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Impôt 2018 : comment déclarer ses parts de SCPI à l’IFI ?

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Publié le 18.05.2018 – Mis à jour le 08.03.2022

Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF a été remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’assiette imposable à l’IFI est composée de l’ensemble des biens et droits immobiliers qu’ils soient détenus directement ou indirectement. Ainsi les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) entrent dans le champ d’application de l’IFI. Vous détenez des parts de SCPI et vous vous demandez comment effectuer votre déclaration ? Voici quelques éléments de réponse

Doit-on déclarer ses parts de SCPI à l’IFI ?

Oui ! Tous les biens immobiliers entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, y compris les parts de SCPI.

Les SCPI souvent appelées “Pierre papier” sont des sociétés de placement immobilier. Leur objectif est d’acquérir des biens immobiliers et de les mettre en location. Une société de gestion s’occupe alors de collecter des fonds auprès des particuliers afin de financer les acquisitions immobilières. En échange, les investisseurs reçoivent des parts de SCPI.

Quelle valeur déclarer à l’IFI ?

Les compagnies de SCPI et assureurs sont tenus de fournir une information précise concernant la valeur à déclarer par les investisseurs à l’administration fiscale. Bien souvent cette valeur sera inscrite dans l’imprimé fiscal unique ou relevé fiscal fourni par les gérants de SCPI durant la période fiscale.

La société de gestion indiquera la valeur de chaque part au 31/12/2017 qu’il conviendra de multiplier par le nombre de parts détenues. Le contribuable obtiendra ainsi la valeur à déclarer sur le formulaire 2042.

Comment est déterminée la valeur de la SCPI ?

Il convient de distinguer les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe

Valeur IFI d’une SCPI à capital variable

La valeur IFI d’une part de SCPI à capital variable est égale à la valeur de retrait pondéré au pourcentage représentant la valeur des biens ou droits immobiliers détenus par la SCPI.

L’exemple de la SCPI Atream Hôtels

Une SCPI a pour objet de récolter des fonds pour investir dans de l’immobilier. La valeur de retrait de chaque part prend en compte la quote part de liquidité et la quote part immobilière. Or, à l’IFI seule la valeur représentant les actifs immobiliers est à déclarer. Ainsi la valeur de retrait peut être différente de la valeur IFI.

La SCPI Atream Hotels est en phase d’acquisition. Elle détient alors une quote-part élevée de liquidités. Ainsi, la valeur de retrait d’une part est fixée à 900,00€ alors que la valeur nette IFI (pour les résidents fiscaux français) est de 498,90€.

Valeur ISF d’une SCPI à capital fixe

La valeur IFI d’une part de SCPI à capital fixe correspond soit au dernier prix d’exécution connu au 1er janvier, soit à la dernière valeur de réalisation connue pour les SCPI à capital fixe. Cette valeur est également pondérée au pourcentage d’actifs immobiliers détenus par la SCPI.

Cas particuliers des non résidents

Parts de SCPI détenues par des non résidents

Les non résidents doivent remplir une déclaration IFI si l’ensemble de leur patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. S’ils détiennent des parts de SCPI, ces dernières doivent être prises en compte dans le calcul.

Toutefois la valeur à prendre en compte pour les non résidents peut être différente de celle des résidents. C’est le cas des SCPI qui détiennent des actifs immobiliers à l’étranger (Corum XL, Novapierre Allemagne). Les non résidents étant soumis à l’IFI uniquement sur leurs actifs immobiliers français, la valeur à déclarer doit être minorée et correspondre uniquement à la quote-part d’immeubles français détenus par la SCPI.

L’exemple de la SCPI Efimmo 1

La SCPI Efimmo 1, gérée par Sofidy, détient des biens immobiliers en France et en Zone Euro (Pays-Bas, Belgique, Allemagne …). Seule la quote part des actifs immobiliers situés en France est à déclarer à l’IFI pour les non résidents. Ainsi alors que la valeur nette IFI de la part pour les résidents est fixée à 197,63€, celle des non résidents est fixée à 178,1 € (au 31/12/2017)

Selon le mode de détention

Parts de SCPI détenues via une assurance vie

Les parts de SCPI détenues dans le cadre d’un contrat d’assurance vie entrent également dans l’assiette taxable à l’IFI. Les sociétés de gestion et assureurs fournissent la valeur à inscrire dans la déclaration IFI de leurs assurés.

Parts de SCPI acquises à crédit

En cas d’acquisition de parts de SCPI via un emprunt bancaire, celui-ci est déductible de l’actif imposable à condition d’exister au 1er janvier de l’année d’imposition et d’être effectivement supporté par votre foyer fiscal.

Parts de SCPI démembrées : Une nouveauté en 2018

En principe, seul l’usufruitier est imposable à l’IFI pour la valeur en pleine propriété des parts de SCPI démembrées. Toutefois, une nouvelle règle a été instaurée avec la mise en place de l’IFI. Lorsque l’usufruit résulte d’une disposition légale comme l’usufruit légal du conjoint survivant (article 757 code civil), la valeur IFI est répartie entre le nu propriétaire et l’usufruitier.

Par conséquent l’usufruitier n’est plus redevable de l’impôt sur la valeur en pleine propriété du bien, mais uniquement sur la valeur de son usufruit déterminée grâce à l’article 669 du Code général des impôts. A l’inverse, le nu-propriétaire n’est plus totalement exonéré. Il sera redevable de l’impôt sur la valeur fiscale de la nue-propriété.

Lorsque le démembrement résulte d’une convention, comme par exemple l’achat d’usufruit de parts de SCPI, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété.

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