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Quelles incidences la durée du bail a-t-elle sur un GFV ?

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Publié le 17.02.2022 – Mis à jour le 28.07.2022

Les groupements fonciers viticoles (GFV) fonctionnent sur la base d’un contrat de location des terres détenues au profit d’un viticulteur professionnel : compte tenu du milieu dans lequel s’inscrit ce contrat, on parle de « bail ». Le plus souvent, il est prévu un « bail à long terme », de 18 ou de 25 ans, qui interroge les associés quant à son fonctionnement et à ses incidences. Alors, comment ce bail fonctionne-t-il ? On vous explique tout !

Fonctionnement des baux à long terme

Le principe de la location en milieu agricole

Les GFV s’établissent dans un milieu agricole, régi par le Code Rural et de la Pêche Maritime. A cet égard, la mise en location des terres viticoles détenues par le groupement au profit d’un exploitant professionnel prend nécessairement la forme d’un contrat de location appelé « bail rural » (on parle aussi parfois de fermage).

La durée minimale d’un bail rural est de 9 ans. Au-delà, on parlera de « bail à long terme ». Or, ce sont toujours des baux à long terme que l’on retrouve dans le cadre des GFV : c’est en effet à cette condition que les groupements fonciers viticoles permettront aux associés de bénéficier des avantages fiscaux liés à l’IFI et aux droits de mutation en cas de transmission des parts (abattement partiel). Ainsi, le GFV qui aurait concédé à son locataire un bail rural de 9 ans seulement ne permettrait pas de faire valoir ces avantages fiscaux.

Il existe 3 formes de baux à long terme, dont deux que l’on retrouve généralement dans le cadre d’un GFV :

Le bail à long terme de 18 ans
Le bail à long terme de 25 ans

Troisième forme particulière : le bail rural environnemental

La troisième forme concerne le bail à long terme dit « de carrière », qui est rarement de mise dans le cadre d’un GFV. En outre, il est parfois fait mention d’un « bail rural environnemental ». A la marge du bail rural classique (qu’il soit à court ou long terme), le bail rural environnemental, né en 2006, permet au propriétaire (bailleur) d’établir des dispositions spécifiques à la charge du locataire afin de veiller à ce que l’exploitation faite des terres soit respectueuse de l’environnement.

Plus qu’une quatrième forme de bail, le bail rural environnemental se présente plutôt comme une déclinaison du bail de 9, 18 ou 25 ans, qui prévoit la mise en place de pratiques visant à préserver les ressources naturelles et environnantes (l’eau, la biodiversité, la qualité des sols, les paysages, la faune…). Le Code Rural et de la Pêche Maritime énonce ainsi quelques obligations ou interdictions faites telles que : la limitation ou l’interdiction des produits phytosanitaires ; la création, le maintien et les modalités d’entretien des haies, talus, bosquets ; les modalités de récolte ; la conduite des cultures en respectant le cahier des charges de l’agriculture biologique, etc.

Les différences entre les baux de 18 ou de 25 ans

Les baux à long terme de 18 et de 25 ans fonctionnent, pendant la période au cours de laquelle ils sont établis, d’une manière très similaire. Leurs coûts sont également identiques, puisque le prix du fermage est, dans les deux cas, défini par des arrêtés préfectoraux. Les modalités de fin de ces contrats, en revanche, diffèrent fondamentalement.

Le bail à long terme de 18 ans a la particularité d’être tacitement reconductible, par périodes successives de 9 années. Autrement dit, si à l’issue des 18 premières années ni le bailleur (le GFV, et ses associés à travers lui) ni le locataire (le viticulteur ou la SCEA) ne manifeste son intention de mettre fin au contrat, ou d’en revoir les conditions, les droits et obligations des deux parties sont reconduits pour 9 années supplémentaires. A l’issue de ces 9 nouvelles années, le bail pourra, dans les mêmes conditions, être reconduit pour 9 ans, et ainsi de suite.

A l’inverse, le bail à long terme de 25 ans prend obligatoirement fin, sans possibilité de renouvellement tacite. Le contrat cesse donc, et le GFV doit envisager d’en conclure un nouveau au profit de son ex-locataire (ou d’un nouveau locataire, éventuellement). Administrativement parlant, ce bail est donc moins facile à appréhender que le bail à long terme de 18 ans, quoique sa durée longue laisse le temps d’anticiper son terme.

