majorité d’immobilier d’entreprise

Tout d’abord, les SCPI sont très peu investies dans des biens immobiliers de logement. L’essentiel se situe en immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtels ..). Incohérent donc d’appliquer les mêmes arguments ? Oui et non …

Ces placements immobiliers sont des investissements de rendement avec une pure logique financière où l’affect comme dans l’achat d’une résidence principale n’a pas sa place. En outre, il est à noter que le rendement moyen des SCPI en 2022 s’est bien tenu avec +4,5 % nets de frais de gestion mais avant fiscalité.

Cependant, là encore, la prudence règne. Il suffit de voir les chiffres des investissements du 4ème trimestre 2022 : -50 % sur les montants investis en immobilier d’entreprise.

Quelle stratégie faut-il adopter ?

Notre position est très simple, soyez sélectif et n’hésitez pas à vendre des SCPI anciennes avec des indicateurs dégradés :

Taux d’occupation financier sous 80%
Patrimoine immobilier obsolète nécessitant des travaux coûteux
Typologies d’actifs non adaptées aux demandes locatives actuelles.

Même constat pour les SCPI trop endettées et n’ayant pas encore refinancé leur dette.

Notons tout de même que de nombreuses anciennes SCPI ont été bien gérées au cours du temps avec un suivi et un entretien régulier du patrimoine !

Un rendement parfois trompeur

Ne perdez pas de vue qu’une SCPI investie en France et détenue en direct (hors assurance vie) dont le rendement net de frais de gestion est de +4,5%, n’est en réalité que de +2,38% après fiscalité (pour un épargnant dans une tranche marginale d’imposition de 30%, + 17,2% de prélèvements sociaux).

Oui, vous avez bien lu, +2,38% nets de tout, soit moins que le livret A avec un risque de perte en capital et de liquidité. La question se pose donc de conserver ou d’acheter des parts de SCPI sur ces niveaux de rendement !

Une étude approfondie s’impose car l’investissement en SCPI est un placement sur le long terme. Mais cela n’exclut pas d’être opportuniste. N’oublions pas que nous sortons d’un cycle de taux bas de plus de 10 ans !

Mais alors, où investir ?

💡 Notre conseil : ne ratez pas l’opportunité d’investir dans des SCPI récentes : pas de patrimoine ancien à gérer, une politique de gestion ISR (Investissement Socialement Responsable) forte et de l’argent à investir tout en profitant des baisses de prix des actifs immobiliers. C’est la bonne idée du moment, selon nous !

Consultez notre article sur les 6 raisons d’investir dans une SCPI récente.

Nous insistons sur l’importance de la prise en compte des normes énergétiques et l’obtention du label ISR. Plus qu’une mode, il s’agit d’une évolution inévitable des politiques de gestion des SCPI tant auprès des associés que des locataires.

Pour des SCPI plus anciennes, nous pensons que les secteurs de l’hôtellerie, de la logistique ou même du commerce essentiel (tant décrié pendant le Covid) sont, par exemple, à privilégier.

Enfin, les SCPI investies en zone Euro offrent une fiscalité avantageuse sur les dividendes perçus et méritent donc une attention particulière.

Un peu perdu ?

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L’immobilier est mort, vive l’immobilier !

Non, l’immobilier n’est pas mort mais la fête est peut-être finie. Un krach sur l’immobilier en 2023 ? Nous n’y croyons pas. Nous anticipons davantage une normalisation. La pierre reste et restera toujours la pierre avec cette image de valeur refuge et d’un placement apportant des revenus complémentaires.

Cependant, les taux d’intérêts plus élevés, la hausse des coûts de travaux et la difficulté d’emprunter obligent simplement les épargnants à faire évoluer leur projet tant à l’achat qu’à la vente.

À l’heure où nous écrivons ces lignes, l’immobilier est dans un changement de paradigme !

Mais dans ces périodes d’incertitude et d’attentisme, des opportunités surgiront. Ne restez donc pas passifs et soyez bien conseillés pour tirer profit de cette situation particulière.

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Immobilier et SCPI : quelles perspectives pour 2023 ?