Il est important de souligner que la durée du bail ne contraint pas individuellement l’associé. En d’autres termes, ce n’est pas parce qu’une personne s’associe à un GFV prévoyant un bail à long terme de 18 ans (par exemple) qu’elle est tenue de rester investie dans ce groupement pendant ces 18 années. De la même manière, la durée de vie du GFV, qui prend souvent la forme d’une société civile constituée pour 99 ans, n’est pas contraignante non plus. Dans un GFV en effet, aucune durée légale de détention des parts n’est prévue. Bien que ce placement soit recommandé sur un horizon de 8 ans au moins, eu égard aux frais d’investissement et au risque de liquidité, un associé peut demander à revendre sa part et sortir du groupement viticole à tout moment.

Incidence de la fin du bail rural

Une procédure à l’image d’une location immobilière

Les baux ruraux à long terme fonctionnent comme n’importe quel contrat : assujettis au Code Rural et de la Pêche Maritime, ils connaissent un encadrement légal, des conditions de mise en œuvre et de fonctionnement, ainsi que des modalités de résiliation et de cessation du contrat dans certains cas de figure. Le bail qui lie un GFV peut alors naturellement cesser à un moment ou à un autre, de manière prématurée (défaut de paiement du loyer, dommages causés aux terres, commun accord des parties) ou non (à la demande d’une partie à la fin du bail à 18 ans, et de plein droit à l’issue du bail à 25 ans).

Anticipant cette situation, les associés peuvent s’interroger : que se passe-t-il lorsque le bail cesse ? Tout d’abord, soyez rassurés : le GFV existe toujours. Le groupement viticole demeure en place, ses associés sont toujours investis, et chaque associé détient toujours les parts acquises précédemment. Pour imager cette situation, on peut la comparer à celle qui suit :

Un locataire quitte l’appartement qu’il louait jusqu’ici à la fin de sa location = le viticulteur ou la SCEA ne bénéficie plus de la location sur les terres du GFV, le contrat ayant cessé
L’appartement existe toujours, et son propriétaire reste inchangé = le GFV existe toujours, et ses associés gardent leur statut et leurs parts
L’appartement est vide = les terres du GFV ne sont plus exploitées, et il convient de ne pas faire perdurer cette situation

Pour le propriétaire immobilier, la question qui se pose sera celle de savoir s’il souhaite relouer son appartement, ou bien le vendre : il en sera de même pour le GFV, qui devra décider soit d’établir un nouveau contrat de location, soit de mettre fin à son activité en vendant ses terres viticoles pour ensuite permettre la dissolution de la société.

L’établissement d’un nouveau bail, une solution souvent envisagée

Le plus souvent, il sera décidé de conclure un nouveau bail à long terme avec le même exploitant initial. Dans le cadre d’un GFV en effet, il serait plus difficile de se tourner vers un autre professionnel : autant les personnes intéressées par une location sur des vignes sont nombreuses, autant il peut être difficile d’en trouver une qui joue le jeu du GFV, et qui ne soit donc pas « simple locataire » (relation privilégiée entretenue vis-à-vis des associés, paiement d’une partie du fermage en bouteilles de vin, assemblées générales organisées sur la propriété, etc.). Par extension d’ailleurs, les associés qui ont souhaité investir dans un GFV pour accompagner le domaine X n’ont pas nécessairement envie, même à l’issue de plusieurs années ou plusieurs décennies, que le flambeau soit repris par le domaine Y.

Cependant, il est toujours possible pour le GFV de cesser son activité : une fois l’ensemble de ses actifs vendu, la société viticole sera dissoute, et chacun des associés repartira de ce projet avec sa part du gâteau (c’est-à-dire la portion du prix de vente qui lui revient, en fonction du pourcentage du capital du GFV qu’il détenait). Il arrive d’ailleurs parfois qu’à l’issue du bail, le domaine qui bénéficie de la location fasse une proposition au GFV pour lui racheter l’ensemble de ses terres et en devenir propriétaire direct.

Dans tous les cas, les associés n’ont pas à s’en faire : en cours de vie du GFV comme au moment de sa liquidation, ou encore à l’issue d’un bail, leurs parts ont une valeur, et ne s’évaporent pas.

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